2008年11月6日，北京市住房公積金管理委員會就住房公積金管理政策做出調整，政策明確表示：按照管委會批準的確定住房公積金貸款最高額度的原則，住房公積金貸款最高額度調整為80萬元；購買政策性住房的借款申請人不再受北京住房公積金繳存時限限制。借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態(tài)條件即可申請住房公積金貸款。該政策實施一周后，樓市反應熱烈，據(jù)各大中介門店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，咨詢者數(shù)量顯著增加。而該政策也給市場帶來了五重利好。

　　市場反應

　　公積金貸款人數(shù)增一成

　　新的公積金貸款額度已經實行一周，這對房地產市場尤其是房貸消費者是否起到了“提振”作用呢？據(jù)各大中介公司的數(shù)據(jù)顯示，公積金貸款咨詢人數(shù)顯著上升，而公積金貸款人數(shù)也有近一成的增長。

　　公積金貸款咨詢者數(shù)量上升

　　據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計，新的公積金貸款政策實施以來，許多購房者致電到“我愛我家”門店咨詢，咨詢量比原來增長了30%。登記量也有相應上浮。主要詢問最新貸款額度問題以及辦理方式等。目前購房者比較關心的問題仍是公積金具體使用辦法、首付數(shù)額多少、商貸和公積金比例等問題。咨詢者中以年輕人居多，占到40%左右。而目前購房者比較關注的項目基本都是在80萬-100萬元之間，地理位置比較好的中小戶型。

　　據(jù)千萬家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月6日至10日，客戶在中介門店咨詢相關事宜的比例明顯增多，購房者主動傾向公積金貸款的比率也提升了20%左右，目前大多數(shù)客戶較為關注的問題是：該中介能否辦理公積金貸款、辦理流程及辦理周期以及個體公積金還貸的計算等。

　　典型區(qū)域公積金貸款成交量上漲9.6%

　　據(jù)“鏈家地產”市場研發(fā)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 11月6日-11日10個典型區(qū)域公積金貸款二手房成交相比上月同期上漲9.6%，這11個區(qū)域分別為安外、德外、定福莊、東二環(huán)內、廣外、回龍觀、勁松、舊宮、蘋果園、清河等。90平方米以上二手房公積金貸款成交量相比上月同期上漲一成左右。

　　“鏈家地產”副總祈士釗認為，綜觀10個典型區(qū)域房產特點，基本都為房齡較老、戶型較小的老城區(qū)房或者郊區(qū)總價偏低房，這兩種類型房產自住比例相對普通商品房高出近一成，因此公積金貸款意愿和條件都相對更高，公積金貸款額度的提高無疑進一步放寬了房貸消費者的門檻，使得公積金貸款成交量因此上漲。在公積金貸款上限未調高以前，大多數(shù)90平方米以上房產由于額度不夠無法選擇公積金貸款購房，而當前商業(yè)貸款購買90平方米以上住房的政策又相對較為嚴苛：首付需至少達到3成，并且實行最低0.85倍的優(yōu)惠利率，持有成本和利息要遠遠高于公積金貸款；而購買第二套房則成本相對更高，首付比例40%，利率為基準利率的1.1倍。正因為90平方米以上房產公積金貸款低息優(yōu)勢更加明顯，此次公積金貸款最高額度上調后，用公積金貸款購房的意愿更高，直接促使90平方米以上二手房公積金貸款成交量上漲。

　　80萬-90萬二手房公積金貸款比例上升

　　公積金上限調整后，80萬-90萬二手房公積金貸款比例上漲14%。

　　“鏈家地產”市場研發(fā)中心認為，此次公積金貸款最高額度上調，受惠最大的莫過于貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價75萬-100萬元房產的消費者受益最大。調整前，這部分購房者只能使用組合貸款或者商貸，調整后，部分貸款可全部使用公積金進行貸款。而在總價75萬-100萬元二手房成交中，80萬-90萬房產占比較多，原本走組合貸款購房的消費者順理成章地直接用公積金貸款購房，促進了80萬-90萬二手房公積金貸款比例上漲。

　　案例解析

　　為樓市帶來五重利好

　　北京中原三級市場研究部的分析師認為，通過此次住房公積金管理政策的調整，結合10月26日發(fā)布的調整住房公積金貸款利率和首付款比例的通知，對于有購房需求或正在選擇房產的準購房者而言，在購房選擇的位置、面積等諸多方面可以進行新的調整，選擇面也更寬闊，并在很大程度上降低首次購房者的購房門檻。通過案例可以一目了然。

