2008年對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都是艱難的一年。作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融和貿(mào)易中心，上海樓市的近況更為引人關(guān)注。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性較強(qiáng)，“杭州樓市是浙江人的市場(chǎng)，而上海樓市卻是全國(guó)甚至全球人的市場(chǎng)�！睋碛袕�(qiáng)勁需求的上海樓市，在這波大調(diào)整中是否有著最強(qiáng)的抗跌性？相對(duì)杭州樓市，上海樓市是否有一定的參照性？帶著這些問(wèn)題，記者近日赴滬進(jìn)行了多方調(diào)查。

　　成交量下跌了，

　　　　房?jī)r(jià)同比仍上漲

　　不管是一手市場(chǎng)，還是二手市場(chǎng)，上海也陷入一個(gè)成交低谷。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心副總監(jiān)陳嘯天從事上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究已有多年。根據(jù)上海房地局的官方網(wǎng)站“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海一手商品住宅月均成交面積為86萬(wàn)平方米，而去年上半年，月均成交面積達(dá)174萬(wàn)平方米。上海上半年樓市成交量下跌了50%左右。

　　應(yīng)該說(shuō)，這樣的成交困局是2000年以來(lái)前所未有的。從歷史上看，上海樓市曾遭遇過(guò)三撥調(diào)整。1993～1998年，投資過(guò)熱，國(guó)家緊縮銀根，樓市成交量萎縮；2005～2006年，國(guó)八條和國(guó)六條等調(diào)控政策出臺(tái)，上海樓市也一度成交低迷；今年的這次就是第3次。

　　雖說(shuō)自去年10月開始，樓市成交量便開始縮量，據(jù)“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月一手住宅成交量78.13萬(wàn)平方米，尚達(dá)不到去年10月167.67萬(wàn)平方米成交量的一半。但上海的房?jī)r(jià)卻未出現(xiàn)下跌。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月至5月，上海房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度都超過(guò)了9.5%，6月份上漲幅度下降，但仍達(dá)到了8.7%。從環(huán)比看，從今年2月來(lái)，上海樓市基本停止了上漲的步伐，除5月份和4月份環(huán)比略上漲0.1%和0.2外%，其余月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比都在0%。

　　成交量在萎縮，房?jī)r(jià)卻并未下跌，這一現(xiàn)象是否說(shuō)明上海樓市具有極強(qiáng)的抗跌性？對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華認(rèn)為，這是上海樓市強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需求支撐造成的。他覺(jué)得，房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)有著自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律。

　　作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，上海聚集了眾多的世界500強(qiáng)企業(yè)總部，境外高端需求成為上海樓市的獨(dú)特力量。上海樓市流傳著這樣一句形象的口頭禪：“內(nèi)環(huán)說(shuō)英語(yǔ)，中環(huán)說(shuō)普通話，外環(huán)說(shuō)上海話�！彪m不確切，但也部分反映了上海樓市強(qiáng)勁的外地需求。今年6月1日開盤的翠湖天地嘉苑地處淮海路這一黃金地段，單價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)～8萬(wàn)元。而就是在樓市成交低迷的眼下，該樓盤創(chuàng)下了至今銷售率達(dá)40%的旺銷現(xiàn)象。

　　陳嘯天如此理解上海市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)：上海是全國(guó)乃至全球購(gòu)房者的市場(chǎng)，境外購(gòu)房者、外省購(gòu)房者和外地來(lái)上海工作的年輕人成為托起上海市場(chǎng)的“三外”力量。另外，珠三角房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)下跌，是因?yàn)橹槿�角制造業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，而上海的經(jīng)濟(jì)重心并不在制造業(yè)上，受這次調(diào)整的影響自然要小一些。

　　6月，新開樓盤房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)

　　雖說(shuō)上海房?jī)r(jià)還在上漲，但在成交量萎縮的態(tài)勢(shì)下，6月份，上海新開樓盤的房?jī)r(jià)今年首次出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目金色雅筑，位于浦東大三林，屬于上海中外環(huán)的位置。該項(xiàng)目新一期報(bào)價(jià)出現(xiàn)了下調(diào)。該項(xiàng)目即將新推20、22號(hào)樓90平方米精裝修三房，目前報(bào)價(jià)在130萬(wàn)～160萬(wàn)元之間，單價(jià)在1.4萬(wàn)～1.7萬(wàn)元/平方米之間。而據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，該樓盤在今年3月推出的房源售價(jià)為1.8萬(wàn)～2萬(wàn)元/平方米。開發(fā)商解釋說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在這批房源裝修標(biāo)準(zhǔn)有所降低。

