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六大變數(shù)左右深圳樓市走勢 拐點(diǎn)是否真的來了?
2007年08月10日 15:19 來源:深圳新聞網(wǎng)-晶報

  酷熱的8月,熱帶風(fēng)暴“帕布”的到來,終于給深圳人帶來一絲涼意。同樣,持續(xù)高熱的深圳樓市近期似乎也有了轉(zhuǎn)機(jī),新盤開盤銷售率大幅度下降,二手樓交易量也大幅度減緩,整個樓市再次陷入觀望期。

  樓價是否已經(jīng)觸頂?樓市進(jìn)入了拐點(diǎn),還是和去年6、7月份一樣只是個短暫的觀望期?業(yè)內(nèi)人士指出,出臺房貸緊縮政策包括可能將提高首付的政策、實(shí)施新二手房買賣合同、實(shí)行現(xiàn)場監(jiān)控、清查存量土地、下半年90/70政策中小戶型的大量上市以及傳言將在9月實(shí)行的個人所得稅的征收和征收豪宅轉(zhuǎn)讓的土地增值稅等六大因素,可能將成為左右深圳樓市下半年走勢的六大變數(shù)。

  大變數(shù)1

  房貸緊縮政策

  房貸緊縮政策包括嚴(yán)格審查制度、減少貸款額度、對非首次置業(yè)者嚴(yán)控放貸額度以及可能將實(shí)行的提高首付政策等。

  近日,記者電話咨詢了深圳多家銀行有關(guān)辦理二手樓按揭業(yè)務(wù)的情況,只有招商銀行工作人員明確表示辦理按揭的手續(xù)和以前一樣;工商銀行表示目前也可以辦理,但是審查制度會更為嚴(yán)厲;建設(shè)銀行工作人員表示,只有購買新房和首次置業(yè)二手樓可以辦理,不能加按;而中國銀行則更為嚴(yán)厲,其福田分行的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“目前已經(jīng)停止了一切二手樓個貸的辦理業(yè)務(wù)”。

  地產(chǎn)自由研究人士侯科昌認(rèn)為,房貸緊縮政策直接針對的就是樓市,政策實(shí)施將切斷炒房者資金鏈,能夠嚴(yán)厲打擊炒房行為,以防止市場虛火過旺。這是一個釜底抽薪的動作,從開發(fā)商拿地到建筑到銷售,一直到二手樓市,房貸緊縮將影響到樓市的各個環(huán)節(jié)。而部分開發(fā)商尤其是中小型開發(fā)商的資金壓力可能會有所將加大,這將有效杜絕開發(fā)商囤積房源的行為。不過這項(xiàng)制度必須執(zhí)行到位,才能有效杜絕開發(fā)商囤積房源的行為,從而有利于房價企穩(wěn)。

  影響力指數(shù):★★★★☆

  大變數(shù)2

  啟用新版二手樓買賣合同

  新版二手樓買賣合同從8月1日起正式實(shí)施到現(xiàn)在已十天,欲在近期置業(yè)的吳先生認(rèn)為,使用新版二手樓買賣合同后,各項(xiàng)費(fèi)用都將更加明朗化,也可以有效杜絕部分不良中介擬定“霸王條款”,這將使置業(yè)者在購買二手房的時候更加放心。不過吳先生同時表示,賣家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也會因此而相對提高,擔(dān)心賣家會把這部分費(fèi)用加在買家的頭上,這樣的話買家的負(fù)擔(dān)也加重了。“新版二手樓買賣合同使用后,炒家入市變得更加謹(jǐn)慎,這在一定程度上也影響了近期的二手樓市交易”,順馳地產(chǎn)南山分行經(jīng)理黃佳豪認(rèn)為,這對整個二手樓市的健康運(yùn)作所起的作用是積極而有效的。黃佳豪同時表示,新版合同在較大程度上可以杜絕買賣雙方私下簽訂協(xié)議的行為,“不過目前來看,買家已非常謹(jǐn)慎,如果買家在這幾個月內(nèi)堅(jiān)持不買,賣方可能會因?yàn)楣┓繅毫νΣ蛔。谙掳肽耆掏唇祪r放盤,樓價走緩也不是沒有可能”。

  影響力指數(shù):★★★

  大變數(shù)3

  新盤開盤現(xiàn)場監(jiān)管

  7月1日,深圳市南山區(qū)的星海名城六期開啟了深圳新樓開盤由國土房產(chǎn)局相關(guān)部門監(jiān)管的新模式。據(jù)了解,之后所有的開盤樓盤都延續(xù)了這一做法。

  在某樓盤開盤現(xiàn)場,一位置業(yè)者表示,這不但可以有效約束開發(fā)商在開盤過程中的一些不當(dāng)行為,置業(yè)者在選房之前看到每套房的價格,也可以避免盲目選房。不過,也有部分置業(yè)者對這種做法持懷疑態(tài)度。在金地梅隴鎮(zhèn)二期開盤現(xiàn)場,一位老先生說,“政府政策是很好的,可就是不知道開發(fā)商會不會來個暗箱操作呢?而且購房時,公證人員又不在選房和登記的現(xiàn)場,沒辦法掌握銷控表情況,在具體操作上還有待商榷!

