3月9日，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科公布了其2008年的業(yè)績(jī)報(bào)告，凈利潤(rùn)下跌16.7%，跌幅大于銷售額跌幅，主要是為13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致了凈利潤(rùn)的跌幅放大。在樓市高歌猛進(jìn)時(shí)，高價(jià)所拿地塊已成為負(fù)累。萬科總裁郁亮認(rèn)為，今年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會(huì)改變，萬科已計(jì)劃在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。

　　計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億

　　該公司數(shù)據(jù)顯示，萬科2008年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積557萬平方米，銷售金額479億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%，降幅不到一成，但公司的凈利潤(rùn)則下跌了16.7%。

　　2008年該公司的凈利潤(rùn)為40.3億元人民幣，2007年則為48.44億元。針對(duì)凈利潤(rùn)下降幅度(16.7%)大于銷售額跌幅(8.6%)的問題，該公司的解釋是，2008年因應(yīng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)和地價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，公司對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的專案計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元，考慮到遞延所得稅因素，這部分存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)萬科稅后凈利潤(rùn)的影響為9.2億元，影響歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)8.9億元。萬科方面表示，公司2008年的凈利潤(rùn)較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司的凈利潤(rùn)實(shí)際比2007年略有增長(zhǎng)。

　　萬科董事會(huì)主席王石對(duì)此表示，跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但也部分反映了公司在這些項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。在2007年的牛市氛圍下，萬科盡管對(duì)市場(chǎng)方向做出了正確的總體判斷，但在具體項(xiàng)目的獲取過程中，仍一定程度上受到了市場(chǎng)氣氛的影響。

　　對(duì)于已經(jīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目，萬科總裁郁亮表示，公司會(huì)組織集團(tuán)的專業(yè)力量進(jìn)行集中攻堅(jiān)，通過精耕細(xì)作，深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造等方式，增加項(xiàng)目的盈利能力。

　　專業(yè)能力有所下滑

　　該公司數(shù)據(jù)顯示，萬科2008年累計(jì)銷售金額479億元，針對(duì)銷售金額減少的問題，萬科方面表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這是2008年行業(yè)逐漸達(dá)成的一個(gè)共識(shí)。萬科早在2007年10月就開始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個(gè)顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬科2008年銷售額同比出現(xiàn)下降。如果萬科的調(diào)價(jià)策略推遲兩個(gè)月實(shí)施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實(shí)現(xiàn)，這樣萬科2008年銷售額仍能體現(xiàn)增長(zhǎng)。但對(duì)于企業(yè)而言時(shí)機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠(yuǎn)比一個(gè)平滑的年度增長(zhǎng)曲線更為重要。

　　回顧這一輪調(diào)整，王石表示，盡管萬科在行業(yè)宏觀趨勢(shì)上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環(huán)境中，過于舒適的環(huán)境使萬科在經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。這已經(jīng)成為2009年萬科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

　　萬科高管對(duì)2009年的業(yè)績(jī)還是比較樂觀的。截至去年底，萬科已經(jīng)預(yù)售但未入賬的銷售面積和金額分別為346.4萬平方米和273.4億元。2009年結(jié)算的資源中相當(dāng)部分來自2008年的銷售，這將為公司今年的業(yè)績(jī)奠定穩(wěn)健的基礎(chǔ)。

　　考慮進(jìn)行股權(quán)融資

　　今年1月份，萬科公司實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)24.2%和18.6%。與此同時(shí)，北京、深圳等地的樓市成交量也有所放大，很多市場(chǎng)人士紛紛預(yù)測(cè)，樓市已經(jīng)開始回暖。但萬科方面對(duì)此依舊保持謹(jǐn)慎。

　　郁亮表示，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會(huì)改變，市場(chǎng)調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為企業(yè)以相對(duì)較優(yōu)的價(jià)格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。公司于2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。不過他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在此問題上公司將高度謹(jǐn)慎，只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時(shí)機(jī)、規(guī)模、方式上也會(huì)盡一切努力，避免融資本身可能對(duì)證券市場(chǎng)造成重大不利影響，同時(shí)確保融資將為股東帶來盈利增長(zhǎng)。

　　公司年報(bào)還顯示，計(jì)劃在2009年新開工面積403萬平方米，較去年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%；竣工面積計(jì)劃為619萬平方米。

　　在昨天香港市場(chǎng)舉行的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，萬科高管預(yù)計(jì)2009年住宅行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較明顯的下滑。