來自京城商住樓的二手房源,近10天來突然激增。本月月初,工商部門明申鐵令,“除全體業(yè)主同意并經(jīng)規(guī)劃部門批準,住宅不得注冊企業(yè)”。只要樓內(nèi)有一戶自住就不能開禁,這讓眾多曾經(jīng)半商半住的樓盤徹底失去開禁的希望。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),面對日漸低迷的出租回報,趁房價高位盡快出手,已經(jīng)成為眾多無望開禁的商住樓業(yè)主不約而同的選擇。
商住解禁無望被迫出手
昨天,劉先生通過中介,出售了自己位于魏公村附近的一套大戶型公寓。“趁現(xiàn)在房價漲得高趕緊賣了。”劉先生告訴記者,這套房購于6年前,當時覺得面積大位置好,適合商用,就買下來做投資。后來一直租賃給一家公司,直到去年實行住宅禁商。
“原以為今年物權(quán)法出臺后住宅禁商要開禁,可一看這次韋伯公寓的動靜,就知道沒戲了。”劉先生所說的韋伯公寓,于今年7月5日獲批可在樓內(nèi)注冊企業(yè)。據(jù)了解,該樓的住宅性質(zhì)并未改變,但因為全體業(yè)主都同意樓內(nèi)經(jīng)商,符合開禁條件,故被工商部門批準。
值得注意的是,韋伯公寓當初就是完全按寫字樓格局建設(shè)的。業(yè)主購房也都是看中了可企業(yè)辦公的特點。讓全體業(yè)主同意樓內(nèi)經(jīng)商并非難事。但緊鄰韋伯公寓的劉先生家就不同了,這個樓盤當初完全按照住宅格局建設(shè),雖然不少企業(yè)來此租房辦公,可是直到現(xiàn)在仍有相當一部分是自住。全樓住改商幾乎沒有可能性。
記者從鏈家地產(chǎn)了解到,近10天以來,韋伯公寓周邊的商住樓盤二手房源突然增多,日掛牌量比此前多出兩至三成。和劉先生的情況一樣,這些賣家多是一些投資客,受制于“全體業(yè)主同意方能解禁”的鐵令,覺得樓盤開禁無望,被迫出手。
投資收益下降租不如賣
奇怪的是,這些開禁無望的商住樓雖然不能租給企業(yè)辦公,但仍然可以出租給住戶獲得投資回報,為何非要出售呢?
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,這些房源普遍面積大、位置好,購置成本高,必須保證較高的租金水平才能達到正常的收益率。但是,這樣的租金水平對商用人群來說能夠接受,對于自住型客群就過高了。一旦失去商用租客的支撐,這些房源就很難出租,或者即使租出去,收益率也不及房產(chǎn)投資5.5%的平均收益率,成為雞肋型投資。
以中關(guān)村東路某公寓項目為例,鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心統(tǒng)計顯示,這里120平方米左右的大戶型售價18000元/平方米左右,租金在8000元至10000元/月。很多投資客原本就是奔著商用去的,禁商帶走了商用客群,這些高租金項目立即受到冷遇,年空置期增加至45至60天,年投資收益下降至3.7%至5%。而該樓盤40平方米的小戶型主要出租給自住客,售價為20000元/平方米左右,租金4000元至5000元/月,年投資收益卻能達到5.5%至7%左右。
再以商住盛行的魏公村一帶為例,韋伯時代一直按寫字樓方式計算租金,約2.5元/平方米/天。150平方米的戶型月租金為11250元。周邊的另一大戶型公寓,以前未禁商的時候,其150平方米左右的戶型租金約在6500元至7000元/月,比韋伯時代同等面積的租金低30%以上,曾廣受商用人群的青睞。但對自住客而言顯然并不劃算,因此禁商后的出租收益直線下降。
入市建議:禁令提升商住樓宜居價值
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于當前整個市場處于上升趨勢,這些商住型中高端公寓即使不能商用,業(yè)主的心理預(yù)期也仍然很高,所以掛牌價格并未出現(xiàn)下跌。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認為,由于房源位置好、面積大,對于在城市中心區(qū)有大戶型需求的買家來說,這些突然釋放的商住樓房源有較大的吸引力。以韋伯公寓周邊市場為例,房源依傍紫竹橋富人區(qū),且未來逐漸過濾掉商用成分,小區(qū)會更為宜居,因此擁有一定的居住價值,也將能夠吸引一批以自住為主的高端人群。(楊舒萌)