根據(jù)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，12月4日，鄭州成交商品住宅218套，成交均價(jià)4490元/平方米。相對(duì)于均價(jià)來(lái)說(shuō)，鄭州部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)高到了不可思議的地步。

　　此前，有網(wǎng)友給位于鄭州市花園路與東風(fēng)路號(hào)稱鄭州“樓王”的中原數(shù)碼港·藍(lán)堡灣樓盤算了一筆賬：成本價(jià)不到5000元/平方米，而如今其均價(jià)8800元/平方米，利潤(rùn)率將達(dá)76%。

　　但是，“樓王”的高價(jià)似乎有點(diǎn)“高處不勝寒”。目前，“樓王”沒有一套住宅在鄭州房管局合同備案。于是，質(zhì)疑之聲再起，到底是捂盤惜售還是房子賣不出去？

　　“深挖高房?jī)r(jià)黑幕”系列報(bào)道仍在繼續(xù)，如果你有這樣的遭遇，請(qǐng)告訴我們，熱線電話：(0371)65830000、13384018994。

　　網(wǎng)友算賬：“樓王”利潤(rùn)率高達(dá)76%，房?jī)r(jià)是后來(lái)“地王”的近2倍業(yè)內(nèi)猜疑：開盤8個(gè)月無(wú)一套房在房管局備案，疑似“捂盤惜售”

　　【網(wǎng)友算賬】“樓王”成本價(jià)4850元/平方米

　　號(hào)稱鄭州“樓王”的“藍(lán)堡灣”從不缺乏關(guān)注點(diǎn)，無(wú)論是其高房?jī)r(jià)(有人認(rèn)為是虛高)，還是其高昂的利潤(rùn)(或者說(shuō)是暴利)。網(wǎng)友“東床駙馬”就在愛鋪論壇上給鄭州“樓王”算了筆成本賬，每平方米不到5000元的價(jià)格引來(lái)網(wǎng)友熱議。

　　12月5日，記者在該論壇上找到該帖子。根據(jù)其帖子，“樓王”建筑(銷售)成本約為4850元/平方米。按照開盤均價(jià)8500元/平方米計(jì)算，每平方米利潤(rùn)為3650元。

　　征地費(fèi)用 445.2元/平方米

　　樓面地價(jià)土地閑置成本土地契稅

　　5.91億元(總地價(jià))÷150萬(wàn)平米(容積率為5.2，可建面積)=394元/平方米閑置兩年，按同期貨幣市場(chǎng)的行業(yè)收益標(biāo)準(zhǔn)取5%的收益計(jì)算，兩年的資金成本為：5.91億元×5%×2=5910萬(wàn)元。建筑(銷售)的資金成本為39.4元/平方米5.91億元×3%÷150萬(wàn)平米=11.8元/平方米

　　前期開發(fā)成本 154元/平方米

　　規(guī)劃費(fèi)用(含規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì))：16元/平方米建筑規(guī)劃單體設(shè)計(jì)費(fèi)用：26元/平方米地探物探費(fèi)用：6元/平方米政府規(guī)費(fèi)：80元/平方米(含環(huán)保、專項(xiàng)基金、質(zhì)量監(jiān)督、征地管理、土地登記、相關(guān)證書工本費(fèi)等費(fèi)用)監(jiān)理費(fèi)用：16元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)用：10元/平方米

　　建筑安裝成本 1900元/平方米

　　按照建委公布的建筑工程項(xiàng)目欄頭價(jià)核算清單，30層左右的高層建筑工程項(xiàng)目，框架結(jié)構(gòu)成本核算約為2200元/平方米，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為1800~1900元(含主體、內(nèi)外墻、水電管網(wǎng)、消防設(shè)施、電梯)。在這里核算是取成本為1900元/平方米。

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用 合理區(qū)間為110元/平方米

　　市政工程建設(shè)費(fèi)：18元/平方米市政工程質(zhì)檢費(fèi)：15元/平方米小區(qū)供電工程費(fèi)：20元/平方米小區(qū)供水工程費(fèi)：15元/平方米小區(qū)照明工程費(fèi)：10元/平方米小區(qū)道路綠化費(fèi)：2元/平方米小區(qū)其他生活配套：30元/平方米

