近一兩個(gè)月以來(lái)，在全國(guó)各地政府紛紛出手救市后，央行、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也正式掀起了救市高潮，不僅出臺(tái)了降低首付、降低契稅的新政，同時(shí)多次降低貸款利率，為買家和供樓者減輕壓力。

　　而經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的休整后，廣州樓市也將在元旦迎來(lái)一輪“爆發(fā)期”。一方面，超過(guò)4萬(wàn)套的供應(yīng)量將集中在2009年的首個(gè)元旦小黃金周推出；另一方面，開(kāi)發(fā)商的促銷優(yōu)惠活動(dòng)將更加熱鬧，廣州樓價(jià)也已降至理性水平。對(duì)此，地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，對(duì)于有著剛性需求的買家而言，年底將是一個(gè)入市的大好機(jī)會(huì)。

　　理由1政策：降稅降利率后“二套房貸”松綁

　　上月26日，央行宣布從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，幅度遠(yuǎn)超之前市場(chǎng)54個(gè)基點(diǎn)的預(yù)期，如此猛烈的降息實(shí)屬罕見(jiàn)，進(jìn)一步表明政府出重拳救市的態(tài)度。

　　降息：優(yōu)惠利率低至0.7倍

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為，此次大幅降息和降低準(zhǔn)備金率意在經(jīng)濟(jì)，但也惠及樓市；不僅能減輕開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力，還將有效刺激自住置業(yè)者貸款買房的意愿，幫助樓市打破觀望氣氛，對(duì)促進(jìn)樓市成交量回升有積極作用。

　　以50萬(wàn)元20年商業(yè)貸款為例，之前等額本息每月還款額度為3937元，降息后，如果享受0.7倍的優(yōu)惠利率，本次降息后每月還款額度僅3105元，置業(yè)者每月可省832元。

　　與此同時(shí)，本次公積金貸款利率也同步下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，雖然下調(diào)幅度不如商業(yè)貸款，但仍有優(yōu)勢(shì)，比如5年期以上的公積金貸款仍可比商業(yè)貸款節(jié)約2.07個(gè)百分點(diǎn)的利息，因此市民選擇公積金貸款的意愿會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)今年的四次降息，加上年底開(kāi)發(fā)商將展開(kāi)新一輪的促銷優(yōu)惠活動(dòng)，供房者的買樓成本已大大降低。

　　減稅：90平以下契稅降至1%

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局10月22日宣布，決定降低住房交易稅費(fèi)。兩部委明確，自11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　據(jù)悉，目前廣州市區(qū)樓盤購(gòu)買人群主要以二次或二次以上多次置業(yè)者為主，約占70%；而郊區(qū)樓盤因價(jià)格降低，吸引的大部分是首次置業(yè)者�；浥娴禺a(chǎn)副總經(jīng)理黃春說(shuō)，針對(duì)首次置業(yè)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，將有利于郊區(qū)樓盤成交量恢復(fù)。某大型國(guó)有房企負(fù)責(zé)人也表示，相信救市政策明朗化之后，將打破消費(fèi)者的觀望氛圍，畢竟買房門檻已大大降低了。

　　房貸：有限制放寬二套房貸

　　新政規(guī)定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析，第二次買房的居民絕大多數(shù)都是為改善居住需求而購(gòu)房，政策應(yīng)對(duì)這部分人放松房貸，樓市才可能進(jìn)一步健康回暖。(記者 羅莎琳)

　　理由2供應(yīng)量：元旦將現(xiàn)“井噴”　4萬(wàn)套大于需求

　　元旦將至，各大中介機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布對(duì)2009年樓市供應(yīng)量的預(yù)測(cè)。有中介行預(yù)計(jì)，2009年廣州十區(qū)的可售貨量將達(dá)8萬(wàn)多套，可售建筑面積將超過(guò)1100萬(wàn)平方米。其中，2009年首個(gè)元旦小黃金周將有逾4萬(wàn)套的供應(yīng)量。

　　元旦供應(yīng)量料超4萬(wàn)套

　　中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2009年廣州全市十區(qū)的可售貨量將達(dá)8.8萬(wàn)套。其中，廣州全市十區(qū)一手商品住宅新增供應(yīng)約有4.1萬(wàn)套，約575萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，年底至元旦，全市十區(qū)一手商品住宅的可售貨量將超過(guò)560萬(wàn)平方米，逾4萬(wàn)套單位。

　　另?yè)?jù)經(jīng)緯研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明年廣州樓市的新增供應(yīng)約5.3萬(wàn)套，合計(jì)560萬(wàn)平方米。經(jīng)緯研究部朱欣苑預(yù)計(jì)，元旦期間，廣州十區(qū)的供應(yīng)量將在4萬(wàn)套左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求。

　　存量房占近35%

　　而陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，截至11月29日，約有480個(gè)項(xiàng)目在陽(yáng)光家緣網(wǎng)站內(nèi)登錄了1128個(gè)預(yù)售證。其未售商品房面積達(dá)1731萬(wàn)平方米，其中住宅面積占商品房面積的53%。有專家指出，2008年住宅未售總套數(shù)占2009年廣州全市供應(yīng)量的35%。

　　從未售總套數(shù)在各區(qū)的分布來(lái)看：花都區(qū)其未售住宅達(dá)1.2萬(wàn)套，占全市未售總套數(shù)的15%。緊接著為天河區(qū)，該區(qū)未售套數(shù)達(dá)到1.1萬(wàn)套單位，作為近幾年內(nèi)中心城區(qū)主要供應(yīng)量的供應(yīng)之一，分別占中心城區(qū)和全市未售套數(shù)的30%、14%。

　　中地行市場(chǎng)部總監(jiān)張斌認(rèn)為，廣州市全市商品房市場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，其成交量及成交價(jià)格變化的多少，將直接影響整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。但從另一個(gè)方面去看，有40%以上的商品房面積(包括商業(yè)、辦公、車位等)在市場(chǎng)上銷售有一定的難度，說(shuō)明部分綜合類型的開(kāi)發(fā)商一定持有大量的物業(yè)無(wú)法變現(xiàn)。

　　另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，與2007年相比，2008年的廣州十區(qū)新建商品住宅新增供應(yīng)增長(zhǎng)了約25.6%，但簽約登記卻減少了約28.5%。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2008年的存量房將是2009年元旦期間開(kāi)發(fā)商的首推產(chǎn)品。

　　近郊供應(yīng)逾五成

　　張斌認(rèn)為，廣州全市商品房市場(chǎng)中，近郊區(qū)域無(wú)論是供應(yīng)面積還是供應(yīng)套數(shù)，均占市場(chǎng)供應(yīng)量的五成以上，這說(shuō)明城市中心區(qū)域總體供應(yīng)比較緊張。在近期比較低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格下調(diào)的空間也比較小。

　　據(jù)中介行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元旦期間，廣州主要供應(yīng)主要集中在近郊區(qū)，番禺、花都及增城等近郊區(qū)的供應(yīng)量約占全市供應(yīng)量的60%以上，近郊大盤將再次成為2009年元旦及全年的供應(yīng)主力。而中心六區(qū)的新增供應(yīng)約有300萬(wàn)平方米，同2008年相比減少了近100萬(wàn)平方米。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，元旦期間，番禺、增城等近郊的幾個(gè)大盤將會(huì)推出近多套“3、4字頭”的洋房產(chǎn)品，甚至不乏有“2”字頭的單位，這將對(duì)中心區(qū)的樓市造成極大的沖擊，一手住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。(記者 徐鳳)