三季度CBD寫字樓租金較上季度跌0.7%，三年來首次下跌。這是多家代理機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，0.7%的跌幅大于北京寫字樓市場平均租金降0.4%的跌幅。市場需求放緩已經(jīng)成為不爭事實(shí)。早在2006年前后，國貿(mào)區(qū)域的寫字樓租金曾因需求不旺而出現(xiàn)下跌的趨勢，此后逐漸好轉(zhuǎn)，但目前再度出現(xiàn)跌勢，而且未來一年，市場仍有下調(diào)壓力。

　　現(xiàn)狀 三季度CBD租金跌0.7%

　　國際知名物業(yè)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等近日公布了第三季度的寫字樓最新數(shù)據(jù)顯示，中央商務(wù)區(qū)的寫字樓三季度較上季度租金跌幅為0.7%，三年來首次下跌，成為最受關(guān)注的變化。這比北京寫字樓市場的平均租金下降0.4%的跌勢更加明顯，盡管整體寫字樓市場的下跌幅度很小，但確實(shí)表明市場供求的天平已開始傾向于租戶。

　　據(jù)戴德梁行研究人員高浩介紹，自2006年以來，CBD核心區(qū)域的國貿(mào)區(qū)域主要寫字樓租金呈直線上揚(yáng)的態(tài)勢，從150元/平米/月一直漲到目前的252元/平米/月，增幅較大。各主要寫字樓空置率一直維持在很低的水平，由2006年的18.9%降到目前的16.2%。但從目前的形勢來看，過去一直相對上漲的格局將被打破。

　　原因 部分外資企業(yè)削減辦公費(fèi)用

　　CBD寫字樓租金在2008年第三季度略有下降與金融危機(jī)抑制市場有關(guān)。

　　據(jù)記者了解，一些外資公司從成本控制角度考慮，已經(jīng)暫停了擴(kuò)租計劃，并且考慮削減辦公面積以降低租金費(fèi)用，甚至有的公司因?yàn)镃BD的租金相對較高，轉(zhuǎn)而求其次，遷至租金水平相對較低的區(qū)域。這其中不乏一些知名跨國公司，如9月份，柯達(dá)總部由嘉里中心遷至樂成中心。同樣是在三季度，摩托羅拉把位于CBD的物業(yè)賣掉，外遷到望京；馬士基船運(yùn)公司也從CBD外遷到雙井區(qū)域。

　　當(dāng)然也不排除有部分公司遷出CBD，并不僅僅出于金融危機(jī)的短期考慮，更多的是企業(yè)長期成本控制及發(fā)展的計劃。

　　影響CBD寫字樓租金下調(diào)還有另一方面原因，在奧運(yùn)前，包括朝陽北路、大望路、團(tuán)結(jié)湖、三里屯等區(qū)域在內(nèi)的泛CBD區(qū)域?qū)懽謽羌�中入駐，這些寫字樓項(xiàng)目壓低租金攬客，也分散了CBD寫字樓部分客戶。

　　預(yù)測 未來一年租金或再下跌

　　由于奧運(yùn)會期間建筑工程的停滯，很多項(xiàng)目被延期到2009年竣工，因此2008年第四季度和2009年寫字樓租賃市場的競爭將更趨激烈。目前，部分開發(fā)商也已經(jīng)開始采取一些優(yōu)惠措施，如提供更多的免租期等，特別是一些新近落成的項(xiàng)目，甚至已經(jīng)開始直接降低租金報價。

　　第一太平戴維斯研究部預(yù)計未來兩個季度北京約有100萬平方米的甲級寫字樓竣工，其中有33%位于CBD核心區(qū)的國貿(mào)區(qū)域，包括環(huán)球金融中心、國貿(mào)中心三期等，這會使得該地區(qū)空置率大幅提高。

　　另外，由于CBD核心區(qū)域以外資公司為主要租戶來源，受到金融危機(jī)影響，有可能面臨市場下調(diào)的壓力。

　　戴德梁行方面指出，目前，國貿(mào)區(qū)域的大型跨國公司租約并未到期，多數(shù)在2009年及2010年，而租約即將到期的租戶有意搬遷至低租金的區(qū)域，如中關(guān)村等區(qū)域，而這種趨勢將維持到明年底。(張家齊）