　　裝修費(fèi)用 400元/平方米

　　“東床駙馬”邀請(qǐng)著名的裝修公司老板去樣板房看過(guò)，初步估算裝修成本最高為400元/平方米

　　品牌使用成本 255元/平方米

　　參照萬(wàn)科接受恒大地產(chǎn)委托，全權(quán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理恒大的項(xiàng)目，收取的品牌費(fèi)用為總銷的3%。該項(xiàng)目也按照這個(gè)比例計(jì)算，按照開盤銷售均價(jià)8500元/平方米計(jì)算，品牌成本為255元/平方米

　　銷管財(cái)成本782元/平方米

　　按照河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)公布的相關(guān)比例數(shù)據(jù)計(jì)算，銷售推廣費(fèi)用，按照4.2%的比例算銷售成本為357元/平方米

　　管理費(fèi)用按照3%的比例算銷售成本為255元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用按照2%的比例算銷售成本為170元/平方米

　　公司稅務(wù)支出 804.1元/平方米

　　營(yíng)業(yè)稅及附加稅，按照5.5%計(jì)為：467.5元/平方米所得稅：按照12%的33%計(jì)為336.6元/平方米

　　【業(yè)內(nèi)求證】每平方米成本在5000元左右

　　昨日記者分別向從事房地產(chǎn)預(yù)算多年的兩位造價(jià)師求證“東床駙馬”的賬單。兩位造價(jià)師認(rèn)為，小區(qū)道路綠化費(fèi)2元/平方米是肯定不夠的。“樓王”的裝修也如它宣傳的那樣絕對(duì)是國(guó)際一線品牌，成本應(yīng)該核算在每平方米1000元左右。

　　房管局網(wǎng)站上雖然公布該“樓王”的容積率為3.57，但其全部是高層，實(shí)際上容積率會(huì)高一些，有可能比“東床駙馬”估計(jì)的5.2更高一些。如此算來(lái)，其成本價(jià)應(yīng)在每平方米5000元左右。

　　【地王比較】“樓王”比后來(lái)者“地王”的房?jī)r(jià)高許多

　　“樓王”的房?jī)r(jià)到底是否過(guò)高？記者將這個(gè)鄭州第一“地王”與后來(lái)者“地王”做了比較。

　　據(jù)了解，“樓王”的地為2004年5月12日取得，當(dāng)時(shí)斥資5.91億元拿下431.2畝地，均價(jià)137萬(wàn)元/畝。

　　該“地王”沉寂幾年之后，2007年4月14日終于開盤。而其代表樓盤就是10棟高層住宅，開盤均價(jià)8500元/平方米，被稱為鄭州“樓王”。

　　2005年3月11日，鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)以每畝185萬(wàn)元的價(jià)格拿下大學(xué)路省煤炭干部管理學(xué)院73畝地，也就是今天的長(zhǎng)城康橋·華城。據(jù)了解，截至12月5日，其已售房屋3209套，銷售均價(jià)4955元/平方米。

　　2006年11月3日，鑫苑置業(yè)以259萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下桐柏路與朱屯路交叉口附近32.247畝地。也就是今天的鑫苑·都市公寓。根據(jù)在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢，截至12月5日，其銷售房屋614套，銷售均價(jià)4830元/平方米�！皹峭酢钡牡貎r(jià)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)城康橋·華城和鑫苑·都市公寓，為什么房?jī)r(jià)卻高于后兩者近4000元/平方米？

　　另外，該“地王”的另一個(gè)項(xiàng)目共有3270套房，目前售出241套，銷售均價(jià)4643.61元/平方米。

　　【樓王發(fā)言】網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談

　　“網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談�！痹摗皹峭酢币回�(fù)責(zé)人表示，網(wǎng)上的賬是筆糊涂賬，不可信。

　　但“樓王”成本幾何？該負(fù)責(zé)人說(shuō)這是商業(yè)秘密。但是他說(shuō)“任何商人不掙錢是不可能的�！彼�認(rèn)為“樓王”的性價(jià)比很高，是為獨(dú)具慧眼的中原精英人士打造的，走的是高端路線，“樓王”的身份并不是因?yàn)槠鋬r(jià)格，而是因?yàn)椤八�所處的城市中心位置”�?/p>

