主持人： 唐文祺

　　嘉賓：上海漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月份，上海全市二手房成交量為25717套。與去年同期相比，成交漲幅可達(dá)74.48%;而環(huán)比增幅則高達(dá)72.79%。單月25000多套的成交業(yè)績(jī)，是實(shí)行宏觀調(diào)控四年以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)成交量的最高紀(jì)錄。這種“熱度”是短期爆發(fā)還是會(huì)長(zhǎng)期保持？未來(lái)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)如何？

　　主持人：今年3月份的上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)大幅回升，這是由什么原因引起的？

　　施宏睿：漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份的成交增幅非常明顯。值得注意的是，這種增長(zhǎng)幅度并非偶然。在此之前，2月份的二手房成交環(huán)比增幅已經(jīng)超過(guò)70%，3月份的成交量是在此基礎(chǔ)上再度出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　回顧一下這四年來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，這種態(tài)勢(shì)的增長(zhǎng)其實(shí)還是有跡可循的。實(shí)行宏觀調(diào)控4年來(lái)，月成交量呈現(xiàn)明顯突然峰值的，只有2006年的6月、8月這兩個(gè)月份。這兩次的成交大幅放量，與稅收政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不無(wú)關(guān)系。前者是營(yíng)業(yè)稅征收期限從兩年變?yōu)槲迥觊_(kāi)始執(zhí)行，后者則是二手房轉(zhuǎn)讓開(kāi)始繳納個(gè)人所得稅的節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)成交在這兩段時(shí)間內(nèi)大量釋放。

　　我認(rèn)為，成交量的大幅釋放，與政策效應(yīng)仍然有著緊密關(guān)聯(lián)。一方面，自去年下半年起，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的利好政策便層出不窮，從政策效應(yīng)的作用期來(lái)看，市場(chǎng)信心應(yīng)該會(huì)在今年明顯恢復(fù)。另一方面，2008年的全年月成交量均徘徊在15000套以下，在這種低迷態(tài)勢(shì)影響下，大量需求積壓之后導(dǎo)致成交火爆。

　　主持人：您認(rèn)為4月份的市場(chǎng)情況將會(huì)如何發(fā)展？

　　施宏睿：目前全球金融危機(jī)蔓延，拉動(dòng)內(nèi)需是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的重要手段，而房地產(chǎn)業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)，更是一個(gè)具備代表性的指標(biāo)。不過(guò)，從過(guò)去幾年市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，成交放量之后通常會(huì)進(jìn)入一個(gè)蕭條期。比如說(shuō)，2007年5～9月，在月成交量2萬(wàn)套的高位運(yùn)行5個(gè)月后，市場(chǎng)成交迅速下滑至15000套，這一成交量在2008年維持了一年之久。

　　在今年3月份的成交放量之后市場(chǎng)會(huì)否再度低迷？我認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)可能還會(huì)趨于平穩(wěn)。從如今上海二手房市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)看，2月比1月上漲1.98%;3月比2月上漲1.9%，月度的平均房?jī)r(jià)漲幅不到2%。而一般來(lái)說(shuō)，如果月度漲幅超過(guò)5%，或者累計(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%的話，需求會(huì)受到抵制，市場(chǎng)則會(huì)出現(xiàn)變盤(pán)的可能。所以說(shuō)，如果樓價(jià)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)仍然平穩(wěn)，則行情繼續(xù)，但一旦價(jià)格表現(xiàn)不理性，則可能再度陷入低迷。

　　主持人：對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的一點(diǎn)是，現(xiàn)在能否入市購(gòu)房。您如何看待這個(gè)問(wèn)題？

　　施宏睿：對(duì)于具備剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到心理價(jià)位是主要考慮因素。而前面也提到，價(jià)格受到供求關(guān)系影響較大。那么從成交量來(lái)看，4月份會(huì)否再度出現(xiàn)成交大幅提升的情況呢？

　　首先從成交規(guī)模來(lái)看，雖然很大一部分屬于2008年的積累需求，但這部分需求規(guī)模并不很大，根據(jù)測(cè)算不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)套。其次，房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲的趨勢(shì)，可能會(huì)抑制一部分購(gòu)房者的入市需求。最后，目前上海全市的掛牌房源在急劇下降，總計(jì)可供出售的普通住宅僅為47000余套，月度新增房源僅為5000余套。房東惜售、反價(jià)的現(xiàn)象在蔓延之中。很有可能，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)再度進(jìn)入僵持狀態(tài)，因此預(yù)計(jì)在房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的情況下，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)行情可能仍會(huì)延續(xù)，但大幅突破的可能性不大。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)持續(xù)保持平穩(wěn)，具備剛性需求的客戶可以選擇入市購(gòu)買(mǎi)。