　　中大房產(chǎn)的中大·九里德項(xiàng)目，地處松江，今年6月推出首批多聯(lián)排屋房源，報(bào)價(jià)在1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元/平方米。而去年12月份，該樓盤推出精裝修公寓時(shí)，報(bào)價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。相比公寓定價(jià)，排屋的定價(jià)其實(shí)比較實(shí)惠。

　　雖說(shuō)新盤低開是樓市降價(jià)的信號(hào)之一，但大多數(shù)被采訪的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這只是樓市的少數(shù)現(xiàn)象，并不普遍。5、6月份，大多數(shù)上海的新盤還是平價(jià)開盤，還有的樓盤甚至高于市場(chǎng)價(jià)開盤。如位于浦東的金地·未未來(lái)，6月8日推出220套公寓，定價(jià)反而比周邊樓盤高出500～800元/平方米。

　　從記者的調(diào)查看，目前上海樓市中心區(qū)域房?jī)r(jià)依舊十分堅(jiān)挺，但外圍區(qū)域新盤在近一兩個(gè)月出現(xiàn)低開現(xiàn)象。而受去年地價(jià)帶動(dòng)最大的楊浦房?jī)r(jià)低開較為明顯。

　　業(yè)內(nèi)盼望

　　　　九十月份成交回暖

　　“近期上海樓市可能會(huì)經(jīng)歷一場(chǎng)較大規(guī)模的調(diào)整。不過(guò)價(jià)格上，上海樓市的下跌空間有限。”上海房地產(chǎn)時(shí)報(bào)新聞部主任梁志超說(shuō)。

　　梁志超在上海從事了20多年的房地產(chǎn)報(bào)道工作，作為一直在新聞一線體驗(yàn)市場(chǎng)脈博的記者，他認(rèn)為，上海樓市正處于“開發(fā)商不降價(jià)，購(gòu)房者也不買賬”的膠著時(shí)刻，現(xiàn)在大家都在撐著，成交量短期內(nèi)很難回升。到了九十月份的傳統(tǒng)旺季，成交量若進(jìn)一步萎縮可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降。但他也認(rèn)為，如果國(guó)家能出臺(tái)相應(yīng)的利好政策，上海樓市也可能在九十月份直接回暖。

　　作為2004年便進(jìn)駐上海市場(chǎng)的杭州知名開發(fā)公司，中大房產(chǎn)上海公司總經(jīng)理唐偉深感目前的成交情況對(duì)開發(fā)商有很大壓力。“2005年上海樓市房?jī)r(jià)也有下跌，但那時(shí)沒(méi)有現(xiàn)在這樣的擔(dān)憂，對(duì)樓市走出低谷還是有信心的，但這次，不知道在九十月份能不能回暖�！�

　　唐偉說(shuō)，這次調(diào)整，眾多公司普遍感到資金緊張。上海樓市成交量萎縮已有半年時(shí)間，大家都在等待九十月份的旺季，如果屆時(shí)市場(chǎng)再不回暖，部分開發(fā)商可能壓力會(huì)更大。

　　中原地產(chǎn)在上海擁有中原地產(chǎn)門店178家，另外還有38家寶原地產(chǎn)門店，成交量位居上海二手房市場(chǎng)的頭把交椅。中原地產(chǎn)兼寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)還表示，中原集團(tuán)在內(nèi)地一線城市的大分行，今年上半年基本只能做到保本經(jīng)營(yíng)。作為上海中介業(yè)的老大，目前都不會(huì)主動(dòng)關(guān)閉門店。但如果市場(chǎng)頹勢(shì)再繼續(xù)一年以上，不排除收縮的可能性。

　　面對(duì)這一市場(chǎng)現(xiàn)狀，也有開發(fā)商積極地在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升上下功夫，快速回籠資金。如金地集團(tuán)上海公司的兩個(gè)項(xiàng)目在上海市場(chǎng)近日開盤，都創(chuàng)造了熱銷現(xiàn)象。金地·未未來(lái)，在上海首推90平方米中小戶型高層TownHouse概念，首批房源開盤當(dāng)天銷售率便達(dá)到95%。

　　這次調(diào)整是否預(yù)示著上海樓市從此出現(xiàn)拐點(diǎn)？印堃華認(rèn)為，相比炒客較多的深圳等地樓市，長(zhǎng)三角市場(chǎng)特別是上海市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是健康的。只要中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)面不出問(wèn)題，上海樓價(jià)將呈現(xiàn)波浪型上升的走勢(shì)，這是改變不了的趨勢(shì)。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢部總監(jiān)陳寧則認(rèn)為，從上海新開樓盤看，一般比周邊房?jī)r(jià)低個(gè)20%左右，銷售率便可達(dá)到80%以上。因此，上海房?jī)r(jià)即使要下跌，跌幅也不會(huì)超過(guò)20%。(記者 張卉卉 實(shí)習(xí)生 黃娜)