　　也許正是因?yàn)槠渌�謂的“高端”，昨日下午，記者就因騎電動(dòng)車而不是開名車，被保安攔于門外。保安的解釋是，不管是看房還是找人都需要提前預(yù)約。在確定記者已經(jīng)預(yù)約之后，保安仍不準(zhǔn)記者進(jìn)入，原因很簡(jiǎn)單，院內(nèi)除轎車外不允許其他車輛進(jìn)入。

　　就在該樓盤開盤之時(shí)，“樓王”還要求看房需要交2萬(wàn)元押金，看樣板房需要提前1天預(yù)約，預(yù)約成功才準(zhǔn)入。這在業(yè)界被稱為“門檻營(yíng)銷”。這一營(yíng)銷手段將大多數(shù)人擋于門外，使得“樓王”在氣勢(shì)上成了“NO.1”，讓普通人望而卻步。

　　“就像五星級(jí)酒店，衣冠不整者莫入。門檻營(yíng)銷是把一部分人篩掉，以確保給有效客戶提供一對(duì)一的全面服務(wù)�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)，“樓王”是絕對(duì)高端的，今年已經(jīng)搞了大大小小67場(chǎng)活動(dòng)，其中包括轟動(dòng)一時(shí)的鄭州首屆奢侈品展。

　　“樓王”在很多人眼里一下子成了奢侈品。當(dāng)然，奢侈品就意味著價(jià)格鶴立雞群，也意味著巨大的營(yíng)銷費(fèi)用。這些費(fèi)用最終還是要反映在房?jī)r(jià)上的。

　　【業(yè)內(nèi)猜想】“樓王”的房子賣不出去？

　　“樓王”一直標(biāo)榜高端，但其銷售狀況似乎并不好。鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)商品房預(yù)售資料顯示，其今年4月14日開盤，但至今10棟住宅1159套房子，在鄭州房管局合同備案記錄為零。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)此有兩種猜測(cè)：

　　其一，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，“樓王”一直宣稱其裝修成本就達(dá)到每平方米2000元，這增加了房子成本，讓當(dāng)年每畝137萬(wàn)元的地價(jià)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。同時(shí)“樓王”的一系列門檻營(yíng)銷的手段將目標(biāo)人群限定的范圍太小。

　　其二，捂盤以期待更高房?jī)r(jià)。那位負(fù)責(zé)人堅(jiān)持認(rèn)為“樓王”的性價(jià)比相當(dāng)合理，是“高貴不貴，物超所值”。對(duì)于一直沒有銷售記錄，他解釋是因?yàn)榇嬖谝恍┎槐阃嘎兜目陀^原因，而且是公司營(yíng)銷策略的一部分。

　　他說(shuō)，鄭州目前的房子價(jià)格與現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不相稱，處在一個(gè)較低價(jià)位，“未來(lái)鄭州的房?jī)r(jià)還要漲，多了不說(shuō)，還要漲10年”。

　　也許就是出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，捂盤之說(shuō)也有了依據(jù)，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：與“樓王”毗鄰的另一塊地年內(nèi)有可能拍賣。以其所處的位置，參照今年以來(lái)的“地王”價(jià)格，預(yù)計(jì)地價(jià)能達(dá)到800萬(wàn)元/畝�！皩�來(lái)房?jī)r(jià)在萬(wàn)元每平方米不成問題。如果‘樓王’能捂到那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定還要漲�！�

　　那位負(fù)責(zé)人也否認(rèn)捂盤一說(shuō)。“沒有一個(gè)房地產(chǎn)公司不愿意盡快回款�！彼�說(shuō)，與“樓王”同宗的另一個(gè)項(xiàng)目在上個(gè)星期就已經(jīng)與業(yè)主簽訂了購(gòu)房合同，“樓王”也將與業(yè)主簽訂合同�！皟蓚�(gè)項(xiàng)目但是只有一撥人干活，總要忙完了一個(gè)再忙另外一個(gè)”。(王世峰 肖芳)