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,以“房源公開、明碼標(biāo)價、現(xiàn)場監(jiān)管”的模式銷售樓盤,能夠有效打擊囤房、捂盤以及不公開銷售等違規(guī)違法行為,但同時也需要相關(guān)部門把每一個細(xì)節(jié)都落實(shí)到位,防止“走過場”現(xiàn)象。

  影響力指數(shù):★★★★

  大變數(shù)4

  征收二手樓個人所得稅

  目前市場上一直傳言9月份將出臺個人所得稅,雖然傳言尚未得到證實(shí),不過已有很多炒家“寧可信其有,不可信其無”,早早放盤了。

  8月8日,業(yè)主陳女士匆匆走入蛇口的某中介地鋪登記放盤。據(jù)了解,陳女士打算轉(zhuǎn)手的是去年10月在城市山林購入的一套商品房,面積為106平方米,登記的實(shí)收價為210萬。“城市山林的樓盤品質(zhì)較高,該戶型朝向位置也不錯,約2萬的價格在南山來說也不算太高了!痹撝薪榈劁伒墓ぷ魅藛T介紹說。

  陳女士對記者表示,現(xiàn)在的市場情況不是很好,“最主要的是,聽說9月份將要出臺個稅政策了,我想能賣的話還是早點(diǎn)賣掉算了,這樣對買家賣家都比較好!

  “近段時間以來,二手樓交易量大幅度下降,前來咨詢的人數(shù)較之以前也明顯減少了,但是放盤量卻有所增加!秉S佳豪告訴記者,與之前相比,置業(yè)者的心態(tài)也悄然發(fā)生了改變,以前有些業(yè)主放盤時擔(dān)心的是價格定低了太快就賣出去了,現(xiàn)在卻擔(dān)心價格太高賣不出去。

  影響力指數(shù):★★★★

  大變數(shù)5

  清查存量土地督促開發(fā)

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,土地閑置不足1年,督促開工建設(shè);閑置1年以上2年以內(nèi),征收閑置費(fèi),限期3個月內(nèi)開工建設(shè);2年以上閑置土地?zé)o償收回。

  “深圳不是沒有土地,而是有很多土地沒有被盤活,也有部分土地被開發(fā)商囤積起來了。”一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)研究人士認(rèn)為,“由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商社會責(zé)任意識淡薄,高位起價、囤積房源,不斷拉升市場均價和漲幅,推動了公眾對房價上升的非理性預(yù)期和投資沖動”。不過,這位研究人士同時表示,“政府相關(guān)部門前段時間表示要把清查存量土地作為樓市整治的內(nèi)容之一,政策一旦落實(shí)到位,將大大緩解土地供應(yīng)相對緊缺的現(xiàn)象,下半年樓市趨穩(wěn)應(yīng)該問題不大”。

  “但是,僅清查存量土地還是不夠的,”深圳市社會科學(xué)院高海燕主任認(rèn)為,“政府還應(yīng)該在增加公共性住房以及改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上著手,才能最終抑制房價!

  影響力指數(shù):★★★★☆

  大變數(shù)6

  "90/70"新盤集中上市

  去年6月1日過后,部分樓盤的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整,按照正常的建筑進(jìn)度,這部分樓盤大多將于今年下半年陸續(xù)推向市場。

  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),8月份至9月初,深圳將有超過2000套中小戶型即將入市,包括錦峰森鄰、葵花公寓、COCOR社區(qū)、水藍(lán)灣、云棲西岸閣以及景園的部分樓盤。其中前三者大部分為中小戶型樓盤,水藍(lán)灣有85%以上為90平方米以下樓盤。另外,別墅類住房在8月份的推盤量也比較大。而供應(yīng)量最小的為90-140平方米的中大戶型。

  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,雖然別墅類數(shù)量的增加可能會拉升8月樓盤的總體均價,但由于投資豪宅資金需求比較大,炒家將大幅度減少,中小戶型比例的擴(kuò)大則有利于真正有置業(yè)需求的購房者有能力購買。

  侯科昌認(rèn)為,戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整能夠在較大程度上改變置業(yè)者的購房心理,但“對抑制房價的作用比較有限”。侯科昌認(rèn)為,“90/70”政策的效應(yīng)可能要到明年中體現(xiàn)得更加明顯。一方面供應(yīng)總套數(shù)將大量增加,另一方面,總套數(shù)的增加又將促使炒房者加快放盤速度,“兩方面的因素相互促進(jìn),供需將發(fā)生逆轉(zhuǎn),房價望有企穩(wěn)”。

  影響力指數(shù):★★★☆

  (記者蔡莎秀)

 
編輯:王菲】
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