在部分地區(qū)樓市成交量逐步回升，對樓市價格走勢樂觀情緒蔓延之際，著名房地產獨立評論家牛刀日前再拋出“2009年房地產探底過程還在繼續(xù)，言底部尚早”的觀點。這潑“涼水”是否像他在2007年樓市最瘋狂時公開賭深圳房價下跌一樣，潑得正是時候，還是盲目悲觀？

　　本報記者近日就當前樓市成交回暖現(xiàn)象、業(yè)內眾多救市建議等熱點問題對牛刀進行專訪。

　　成交回暖是短期現(xiàn)象

　　記者：與當前市場上一些關于樓市回暖的觀點不同，你為何還認為2009年房地產還在繼續(xù)探底？

　　牛刀：應該從三方面來看當前中國樓市，從外圍環(huán)境來看，全球不動產都在向下估值過程中，處在剔除樓市泡沫的階段，還沒有完成不動產向下估值；從經(jīng)濟大環(huán)境來看，宏觀經(jīng)濟調整需要時間，經(jīng)濟未調整好，房價不可能調整到位；近期樓市成交量放大主要是受政策性因素刺激，只是一種短期現(xiàn)象。一旦政策利好因素釋放完畢，重新由市場來主導，房價還要繼續(xù)下跌。

　　據(jù)估算，開發(fā)商今年整體投資資金缺口約1萬億，等同于銷售額3萬多億。在當前的形勢下政府不太可能引導這么大投入。 而這1萬億的資金缺口補不上，就意味著今年很多開發(fā)商將出現(xiàn)樓盤爛尾甚至破產現(xiàn)象，這一趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，表現(xiàn)為越來越多的樓盤延期開發(fā)，如北京的一些樓盤。延期開發(fā)主要原因是這些樓盤沒有開發(fā)價值，動工就意味著虧損開發(fā)。因此，今年對樓市而言依然是形勢非常嚴峻的一年。

　　現(xiàn)在開發(fā)商所有成本都在降低，以國內某著名大型房地產企業(yè)為例，2007年其土地成本3581元/平方米， 2008年2059元/平方米，每平方米下降1500多塊，2009年成本更低，所以從這個角度來看，未來房價走低也是趨勢。

　　記者：隨著去年底以來一些政策利好出臺刺激了樓市回暖，剛性需求逐步釋放給了開發(fā)商不少信心，為什么你還認為樓市形勢非常嚴峻？

　　牛刀：現(xiàn)在大多數(shù)群體包括中產階級的支付能力不足以支撐樓市回暖。從三方面來看，中國投資拉動GDP增長的模式為將來通脹埋下隱患；近幾年貧富差距加大，大量城市居民收入增長趕不上GDP增長、通脹增幅；2008年，一批中產階級的財富因股市、樓市泡沫破滅而被吸空，出現(xiàn)“負”資產。

　　以剛性需求來確定房地產市場需求量是錯誤的，中國習慣把潛在需求解釋為剛性需求。事實上，未發(fā)生的需求中很多人沒有購買力，而不能列入剛性需求。

　　深圳樓市還有1年多調整期

　　記者：你認為樓市何時見底？見底的標志是什么？

　　牛刀：房價沒有底部。深圳房價回復到正常狀態(tài)，應關注這三個指標：一、日均成交量；二、新房存量變化；三、日均價格。

　　從存量來看，深圳新房存量高峰期曾達6.7萬套，目前降至5.4萬套，消化其中這1.3萬套就花了近兩年時間。而正常狀態(tài)下新房存量應該為3萬套，只有降到這一水平，才能說房價水平基本與經(jīng)濟發(fā)展水平、深圳居民收入增長水平相適應的狀態(tài)。否則，房價不可能穩(wěn)定，更談不上回暖。

　　我認為，從現(xiàn)有新房存量水平降至3萬套的正常水平，深圳還需1年多的消化時間。而且，這一推算還沒有考慮今年大量新盤推出的壓力。

　　記者：深圳成交量放大已持續(xù)了4個月，是否將會加快存量房消化的速度？

　　牛刀：成交量不能跟最低迷時期比，應該跟正常年份比�，F(xiàn)在的成交量情況是，周五、周六300多套，其他時間一般在200套左右，這還沒達到正常年份———如2006年的7成。在2006年，平時成交量300多套，周五、周六有700多套，有時候突破900多套。

　　開發(fā)模式面臨考驗

　　記者：你多次提到要推動住宅消費市場的形成，在當前樓市低迷的現(xiàn)狀下，為何有這樣的主張？

　　牛刀：當前中國內地樓市是投資性市場，這借鑒了香港的開發(fā)模式。香港模式有三大特點，即土地的招拍掛、預售制度、門店式交易，這樣的模式導致樓市投機性色彩過重，并不完全適合中國內地，正面臨極大考驗。資本推動型市場到一定程度，泡沫必然破滅，不利于整體宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

　　可喜的是，政府采取的一系列舉措，包括建設經(jīng)濟適用房、廉租房、雙限房，正逐步推動住宅消費市場的形成。與商品房的土地供應招拍掛制度不同，經(jīng)濟適用房政府是采用劃撥的方式，廉租房是以計劃供應的模式。住宅消費市場主要面向龐大的自住型群體，一旦形成市場非常龐大。

　　當各個城市把自己的社會保障性住宅和普通商品房住宅推廣到產品供應總量的60%時，住宅消費市場才基本上開始形成。目前北京經(jīng)濟適用房、廉租房、雙限房已經(jīng)做到36%的比例，深圳則做到了42%。

　　記者：雖然成交量回升，但來自開發(fā)商以及相關利益團體的救市聲音不斷，一些地方也想方設法救市，你怎么看？

　　牛刀：開發(fā)商該倒閉就倒閉，沒倒閉樓市不可能調整到位。過去樓市火爆時期，開發(fā)商的土地、建材、銀行利息成本都非常高，借高利貸的成本就更高，現(xiàn)在房價大幅下跌導致房子已經(jīng)無法銷售，賣也是虧損，這樣的企業(yè)應該讓他破產。

　　牛刀簡介

　　牛刀，真名陳乾，因感于庖丁解牛的理性和專業(yè)精神，故取博客名牛刀。

　　中國房地產最具影響力的獨立評論家，中國房地產商協(xié)會高級顧問，中國房地產年會專家團專家。任職過大報版面主編，深圳晚報副總經(jīng)理，深圳特區(qū)報地產主編，分眾傳媒副總經(jīng)理，TIPTOP傳媒CEO，自創(chuàng)牛刀工作室。

　　2007年7月，北京大學中國經(jīng)濟研究中心兼職教授徐滇慶與牛刀對賭深圳房價走勢。一年后，在這場眾人矚目的“賭局” 中，徐滇慶輸給了牛刀，并在指定媒體上登出道歉信。 (記者唐曜華 實習記者彭晶)