11月份，上海二手房市場(chǎng)信心略有回升。最新出爐的11月份上海二手房指數(shù)報(bào)告顯示，全月二手房成交價(jià)格略有下調(diào)，成交量呈上升趨勢(shì)。上海中原的成交數(shù)據(jù)表明，總價(jià)100萬(wàn)元以下的中低檔住宅成為成交主力。

　　地鐵房跌幅大

　　11月份，由于二手房交易稅費(fèi)降低，賣(mài)方出售成本大幅度減少；月末，央行大幅降息108個(gè)基點(diǎn)，為11年來(lái)最大降幅，也對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)起到了促進(jìn)作用。不少房東下調(diào)了報(bào)價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)的成交。統(tǒng)計(jì)顯示，11月份上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2319點(diǎn)，環(huán)比10月下降19點(diǎn)，跌幅達(dá)0.82%。

　　全市52個(gè)控制點(diǎn)板塊中共有41個(gè)板塊價(jià)格下跌，占采樣總量的78.8%。其中，跌幅最大的為金橋板塊，大幅下跌3.47%；跌幅最小的為南京東路板塊，僅下跌0.25%。一向以價(jià)格平穩(wěn)見(jiàn)長(zhǎng)的地鐵沿線板塊，11月也出現(xiàn)了2.7%的較大跌幅。從各區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，5個(gè)市中心區(qū)靜安、盧灣、黃浦、徐匯和長(zhǎng)寧區(qū)，平均跌幅為0.87%，跌幅超過(guò)全市平均水平。

　　　老公房唱主角

　　以老公房為代表的中低端二手房?jī)r(jià)格普遍進(jìn)入下行通道，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量增加，也是11月市中心區(qū)包括地鐵沿線板塊成交均價(jià)下滑的原因之一。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，11月1日出臺(tái)的新普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將各環(huán)線間普通住宅的價(jià)格由之前單價(jià)限制改為總價(jià)限制。新標(biāo)準(zhǔn)公布后全市二手房中普通住宅比例已上升至四成以上，而普陀曹楊、徐匯龍華、楊浦中原等以中小戶型老公房為主的板塊內(nèi)，普通住宅比例已達(dá)80%以上。

　　11月中低端住宅市場(chǎng)的積極表現(xiàn)，首先顯示在中環(huán)區(qū)域內(nèi)老公房住宅成交的活躍。10月份時(shí)，二手房源房東的掛牌價(jià)格是扣除各類稅費(fèi)后的“到手價(jià)”，11月份則直接轉(zhuǎn)為了“成交價(jià)”。以普陀曹楊板塊為例，板塊內(nèi)老公房面積大致為40平方米以上的一房、50平方米至60平方米的兩房以及70平方米至90平方米的小三房，10月份均價(jià)為14000元至15000元/平方米，11月已降至13000元至14000元/平方米，11月上半月板塊內(nèi)老公房?jī)r(jià)格普遍下降近一成。

　　中小戶型老公房?jī)r(jià)格的回落，也推動(dòng)了非普通住宅的價(jià)格跟跌。如閘北的大寧板塊，目前板塊內(nèi)70%以上的二手房已列入普通住宅范疇，而政策中對(duì)個(gè)人所得稅征收的“五年轉(zhuǎn)兩年”對(duì)房東心態(tài)影響十分明顯，板塊內(nèi)不少房齡在2年以上的非普通住房?jī)r(jià)格也積極下調(diào)。板塊內(nèi)知名樓盤(pán)歌林春天，10月份均價(jià)為19000元/平方米，目前均價(jià)則已跌至15000元至16000元/平方米，但成交依舊不見(jiàn)起色。

　　　高檔房仍觀望

　　11月份，上海中原的成交數(shù)據(jù)中，總價(jià)50萬(wàn)元以下、50萬(wàn)元至80萬(wàn)元、80萬(wàn)元至100萬(wàn)元價(jià)位段內(nèi)的成交套數(shù)分別占成交總量的12%、26%、14%，100萬(wàn)元以下住宅成交套數(shù)占到了總量的52%。相比之下，總價(jià)在300萬(wàn)元以上的高檔住宅，成交就大為遜色，僅占總量的7%左右。

　　馬冀認(rèn)為，這是由于在改善型需求上的政策始終不甚明朗，具體表現(xiàn)在各大銀行房貸細(xì)則中的“改善型普通住房”標(biāo)準(zhǔn)模糊，“二次房貸”是否松綁也遲遲不定，造成了高端市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃重。雖然一部分賣(mài)家出于資金壓力，順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)低了價(jià)格，但買(mǎi)家的購(gòu)房熱情并未因此有所回升。

　　11月份古北、聯(lián)洋等板塊出現(xiàn)了高檔公寓的集中降價(jià)，但成交沒(méi)有太大的回暖征兆。如，古北板塊內(nèi)的“華麗家族”，今年價(jià)格最高峰時(shí)可達(dá)38000元至40000元/平方米，目前掛牌均價(jià)已跌至30000元至32000元/平方米，而購(gòu)房者的心理價(jià)位則大致在27000元至28000元/平方米，觀望明顯。(記者 張奕）