這幾個月來的杭州二手樓市,彌漫著此起彼伏的房東坐地漲價聲。眼看著樓市水漲船高,房東們心理預(yù)期很是樂觀,掛牌價也節(jié)節(jié)上攀,有一些房東甚至掛出了非常不靠譜的“天價”,頗有一口吃成胖子的氣勢。但是這些虛高掛價往往有價無市,即使有些條件特別出眾的房源被買家接受,仍有可能在銀行評估環(huán)節(jié)被“打回原形”。
掛牌與成交價之間的距離越來越大
杭州各大二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人,紛紛感嘆最近房東掛牌價越來越離譜。
在易居臣信,有套10月17日掛出的可售房源:一套位于馬市街的一室小房子,房東開價2.4萬元/平方米!1994年的房子,只有37平方米,這么一套老舊小的房子,總價近90萬元,誰會來接手?”經(jīng)紀(jì)人也是一肚子狐疑!榜R市街的房子,從最近的實際成交均價來看,普遍只在單價1萬元左右。就算這套房子裝修超級豪華,附加值也不可能超過這么多啊!
在我愛我家,有位客戶在10月23日掛出一套里東山弄的房子,掛牌均價4萬元/平方米!半m然里東山弄臨近西湖,地段優(yōu)勢明顯,但是這里普遍是上世紀(jì)80年代的房子,無論配套設(shè)施,都沒法跟后來的新小區(qū)相比。因此這一帶近兩個月的成交均價基本在2萬元/平方米,有些低一點(diǎn),成交價只有1.8萬元/平方米!蔽覑畚壹业慕(jīng)紀(jì)人說道。
近期還有一些熱門小區(qū),也成為掛牌價高企的主要區(qū)域”。隨著今年城西概念再度發(fā)力,府苑新村如今掛牌一天一個價,有些房東甚至掛出了1.8萬~1.9萬元/平方米的均價,而目前這一帶實際成交價普遍在1.1萬~1.2萬元/平方米。錢江新城如今是杭州樓市大熱板塊,春江花月、金色家園等小區(qū)目前有些房東的掛牌價達(dá)到2.2萬~2.5萬元/平方米,但實際成交價目前以1.6萬~2萬元/平方米這個價格區(qū)間為主。
成交價太高,銀行不放貸
某中介公司近日碰上了這么一樁交易單子:一套1996年100平方米的青春坊的房子,買賣雙方以170萬元的總價成交,但是去銀行辦理住房按揭貸款的時候,銀行方面認(rèn)為這個總價太高,不合理,退回不予辦理。房東和買家商量之后,決定維持實際成交總價不變,但是在合同上把總價壓低為150萬元,以求通過銀行的貸款審批。但是銀行方面嚴(yán)格把守,認(rèn)為150萬元的總價仍然偏高,發(fā)放貸款不合適,遂第二次退回。
根據(jù)記者從多家中介公司得到的信息來看,目前青春坊的房子,實際成交均價在1.1萬~1.4萬元/平方米之間,1.7萬元/平方米的價格確實有所偏高。
“這段時間銀行方面退回二手房按揭貸款申請的事情已經(jīng)發(fā)生過好幾起了。”一家中介公司的營銷經(jīng)理表示。有些是因為有騙貸嫌疑被打回,有些是因為貸款人的個人資信不過關(guān)被打回,有些則是因為銀根縮緊后銀行對貸款發(fā)放篩選更嚴(yán)而被打回!疤貏e是提高第二套住房首付比例后,有些客戶為了多貸點(diǎn)錢,會把成交價格做高。而銀行方面目前對于住房貸款風(fēng)險這塊非常注意,一般來說銀行與提供二手房評估報告的評估公司長期合作,這些評估公司也會為銀行進(jìn)行風(fēng)險把關(guān),那些價格離譜的房子就會成為重點(diǎn)審核對象!
銀行的評估關(guān)嚴(yán)了
從二手房掛牌到辦出貸款,中間至少經(jīng)過四道評估。
事實上,房東們對自己的房子通常都只是“毛估估”。其實如果沒把握的話,可以到一些二手房評估網(wǎng)上為自己的房子做個“網(wǎng)上評估”。
一旦把房源掛到中介公司,二手房經(jīng)紀(jì)人會跟房東協(xié)商,根據(jù)目前周邊小區(qū)的成交以及房源的實際情況,給出一個指導(dǎo)價。
其三是專業(yè)評估公司的評估報告。目前大多數(shù)銀行在發(fā)放二手房按揭貸款時都只認(rèn)準(zhǔn)省直評估、眾誠評估等幾家一級資質(zhì)的評估公司出具的評估報告。眾誠評估的朱軍軍告訴記者,目前房地產(chǎn)估價主要采用市場比較法、收益法、重置成本法等,由于二手房在市場上有大量的交易實例,一般采用市場比較法對所需房屋進(jìn)行科學(xué)估價。一般評估公司會采用多個與估價對象房屋的地段、戶型、面積、朝向、裝修、景觀、環(huán)境等相近的實例,建立價格可比基礎(chǔ)。再對每個可比實例作區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易日期四項影響因素修正。
其四是銀行方面的評估。杭州某商業(yè)銀行個人業(yè)務(wù)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前銀行在受理二手房按揭貸款時,會綜合采用三種評估方式:“首先是專業(yè)評估公司出具的評估報告,這塊內(nèi)容是我們決定是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)。第二種是銀行自己評,由有經(jīng)驗的客戶經(jīng)理根據(jù)最近成交及辦理貸款的實例,對房子的具體狀況進(jìn)行二次評估。第三種是對于一些我們認(rèn)為評估結(jié)果與二手房實際價值可能存在偏差的案例,由客戶經(jīng)理與客戶本人進(jìn)行再協(xié)商,從而考量房子的真實價格。”(記者 徐叔競)