2007年2月，北京市建委等五部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房客群以外籍和港澳臺(tái)人士為主的北京高端住宅市場(chǎng)遭受嚴(yán)重打擊，雖處于2007年旺市背景下，銷量仍然暴跌至2008年的低迷市況，銷量更是一蹶不振。

　　2009年1月，北京市建委貫徹國(guó)務(wù)院穩(wěn)定市場(chǎng)的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，其中2009年“限外令”的解禁，使受政策影響長(zhǎng)達(dá)兩年的高端住宅市場(chǎng)可謂久旱逢甘露，市場(chǎng)有望受政策利好重新啟動(dòng)。

　　高端房迎來利好

　　隨著國(guó)際金融環(huán)境的不斷惡化及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，原本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。在國(guó)務(wù)院救市政策的帶動(dòng)下，“限外令”的解禁，首開全國(guó)地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場(chǎng)帶來了福音。至此，長(zhǎng)達(dá)近兩年的限外政策宣告暫緩。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，救市新政的出臺(tái)，對(duì)高端住宅市場(chǎng)來說是一大利好，尤其是對(duì)存量套數(shù)較大的二至五環(huán)及朝陽區(qū)的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項(xiàng)目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，為幫助開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力起到了重要的作用。雖然目前外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不理想，但是眾多外籍人士對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然看好，尤其是港澳臺(tái)居民，在近年來出現(xiàn)了將事業(yè)重心和生活重心向內(nèi)地經(jīng)濟(jì)活躍大城市轉(zhuǎn)移的傾向。在這個(gè)轉(zhuǎn)移過程中，高檔住宅產(chǎn)品一方面因其高品質(zhì)的產(chǎn)品特點(diǎn)適合自住，另一方面也因其保值、增值能力仍是投資的首選。而限外政策的暫緩執(zhí)行，也符合北京這座國(guó)際化大都市在國(guó)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中展現(xiàn)出的開放姿態(tài)，高消費(fèi)能力、高知識(shí)水平群體的大量入住，不僅有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能夠促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)的繁榮。

　　高端房沉淀資金高

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售單價(jià)在18000元/平米以上的項(xiàng)目共110個(gè)，這些項(xiàng)目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計(jì)26483套，待售面積354.4萬平方米，與截止到2009年2月1日，北京存量住宅總套數(shù)、面積分別為144933套、1880萬平米相比，存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京總存量的兩成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場(chǎng)占比較低，但由于其較高的銷售價(jià)格，使得其存量銷售額達(dá)到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元。與之相比，高端住宅市場(chǎng)沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　王英男分析，“限外令”的政策作用導(dǎo)致高端住宅項(xiàng)目的銷量大幅下降，高達(dá)844億元的資金沉淀在了高端住宅市場(chǎng)，而沒有得到合理地流轉(zhuǎn)、應(yīng)用，造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的效率低下，部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，這不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是對(duì)城市稀缺資源的極大浪費(fèi)。2009年“限外令”的松綁，有助于開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的企業(yè)加快消化存量，特別是位于中心城區(qū)，如CBD板塊、亞奧板塊等核心商務(wù)位置的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，產(chǎn)品附加值較高，本身市場(chǎng)需求就較為旺盛，“限外令”的解禁更增加了這類項(xiàng)目的需求客群，有助于沉淀資金的消化和再利用。

　　促進(jìn)別墅市場(chǎng)成交

　　2007年一紙限外令，降低境外人士購房熱情，購房占有比重也一路下滑。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：境外人士購一手房的占有比重，2006年達(dá)到1.3%，2007年則為0.42%，2008年為0.39%。相對(duì)購一手房比重的降低，在別墅購房人群中，境外人士的占有比重更是大幅降低，從2006年占比30%左右，下滑到2008年10%左右。

　　這一限外政策的解禁，為境外人士在京購房提供寬松消費(fèi)環(huán)境，再加上一系列政府刺激樓市政策出臺(tái)，更利于境外人士入市購房。在該政策執(zhí)行一個(gè)多月時(shí)間，據(jù)北京中原豪宅部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：近一個(gè)多月時(shí)間，境外人士購別墅咨詢量有所起色。據(jù)記者了解，北京的一些高檔別墅項(xiàng)目，自限外令解禁后，咨詢和看房的外籍人士增多，位于京東的獨(dú)棟別墅泰禾紅御，自2008年底開盤至2009年1月，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)30多套銷售量，銷售額超過3億元。

　　不過，別墅的成交量變化還是不大，還有一些觀望態(tài)勢(shì)。受金融危機(jī)影響，境外人士在消費(fèi)方面也有所顧慮，這也是一方面原因。另外，限外令剛剛執(zhí)行，若要看到明顯效果，仍需要一段時(shí)日對(duì)政策的消化，還要視整體國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的起色程度決定。

　　外籍購房人士顯露興趣

　　由于限外令解禁的新政出臺(tái)后不久，遇上了春節(jié)長(zhǎng)假，市場(chǎng)上的影響并未立刻凸顯出來。不過，春節(jié)過后，不少中高檔項(xiàng)目也選擇在淡季入市，在一些高檔項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，多了一批外籍購房人前來咨詢。

　　地處望京核心區(qū)的合生·麒麟社，連日來接待了不少韓國(guó)購房人的咨詢�！跋尥饬顣和�執(zhí)行的推出，使得這部分購房欲望顯現(xiàn)出來，我們所接待的一些外籍客戶中有不少人都表現(xiàn)出濃厚的興趣�！摈梓肷缃哟�人員如此表示。

　　不僅僅是一手房市場(chǎng)感受強(qiáng)烈，在燕莎、CBD、團(tuán)結(jié)湖等東部中高檔房較為集中的區(qū)域，中高檔二手房市場(chǎng)也感受到了幾絲“暖意”。之前，由于受到“限外令”的影響，東部區(qū)域的一些高檔二手房交易出現(xiàn)了下降。而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員分析，暫�！跋尥饬睢睂⒅�推這些區(qū)域中高檔房產(chǎn)的成交。不過，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部人士表示，外籍人士購房限制取消，對(duì)房產(chǎn)成交量上漲有一定的刺激作用，但由于外籍人士本身在北京存量房的購買人群比例超不過2%，再加上受到金融危機(jī)影響，這種刺激作用變得比較有限。如果政策繼續(xù)施行到全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的話，估計(jì)作用會(huì)更明顯地顯現(xiàn)出來。