7月1日，北京市開始實行存量房買賣合同網上簽約和信息公示制度，同時按照《北京市存量房買賣合同》示范文本統(tǒng)一簽署標準合同。這是今年繼4月15日開始實行二手房資金監(jiān)管后監(jiān)管北京房產中介行業(yè)的又一重大舉措。
網上簽約
信息公示提高透明度
長期以來，信息不透明是二手房交易過程中的一個典型特點，消費者不知道市場的變化情況、實際成交價格等信息，多是僅憑中介公司的一面之辭來確定自己的購房價格。為改變這一現(xiàn)狀，5月30日，北京市建委發(fā)布了《關于實行存量房買賣合同網上簽約和信息公示有關問題的通知》，明確規(guī)定自2007年7月1日起，二手房交易須實現(xiàn)網上簽約。同時，房地產經紀機構須通過中介協(xié)會對房源部分信息進行公示后，方可在其經營場所進行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告。這意味著今后二手房交易活動更趨公開化、透明化。
據(jù)了解，網上交易信息公示的主要內容包括：1.備案的房地產經紀機構及其分支機構、房地產經紀人員信息；2.房源信息：擬轉讓房屋的發(fā)布編號、房屋坐落的典型區(qū)域、房屋所在層/總層數(shù)、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價格、受托房地產經紀機構、聯(lián)系方式；3.其他交易統(tǒng)計信息。房源信息在網上公示一天后，房地產經紀機構可為達成交易意向的買賣雙方提供網上簽約操作服務，網上簽約合同的房屋信息根據(jù)已公示房源信息自動生成。網上簽約后，各交易權屬登記管理部門可進行網上受理，通過權屬系統(tǒng)辦理產權證。
此外，如果個人不通過中介公司賣房，但想通過存量房網上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息和進行網上簽約的，可持房屋所有權證和身份證件，到房地產中介協(xié)會辦理信息公示和網上簽約。如個人自行成交需進行網上簽約的，可由中介協(xié)會提供網上簽約服務。
標準合同
減少糾紛的發(fā)生
北京市建委在發(fā)布網上簽約公示《通知》的同時，還發(fā)布了《關于推行<北京市存量房屋買賣合同>示范文本的通知》，規(guī)定簽署二手房買賣合同必須使用北京市工商局最新下發(fā)的《北京市存量房買賣合同》示范文本。
這一示范文本對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等內容作出約定，以避免一些容易引發(fā)糾紛的問題。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對于水、電、氣、物業(yè)管理費以及轉移專項維修資金(公共維修基金)等問題要明確寫入合同中。根據(jù)該文本，如果賣房人“一房二賣”，不但要返還房款，還須按已付款的一倍支付違約金。
對于個人自行成交簽訂紙制合同文本的，可到各區(qū)縣工商分局或中介協(xié)會購買印刷版的示范文本，也可通過北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)和北京工商網(www.baic.gov.cn)下載合同示范文本進行簽約。
消費者增強
二手房交易信心
6月28日上午，《市場報》記者登錄存量房網上簽約系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)許多房源信息已經被公示出來。記者點擊了其中3條信息，看到房源的所在區(qū)縣﹑典型區(qū)域﹑戶型﹑建筑面積﹑擬售價格﹑所在樓層/總層數(shù)﹑建筑年代﹑裝修情況﹑規(guī)劃用途等一目了然。發(fā)布信息的房產經濟公司及聯(lián)系方式也都明示出來。此外，客戶還可以通過選擇區(qū)域﹑價格﹑戶型等快速查找合適的房源，非常方便。
“以前總是不太相信中介公司，感覺他們肯定會在交易過程中吃差價，所以看了好幾次房子，談到最后都沒談妥�！币晃毁彿空吆闻扛嬖V記者，“至少現(xiàn)在看來，(新規(guī)定)能夠使二手房交易過程更加透明。”房主王先生則表示，“過去一直對交易過程的風險心存疑慮，導致房源也不能及時放出”。鏈家地產的200份抽樣調查問卷顯示，對于北京市7月1日起要求二手房交易必須網上簽約和執(zhí)行標準買賣合同的規(guī)定，23%的消費者認為“二手房交易將更加安全，從而愿意選擇二手房”；32%的消費者認為“有助于規(guī)范市場，淘汰不良中介”；18%的消費者認為“二手房交易信息更加透明，有助于平抑房價”；14%的消費者認為“可以降低違規(guī)操作，保障買賣雙方權益”。
北京中原三級市場部研究人士分析認為，采取網上簽約公示后，消費者就可準確把握擬購房區(qū)域的二手房成交價格走勢，并根據(jù)自己經濟實力及時調整自己的置業(yè)計劃。同時，消費者還可看到不同區(qū)域的房屋報價情況，對全市房價有一個全面認識，購房選擇余地會加大，從而也起到解決區(qū)域結構不平衡問題，有利于全市二手房價格的穩(wěn)定發(fā)展。
中介公司
勢必加速洗牌
6月28日上午，《市場報》記者走訪了團結湖附近的地產中介公司，這些中介公司都已經接到《通知》，并表示正按照要求進行準備工作�！熬W上簽約的出臺，預示著行業(yè)監(jiān)管力度已經開始延伸到個人。以往的行業(yè)監(jiān)管、資質的審核都是針對企業(yè)層面，而網上公示，將會使違規(guī)個人很難再在這個行業(yè)內從業(yè)�！蔽覑畚壹业慕浖o人員向《市場報》記者表示。記者了解到，相關部門也正在對房地產經紀機構、交易保證機構業(yè)務管理負責人及網上操作人員進行培訓。繼成功舉辦第一期存量房網上簽約系統(tǒng)操作培訓班后，7月13日，由北京市建委房屋市場處、中介協(xié)會及系統(tǒng)開發(fā)單位舉辦的第二期培訓班正在報名中。
“我愛我家”認為，行業(yè)將會面臨著新的一輪洗牌。由于將買賣合同進行網上簽約和信息公示，這樣使得一些小中介公司的霸王條款幾乎作廢。更為根本的是資金監(jiān)管的實行，將會把房款存放到指定的銀行賬戶，那么以往靠客戶房款而運作的小中介公司將會迎來滅頂之災，逐步淡出北京的房地產市場。北京市建委負責人也表示，企業(yè)必須要適應新的市場環(huán)境才能求得長遠發(fā)展。
鏈接
資金監(jiān)管保障交易資金的安全
2007年2月28日，北京市建設委員會與中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)了《加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。根據(jù)文件要求自2007年4月15日起所有通過房地產經紀公司進行二手房買賣交易的行為，均應通過“存量房交易結算資金專用存款賬戶進行交易結算資金的劃轉，簡稱資金監(jiān)管。未設立‘專用賬戶’的房地產經紀機構，其成交業(yè)務的交易結算資金應通過設立‘專用賬戶’的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉。”該賬戶是交易保證機構(包括房地產經紀公司或專門從事交易保證業(yè)務的公司)在商業(yè)銀行開設的專用賬戶。
由于在北京房屋交易過戶一般為一至三個月的時間。買賣雙方在達成房屋交易之后，不能做到“產權證與房款”的即時交割。在這期間的賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全存在極大的隱患。資金監(jiān)管避免了中介公司挪用客戶資金的可能，進而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。資金監(jiān)管也在一定程度上限制了經紀公司“吃差價”行為。一是資金交付均通過銀行完成，收多少付多少，不存在差價。二是經紀公司不能夠通過挪用客戶資金進行“押房”，從而減少了“吃差價”的可能，確保了交易資金的安全。(王旭輝 王少勇)
