從4月5日到20日的半個(gè)月時(shí)間里,吉林省長春市已經(jīng)發(fā)生了兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波,長春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主們“以租還貸”神話的破滅,“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯出來。
業(yè)主無法“以租還貸”
據(jù)北奇星河灣業(yè)主劉先生介紹,北奇星河灣670多戶業(yè)主于2003年購買了產(chǎn)權(quán)商鋪,2004年拿到了返租款,2005年開發(fā)商開始拖欠返租款,2006年,所有的業(yè)主再也沒有拿到返租款。長春銀座的業(yè)主與他們的遭遇大同小異。據(jù)長春銀座業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人程叢彬介紹,他們多是2001年至2003年間購買的產(chǎn)權(quán)商鋪,1000多個(gè)商鋪的800多名業(yè)主幾乎全部被拖欠過返租款,時(shí)間短的拖欠幾個(gè)月,時(shí)間長的拖欠近兩年。程叢彬說,由于很多業(yè)主都是貸款買鋪,靠租金還貸,現(xiàn)在資金鏈斷裂導(dǎo)致其還貸困難,在銀行那里背上惡名。
長春銀座的業(yè)主畢女士說,她不僅自己買了兩處商鋪,還動(dòng)員自己的兄弟姐妹貸款買了兩處。商鋪買到手之后,才發(fā)現(xiàn)公攤面積過大,單價(jià)過高,這幾年來返租款也沒有按時(shí)給付。“現(xiàn)在欠著銀行的貸款,親屬那里還落下埋怨,真是后悔死了!碑吪空f。
據(jù)了解,長春銀座的開發(fā)商長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)作為“二房東”,出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬元,而需要返給業(yè)主的租金卻高達(dá)1000多萬元,長房集團(tuán)額外要拿出400多萬元資金補(bǔ)這個(gè)窟窿。長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,長房集團(tuán)還有其他物業(yè),不能按時(shí)給付返租款是因?yàn)椤澳壳百Y金流斷裂”。
本小利大受追捧
據(jù)了解,“售后返租”是從國外傳入我國的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,簡單地說,就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者。隨后與購買者簽訂返租合同,讓購買者將物業(yè)返租給開發(fā)商,在一定期限內(nèi),由開發(fā)商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等,回報(bào)率為購房總價(jià)的8%至10%。以長春銀座為例,當(dāng)年對投資者的承諾是:“您參加長春銀座的‘零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃’,首付2.5萬元,就可投資總價(jià)8萬元的店中店,每年回報(bào)率是8.8%,代理經(jīng)營的三年內(nèi)可以獲得總值2.1萬元的現(xiàn)金回報(bào),是銀行利息的12倍多。”
業(yè)內(nèi)人士分析說,由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊,單價(jià)較低,回報(bào)又比較誘人,因此很受一些中小投資者追捧。但是,隨著返租進(jìn)入高峰,售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來!
三大風(fēng)險(xiǎn)需警惕
據(jù)長春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理侯戈介紹,售后返租有三大風(fēng)險(xiǎn):
一是上當(dāng)受騙。侯戈說,中國的開發(fā)商自有資金不多,主要靠銀行貸款。采取售后返租模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊,某些缺乏誠信的開發(fā)商卷款走人的事件全國屢見不鮮,投資者如果遇到這樣的開發(fā)商會(huì)血本無歸。
二是回報(bào)率縮水。一些開發(fā)商為了取得“售后返租”的成功,往往向投資者開出每年8%、10%,甚至1 2%的高回報(bào)率,但實(shí)際上投資者并不能得到這樣高的回報(bào)率,因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在推出“售后返租”時(shí),已經(jīng)將售價(jià)提高了一大截。本來只值1萬元/平方米的商鋪,開發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬元/平方米。投資者得到的實(shí)際年收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的承諾。
三是返租承諾無法保證。如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前,因經(jīng)營不善或其他原因,難以為繼或者提前撤租,難以向開發(fā)商如期支付租金,開發(fā)商是不可能長期倒貼租金給投資者的。另外,開發(fā)商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后,肯定會(huì)繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā),如果投資失敗或者經(jīng)營不善,就會(huì)直接危及開發(fā)商與投資者原來所簽合約的履行。長春銀座即是一例。
侯戈還指出,售后返租往往是采用分割出售的手法,而分割出售勢必造成產(chǎn)權(quán)分散。這樣,即使在返租期內(nèi)投資者可以按約領(lǐng)取租金,但返租期滿后,如果找不到愿意整體承租的商家,產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營方式,從而給市場的定位和管理造成巨大的困難。
據(jù)了解,近年來建設(shè)部曾兩次叫!笆酆蠓底狻,但是市場上“零風(fēng)險(xiǎn)購房計(jì)劃”、“帶租約銷售”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等變相售后返租模式仍然層出不窮。
“建議中小業(yè)主最好不要通過售后返租方式購買商鋪,如果購買,一定要購買那些實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)的。”侯戈說。(郎秋紅)