11月14日，知名地產(chǎn)研究機構最新出爐的深圳樓市監(jiān)測結果顯示，全市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，無論是一手房還是二手房，均再現(xiàn)了量價齊跌現(xiàn)象。這份來自中原地產(chǎn)深港研究中心的報告預測，深圳樓市的低迷今年內(nèi)難以逆轉，濃厚的觀望氣氛還將持續(xù)很長一段時間。

　　新房成交量創(chuàng)三年新低

　　中原地產(chǎn)深港研究中心最新報告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降5成，為近3年來罕見低量。

　　入市新房大增

　　10月，全市共有14個住宅項目公開發(fā)售，共推新房44.9萬平方米，5131套，環(huán)比9月分別增長73%和68%。

　　龍崗依然是新房入市的最多區(qū)域，共推出8個項目，共24.7萬平方米、2674套。其中，有5個項目的銷售均價在萬元以下，如坪山的萬科金域東郡均價為7500元／平方米，橫崗的中海大山地小高層均價為7500元／平方米、復式為1.2萬元／平方米。福田和羅湖主要推出了小戶型項目，福田還出現(xiàn)了單價超3萬的豪華酒店式公寓。

　　此外，在10月新推單位中，90平方米以下的房型占總套數(shù)的67%，主要分布在匯泰大廈、葵花公寓、萬科金域東郡、可園七期、天集雅苑、水岸新都等項目中；90平方米以上房型有1703套，占總套數(shù)的3%，主要分布在中信紅樹灣四期、中海西岸華府、公元盛世等項目中。

　　成交量價齊跌

　　雖然10月市場供應有所增加，但受宏觀政策影響，該月成交再現(xiàn)量價齊跌景象，大多數(shù)樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%，一手住宅的成交均價回落至14797元／平方米，較9月下跌約1成。

　　研究報告顯示，在寶安新推的8個項目中，有6個項目的開盤銷售率僅2~3成。寶安新推的中海西岸華府第二批單位，雖然定價與第一批單位相差無幾，但與此前開盤即售罄形成巨大反差，此次開盤售出率還不到30%。福田、南山、羅湖的新盤銷售同樣不濟，如中信紅樹灣10月新售的300套住宅，截至月底成交不足10%；羅湖的小戶型項目匯泰大廈，銷售也不到20%。

　　不過，低迷中仍有亮點，由于定價低于市場預期，萬科金域東郡開盤當日所推單位全部售罄，中海大山地也有9成的開盤銷售率，其購買人群多為初次置業(yè)者。

　　置業(yè)需求仍強勁

　　針對10月銷售“冰火兩重天”現(xiàn)象，這份研究報告指出，它充分表明深圳的置業(yè)需求仍非常強勁。近幾個月來，全市持續(xù)出現(xiàn)交易萎縮，主要是部分消費者產(chǎn)生觀望心理，置業(yè)需求受到壓制。

　　據(jù)分析，一旦有價格合理項目入市，受到壓制的置業(yè)需求立即會釋放。在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，深圳新生住房需求會不斷產(chǎn)生，潛力樓盤將在后市保持良好表現(xiàn)。

　　二手房成交量降25%

　　中原地產(chǎn)深港研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬平方米，環(huán)比減少25%，成交均價為13362元／平方米，環(huán)比下跌11.5%。

　　成交量方面，寶安二手房的下跌幅度最大，環(huán)比跌幅達60%之多；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅分別是45%、29%、20%和17%；龍崗區(qū)早已推行二手房交易評估政策，10月環(huán)比增長4%。

　　成交價格上，寶安豪宅成交急劇減少，10月成交均價為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　研究報告描述，一方面，在10月的成交中難以見到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開始將部分物業(yè)降價拋售，僅留個別優(yōu)質(zhì)樓盤。這些變化顯示，市場正逐漸回歸理性，預計未來一段時間內(nèi)，全市二手房價格還將出現(xiàn)小幅下調(diào)，成交量近期仍會持續(xù)低迷。

　　預測觀望氣氛將持續(xù)

　　近幾個月來，深圳樓市持續(xù)低迷，今年年底前樓市能否回暖？后市又將朝什么方向發(fā)展？記者昨日采訪了中原地產(chǎn)深港研究中心的多位研究人員，他們認為，未來較長一段時間內(nèi)，深圳樓市觀望氣氛還將繼續(xù)，低迷狀態(tài)年內(nèi)難以逆轉。

　　研究人士指出，給全市房地產(chǎn)市場造成重創(chuàng)的最直接因素是房貸新政，盡管各銀行對于第二套房的定義莫衷一是，可能導致該項政策的預期效果縮水。但該政策已明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠看，即便第二套房定義放寬，但對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業(yè)投資的群體肯定是一個持久打壓。

　　另外，從10月的市場表現(xiàn)看，這輪金融調(diào)控對不同類型的物業(yè)影響不同。關外低價物業(yè)以及頂級高端住宅所受影響較小，而面積偏大的高端住宅以及豪華的投資型小戶則處在尷尬境地。究其緣由，關外低價物業(yè)面向的多是自住者，尤其是首次置業(yè)者，調(diào)控對其沒有任何不利影響；而頂級的高端住宅面對的主要是財力雄厚的置業(yè)者，多數(shù)可通過自有資金或其他融資方式獲得資金。而較高端的住宅和豪華精裝小戶面對的客戶群，多為二次以上置業(yè)者及投資者，對金融政策十分敏感。

　　研究人員預測，11、12月深圳樓市不會出現(xiàn)根本性逆轉。一手房會比10月略有好轉。從賣方看，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應陸續(xù)上市，開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，新推項目會在售價上作出適當讓步，以刺激成交；從買方看，新的房貸政策“有保有壓”，對首次置業(yè)者以及購房自用者而言，沒有任何不利影響，隨著市場可供選擇的產(chǎn)品增多，配以促銷手段，將會刺激消費者入市。

　　二手房方面，隨著自住者逐漸入市，11月成交量預計緩慢回升，但整體調(diào)整仍未結束。由于二手房交易評估基準價、土地增值稅、物業(yè)稅等政策仍未落地，后續(xù)可能的調(diào)控政策仍有很多，預計后市整體成交仍將在低位運行。此外，個別炒樓者因擔憂房價下跌和供樓壓力，為急于套現(xiàn)和保持部分利潤，開始降價出售手中的二手樓盤，二手房議價空間有所放大，價格在未來一段時間內(nèi)也將繼續(xù)小幅下調(diào)。 (記者李緯娜董超文)