十一黃金月的樓市走向最近成為人們關(guān)注的焦點。合富輝煌市場研究部的最新分析報告指出，黃金月期間成交將是企業(yè)、置業(yè)者和政府共同關(guān)注的焦點。預計9~10月期間，廣州樓市的成交量將有較大幅度的提升，廣州樓市可望走出最艱難的時期。

　　買賣雙方在黃金月“攤牌”

　　去年“9·27”新政出臺后，廣州樓市與全國樓市一道進入了一個困難的時期。政策抑制了房價的上漲趨勢，但在應(yīng)對房價下行周期的不確定因素時，市場各方都顯得缺乏經(jīng)驗，供求雙方都在謹慎的試探中尋找機會，成交量也取代了房價成為市場的敏感指標。合富輝煌市場研究部認為，2008年成交量逐月回暖的過程，反映了發(fā)展商和置業(yè)者信心逐漸恢復。十一黃金月正是各方期待已久的一次“全面攤牌”，預計成交量會在5月以來的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上有較大幅的提升。

　　據(jù)房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月、7月連續(xù)兩個月的商品住宅成交面積基本穩(wěn)定在60萬平方米以上，而從網(wǎng)上簽約的結(jié)果看，奧運會期間兩周的成交套數(shù)也接近3000套，據(jù)此推算8月的實際成交規(guī)模或能達到近60萬平方米的水平。

　　開發(fā)商調(diào)價促銷態(tài)度鮮明

　　合富輝煌市場研究部分析認為，今年黃金月多數(shù)發(fā)展商都會積極推出新貨，總體新貨量將超過2.4萬套。開發(fā)商的促銷策略和調(diào)價態(tài)度已非常明確，“金九銀十”的成交量會在原有基礎(chǔ)上有大幅提升，并明顯高于上半年的五一小長假，而成交均價則回落至低點，廣州樓市有望走出最艱難的時期。

　　“從目前新貨供應(yīng)的格局分析，廣州中心城區(qū)尤其是老城區(qū)的供應(yīng)比重較大，該區(qū)域在前一階段房價下行期的成交量和價格相對比較穩(wěn)定，顯示置業(yè)者對市中心區(qū)的物業(yè)價值具備較強的信心，這也是我們看好十一黃金月成交的一個重要原因”，合富輝煌首席分析師黎文江表示。

　　地方政府迫切想穩(wěn)定樓價

　　去年十一黃金周前夕，政府出臺了“9·27”新政，今年十一黃金周前是否也會出臺相關(guān)政策？這個問題牽動著市場各方的神經(jīng)。目前國內(nèi)一些地方相繼出臺了明確的救市政策，加速推動樓市成交回暖，廣州是否也會出臺類似的政策？目前在宏觀層面上，僅有央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，該政策旨在以金融促進房地產(chǎn)資源高效利用，間接強化房地產(chǎn)商的成交動力。

　　相對而言，地方政府加速推動成交回暖的心態(tài)更加急切。地方政府主要顧慮在房價下調(diào)背景下，置業(yè)門檻放寬可能引發(fā)投資性置業(yè)者大規(guī)模回流，影響中央房地產(chǎn)政策效果，并再次推高房價。所以，當前地方政策的調(diào)整明顯指向扶持首次置業(yè)的自住購房者，尤其是中低價住房的置業(yè)者。

　　政府收緊供地 助推樓市復蘇

　　廣州市政府目前尚未出臺促進成交的直接措施，但也在逐步實行適應(yīng)性調(diào)整，以促市場供求平衡。比如將原定每年5平方公里的土地出讓計劃調(diào)整為2.5~4平方公里，限價房用地也暫緩推出，這是一種留有余地的做法，實際縮減幅度會比較大。從八九月廣州土地市場看，預計今年9月份將出讓商住用地3宗，面積約24萬平方米；而2007年同期廣州市政府推出了19宗商住用地，面積達120萬平方米，今年的縮減幅度超過80%。

　　另外，在實際操作中，近期廣州市在土地出讓方面也表現(xiàn)出趨緊的信號。上月廣州推出了今年以來的首批大型住宅用地。這次土地出讓，政府增加了新的條件——開發(fā)商必須在簽訂《土地出讓合同》之日起一個月內(nèi)一次性付清全部土地使用權(quán)出讓金，此前的期限是兩個月。不僅如此，開發(fā)商還要在《土地出讓合同》簽訂之日起5個工作日內(nèi)提交銀行履約保函(或履約保證金)，金額為成交價的5%。這是廣州市首次要求開發(fā)商提供銀行履約擔保。

　　土地供應(yīng)減少將導致未來幾年廣州的住宅供應(yīng)量減少，這就從供給方面扭轉(zhuǎn)目前供大于求的市場格局，有助于穩(wěn)定和復蘇樓市。

　　記者觀察

　　6月、7月廣州商品住宅的成交量已恢復到正常市場狀態(tài)下的水平，達到60萬平方米以上，隨著黃金月發(fā)展商全力推貨，預計成交量會再有較大幅度的提升。 (黃濤)