去年暑期兩塊高價成交的住宅用地誘發(fā)了住房交易價格突發(fā)上漲。如今低迷的商品住宅市場又反作用于土地市場，使今年上半年的土地市場出現(xiàn)住宅用地價格回落、成交緩慢的走勢。這一方面反映出房地產(chǎn)一級土地開發(fā)市場和二級商品房交易市場的緊密聯(lián)動，一方面預示著明年商品房定價時地價壓力將減輕。

　　上半年住宅用地成交沉悶 以邊緣為主

　　年初天津市國土資源和房屋管理局公布的“2008年全市國有建設用地使用權(quán)出讓計劃”顯示，今年本市計劃出讓3577公頃建設用地，其中經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地1400公頃、工業(yè)用地2177公頃。

　　經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地1400公頃可形成2507萬平方米建筑規(guī)模。其中住宅用地960公頃，建筑規(guī)模1585萬平方米；非住宅用地440公頃，建筑規(guī)模922萬平方米。規(guī)劃外環(huán)內(nèi)安排住宅用地300公頃(包括新家園105公頃)，建筑規(guī)模525萬平方米。濱海新區(qū)住宅用地212公頃，建筑規(guī)模340萬平方米。區(qū)縣安排住宅用地448公頃，建筑規(guī)模720萬平方米。

　　到目前為止，專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2008年上半年，天津市土地交易中心共出讓土地236宗，其中居住用地(或含居住用地)47宗，占總出讓面積19.91%，比去年全年住宅出讓34%的面積比例減少了很多。上半年出讓的居住用地面積約732萬平方米，占年初總計劃約46%。價格方面，上半年出讓的所有土地折合地價92萬元/畝，遠低于2007年160萬元/畝的水平。可見，上半年土地市場住宅用地成交沉悶，呈現(xiàn)邊緣及工業(yè)用地成交比例增大的特點。

　　下半年成交的住宅用地主要有中新生態(tài)城中的155.21萬平方米，東麗區(qū)東麗湖西北的56.99萬平方米的居住用地，昆侖路兩地塊，其中一塊建設限價房。另外有津南區(qū)小站鎮(zhèn)4宗居住用地、武清區(qū)大黃堡鄉(xiāng)一宗93.4萬平方米土地等。

　　土地成交區(qū)域遠郊占到47%，濱海占到32%，而中心城區(qū)成交的土地只占1%。環(huán)城四區(qū)的土地資源也面臨日趨減少的趨勢。

　　土地施工基本到位 市場供應較充足

　　2008年市建委計劃住宅建設總量3460萬平方米，比2007年增長12.4%，其中結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建施工面積1660萬平方米，新開工面積1800萬平方米，比2007年增長12%。2008年計劃竣工住宅1500萬平方米，比2007年增長7%。

　　據(jù)日前市統(tǒng)計局統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)到位資金同比增長33.8%，但是增幅回落。據(jù)統(tǒng)計，上半年完成開發(fā)土地面積345萬平方米，同比下降25.2%。記者也了解到，雖然目前一些已開工建設的住宅項目因市場及資金狀況放慢了施工速度，但是新房總體上市量比去年下半年增多，特別是邊緣區(qū)域在售項目中去年下半年結(jié)轉(zhuǎn)的組團或戶型占有一定比例，充實了今年市場供應量。

　　專業(yè)機構(gòu)人士分析認為，根據(jù)本市土地開發(fā)規(guī)劃以及下半年土地供應力度加大趨勢判斷，2008年本市無論土地供應還是新房供應都將有較大幅度的提高。

　　土地價格對今年市場價格影響不大

　　上半年成交地塊價格大多以起掛(拍)價成交，還有部分地塊流拍，顯示出目前開發(fā)商資金緊張且拿地謹慎。土地市場降溫、土地價格趨穩(wěn)的跡象十分明顯。國家金融緊縮政策及銷售不暢使很多開發(fā)商的資金鏈受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)已開始理性拿地或暫緩拿地。

　　土地市場熱度下降，能否帶動今年房價下降？對此多數(shù)分析機構(gòu)人士表示，由于今年市場新推出的商品房多數(shù)是在去年或更早時期拿地，從土地成本來看，多數(shù)樓盤并沒有很大的地價成本壓力。而上半年土地交易價格下降，一方面體現(xiàn)出土地市場開始理性，另一方面這些用地多數(shù)將在年底以后正式面市，對已經(jīng)低迷的市場其影響力度遠不會像去年地價上漲時那樣大。

　　同時，從住宅用地成交量減少情況來看，明年住宅供應量將因此有所調(diào)整，這將在一定程度上對今年成交住宅用地房價起到支撐作用。(文 王哲)