“五一”樓市黃金周，或許只是短暫的瞬間。京滬深三地住房成交量頻創(chuàng)新高，并未改變專家對(duì)樓市的研判：二季度房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行

　　“五一”期間，京滬深三地住房成交量頻創(chuàng)新高，并未改變專家對(duì)樓市的研判：二季度房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行。

　　“鼓勵(lì)性”松動(dòng)沒“破冬”

　　樓市交易如火如荼的同時(shí)，開發(fā)商“35%”資本金大限有望得到松動(dòng)的消息也令諸多開發(fā)商為之一振，不過，這對(duì)房?jī)r(jià)而言更多被看作是長(zhǎng)期利好。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現(xiàn)在調(diào)整資本金比例，一方面是國家“保增長(zhǎng)”統(tǒng)一部署的需要，另一方面目前樓市處于調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策應(yīng)相應(yīng)放松，這是很合理的。

　　4月末，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是自2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動(dòng)。

　　不過，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則如此看待這項(xiàng)鼓勵(lì)性政策：近期房地產(chǎn)投資增速下滑過快的情況不僅僅影響到行業(yè)自身，其相關(guān)行業(yè)也已受到波及�！霸诔隹诃h(huán)節(jié)等方面受到影響的情況下，如果房地產(chǎn)投資再出現(xiàn)過度收縮將對(duì)‘保八’不利�！鳖櫾撇�認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于“冬天”，應(yīng)該提升開發(fā)商投資的積極性和買地的積極性。而今后是否會(huì)再有類似政策出臺(tái)還要視市場(chǎng)情況而定。

　　二季度有望再跌

　　盡管政策的風(fēng)聲短期內(nèi)不會(huì)吹動(dòng)房?jī)r(jià)，不過第二季度房屋價(jià)格升降起跌還是受到關(guān)注�！岸�季度房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌�！边@是多數(shù)專家的判斷。作為一線從業(yè)人員的李文杰是中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理。他告訴記者，本輪購買力的集中爆發(fā)以“改善型自住”需求特征最為明顯。進(jìn)入5月，李文杰認(rèn)為，由于一部分自住型需求在第一季度末集中釋放，在沒有新政策刺激或開發(fā)商調(diào)價(jià)的情況下，客戶量將有所減少。“我認(rèn)為今年房?jī)r(jià)下降幅度在10%左右�！彪m然有媒體測(cè)算認(rèn)為4月份北京住房成交量創(chuàng)出新高，“達(dá)到14976套，環(huán)比3月上漲了19%�！钡�是有專家并不認(rèn)同這個(gè)數(shù)字。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)回憶說：“成交量應(yīng)該是下滑的�！标悋鴱�(qiáng)認(rèn)為，即便是成交量有所回升，從其他指標(biāo)分析諸如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開工數(shù)等指標(biāo)都依然處于負(fù)增長(zhǎng)。這說明消費(fèi)依然處于低迷期。“既然是低迷期，也難言成交量的持續(xù)，就說明房市還未回暖�！标悋鴱�(qiáng)表示，第二季度房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)處于調(diào)整之中。

　　土地市場(chǎng)明顯“降溫”

　　與此同時(shí)，來自中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2008年至今，我國重點(diǎn)城市地價(jià)增速明顯趨緩，東部和南部地區(qū)主要城市地價(jià)增長(zhǎng)率下降幅度相對(duì)較大。全國105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，九成城市地價(jià)增長(zhǎng)率低于上年；四成城市地價(jià)增長(zhǎng)率為負(fù)值。我國土地市場(chǎng)明顯“降溫”。預(yù)計(jì)2009年我國城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果分析，2009年我國一線城市居住用地價(jià)格將趨于平穩(wěn)，而二、三線城市居住用地價(jià)格仍有小幅上漲的可能。在北京、上海、廣州等一線城市，近兩年內(nèi)居住用地供應(yīng)量較大，城市房?jī)r(jià)基本達(dá)到最高并呈下行趨勢(shì)，開始進(jìn)入觸底階段，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模將放慢腳步。房地產(chǎn)市場(chǎng)“飽和”直接影響城市居住用地需求，房?jī)r(jià)下行及未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不確定則直接影響開發(fā)商拿地欲望�？傮w來說，2009年我國居住用地價(jià)格將與2008年持平或低于2008年水平。