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上海住宅用地供應(yīng)擴大 難阻新開工面積連跌三年

2008年01月23日 12:31 來源:第一財經(jīng)日報 發(fā)表評論

  去年,上海全市商品房住宅新開工面積近1600萬平方米,連續(xù)3年下跌。而根據(jù)世邦魏理仕華東區(qū)環(huán)球研究部董事陳紅的估算,2007年上海住宅用地出讓量相比2006年增長了23.3%,住宅用地的供應(yīng)將繼續(xù)擴大,且出讓區(qū)域的郊區(qū)化也將繼續(xù)。這兩年的供應(yīng)將在2009年和2010年集中上市。

  《第一財經(jīng)日報》昨日通過上海市房地局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到,2007年全市商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米;配套商品房實現(xiàn)新開工面積500萬平方米,建成500萬平方米。相比之下,上海往年的住宅新開工面積在2006年為2112.1萬平方米,相比2005年下跌15%,而2004年新開工面積為最高峰,高達(dá)3200萬平方米,約合去年全年新開工面積的2倍,去年大概退回到2001年新開工面積的規(guī)模。

  “由于土地價格上升,導(dǎo)致商品房實際新開工面積持續(xù)下滑,而房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續(xù)三年下降,從2004年最高時的近40%下降到30%。上海連續(xù)三年新樓開工量下滑,房價在2008至2010年間會面臨上漲壓力!睂τ谏虾J蟹康禺a(chǎn)市場的現(xiàn)狀,上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城分析認(rèn)為。

  上海市經(jīng)濟委員會的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)顯示,2006年,新建商品住房預(yù)售面積達(dá)2136萬平方米,新增供應(yīng)與需求的比例為1.03:1,供應(yīng)與需求基本匹配。截至2006年底,網(wǎng)上可售量為1064萬平方米,總供應(yīng)與成交的比例為1.54:1。但是,連續(xù)3年新開工面積的減少,導(dǎo)致整體形勢將發(fā)生變化。

  根據(jù)叢城的預(yù)計,2008年到2010年,上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米。叢城根據(jù)上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規(guī)模預(yù)測稱:“未來三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1,由此,未來三年上海勢必出現(xiàn)新建商品房嚴(yán)重短缺現(xiàn)象!

  但是緊俏的情況依然有望在2009年之后得到緩解。根據(jù)陳紅的分析:為緩解住宅供不應(yīng)求的局面,近兩年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。

  世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2006年上海出讓住宅用地建筑面積323.0萬平方米,共23幅,相比之下,2007年住宅用地出讓量增長了23.3%。此前幾年,2005年上海住宅用地的推地量為212.08萬平方米,2004年為350.31萬平方米。

  在增加土地出讓量的同時,出讓宗地的平均體量卻在減少。2006年平均單宗土地建筑面積為14.0萬平方米,而2007年單宗土地建筑面積為10.8萬平方米,縮小了30%。

  “單宗土地體量縮小正反映了政府控制土地市場的方向。同時政府在出讓土地時還嚴(yán)格規(guī)定動工期限和竣工期限,縮短開發(fā)周期,促使開發(fā)商按照政府預(yù)想的時間表來完成住宅供應(yīng)。”陳紅說。

  同時,以土地成交后1.5年開始預(yù)售、規(guī)定竣工期限前一年最后一次預(yù)售為假設(shè)條件,依據(jù)住宅建設(shè)的周期和特點可以推算2007年出讓住宅用地在未來產(chǎn)生的住宅供應(yīng)。據(jù)此,2007年出讓住宅用地將在2009年和2010年集中上市,供應(yīng)的住宅面積可達(dá)170萬和150萬平方米左右。(郝倩)

編輯:王菲】
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