央行于11月26日晚大幅度下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)分別下調(diào)1～2年期、3年期、5年的定期存款1.08個(gè)、1.17個(gè)、1.26個(gè)百分點(diǎn)。央行同時(shí)下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已屬罕見，而如此大幅度的下調(diào)實(shí)為空前，可見國(guó)家“救市”之切。國(guó)家如此釋放流動(dòng)性，對(duì)目前深陷寒冬的深圳樓市無疑是打了一劑“強(qiáng)心針”，但樓市到底反應(yīng)如何，值得相關(guān)各方的強(qiáng)烈關(guān)注。

　　對(duì)二手市場(chǎng)促進(jìn)作用明顯

　　美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)降息前后一周深圳二手樓市成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：降息后深圳二手樓成交面積大增79.46%，成交套數(shù)達(dá)到日均253.5套，增長(zhǎng)23.3%，日均成交面積和日均成交套數(shù)非均衡增長(zhǎng)，導(dǎo)致單套面積由之前的110.27平方米增長(zhǎng)至160.5平方米，大增45.55%(見表1)。從這一變化可以看出，降息對(duì)深圳二手樓市回暖的推動(dòng)作用是明顯的。

　　單套成交面積的上漲表明，大量實(shí)力型的客戶已經(jīng)開始入市。一方面，全市2／3以上的成交在關(guān)內(nèi)產(chǎn)生，關(guān)外僅占全市的1／3不到，而關(guān)內(nèi)的二手房均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于關(guān)外；另一方面，深圳關(guān)內(nèi)的香蜜湖、華僑城和紅樹林這些豪宅片區(qū)，客戶的看房量顯著增長(zhǎng)，并且成交也較之前活躍。

　　對(duì)一手樓市作用有待檢驗(yàn)

　　降息后，一手樓市不僅沒有二手樓市“立竿見影”的效果，相反成交的各項(xiàng)指標(biāo)均較降息前有所下降(見表2)。對(duì)于同一政策，一二手市場(chǎng)為什么會(huì)有如此反差呢？美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為：第一，從成交均價(jià)和單套成交面積的上漲可以看出，因?yàn)榻迪��?dǎo)致月供款的下降，吸引了部分觀望客戶入市，并且這部分成交客戶相對(duì)于仍在觀望中的客戶其經(jīng)濟(jì)承受能力要強(qiáng)；第二，目前的置業(yè)者越來越理性，面對(duì)降息及樓價(jià)的變化都會(huì)先行“打打算盤”，從而做到量力而行。在價(jià)格不變的情況下，此輪降息會(huì)使購(gòu)房者20年的月供下降6.21%，若是降價(jià)一成的情況下，則月供下降幅度就放大到15.59%，但在目前漲價(jià)2.29%情況下，月供下降幅度僅為4.06%，所以期望房?jī)r(jià)下跌的購(gòu)房者，在原本可以享受利好打折后寧可選擇繼續(xù)觀望。

　　由于政策的影響都有一定時(shí)間的滯后期，再加上房產(chǎn)成交手續(xù)繁瑣，要真正看到降息對(duì)樓市的影響，還需后市檢驗(yàn)。當(dāng)然，在目前宏觀面不看好的情況下，政策的救市作用也必然與政策制定者的期望有一定的差距。(美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場(chǎng)研究部 王軍鵬)