　　案例：

　　劉先生在京多年，打算使用公積金貸款購買房產一套。而經歷了2008的大半年樓市低迷期，目前看準一套北四環(huán)的商品房。

　　房產情況如下：面積：81.5平方米；價格：約110萬元(單價：13500元/平方米)；樓層：3層(共15層)。

　　劉先生個人資金：手頭自有準備購房資金45萬元；

　　由于在11月6日公積金管理政策調整前，公積金貸款最高額度是60萬，加上劉先生全部自有資金45萬，仍然不夠該套房產的總價。劉先生正在為資金不足而發(fā)愁，考慮找朋友、親戚借錢。

　　在11月6日發(fā)布公積金管理政策調整后，公積金貸款最高額度調整為80萬，較之前增加20萬元的貸款額度，這對于劉先生而言，就可以不必考慮資金的不足問題，甚至可以在原來選擇的基礎上，重新調整自己的購房計劃。

　　利好1

　　首付壓力得緩解

　　案例中的劉先生正在為首付不夠而發(fā)愁，公積金政策調整后，他可以多貸款20萬，如此而言，劉先生貸款80萬加其自有資金30萬就可以輕松付首付，提早購房產。而這項利好同樣適用于已選好房產項目，而首付難以湊足的準購房消費者。

　　利好2

　　房產地段可優(yōu)選

　　案例中，享受政策利好后，劉先生不僅夠付首付款，還有15萬元的富余。就可以考慮選擇到一些更理想的地段購房。

　　如案例中的劉先生之前的選擇是單價13500元/平方米的北四環(huán)房產，而有了15萬元的富余后，依然以選擇81.5平方米左右的房產為對象，就可以選擇每平方米單價1150000/81.5=(約)15337元的房產(相當于每平方米提高了約1837元)，即劉先生可以考慮選擇15337元/平方米的更靠近市中心的三環(huán)位置的房產。這樣，居住位置更靠近市中心，在交通成本及時間成本方面也意味著均有所降低。

　　利好3

　　購房面積可優(yōu)選

　　此次公積金政策調整后，意味著購房資金更充裕�？梢岳�用多貸款的額度選擇面積大一點的房產，一步到位改善住房環(huán)境。

　　案例中的劉先生，其所購買的房產如果單價依然保持13500元/平方米不變，劉先生利用富余的15萬元可以考慮將房產面積的選擇擴大150000/13500=(約)11平方米。即意味著劉先生可以考慮購買92.5平方米左右的房產，提早住大房，提早改善住房環(huán)境。

　　利好4

　　購買樓層可優(yōu)選

　　案例中的劉先生如果不做地段和面積的重新選擇，可以重新考慮樓層，以保證居住的環(huán)境更加舒適。

　　假設樓層每提高一層，房產價格將提升150元/平方米。劉先生可以利用手頭富余的15萬元資金，將自己的樓層提升到10-13層，這樣在采光和視野等方面都要比之前的選擇好一些，居住起來會更加舒適。

　　利好5

　　購房后期壓力緩解

　　如果消費者對于自己目前選擇的房產項目已經十分滿意，無需做如上的任何改變時，消費者可以考慮降低自己的首付款，利用此次政策的利好，留更多的自有資金在手邊，以作為繳納購房相關稅費及裝修等購房后期費用花銷之用，緩解購房后期的相關花銷壓力。

　　算賬

　　75萬-100萬元購房者可節(jié)省4萬元利息

　　北京公積金的最高貸款額度將由目前的60萬元提高到80萬元。“鏈家地產”市場研發(fā)中心認為，公積金貸款最高額度上調，受惠最大的莫過于貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價75萬-100萬元房產的消費者受益最大。調整前，這部分購房者只能使用組合貸款或者商貸，調整后，部分貸款可全部使用公積金進行貸款。使得通過公積金貸款的人可以節(jié)省利息4萬元。

　　李先生購買了一套建筑面積90平方米以下總價100萬元房產，最高貸款額度為80萬元，李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調前，由于原公積金貸款最高額度為60萬元，因此，李先生只能選擇公積金貸款60萬元及商貸20萬元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調后，李先生所貸款的80萬元，可全部選擇公積金貸款，目前公積金貸款利率為4.59%，而商貸的優(yōu)惠利率為6.12%，累次加息后，公積金貸款利率的優(yōu)勢無疑更加明顯。目前公積金還款方式為自由還款法，但是為了方便對比參考，李先生在公積金貸款最高額度調整前后的月還款對比及支出利息對比均用等額本息還款法進行計算：

　　從附表可以看出,公積金貸款額度調高以后，80萬元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調整前的組合貸款少還171.71元，總償還利息可節(jié)省41209.35元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續(xù)更多、需時更長、手續(xù)費更多，部分購房者甚至因為組合貸款太繁瑣轉而全部采用商貸，而此次公積金上浮最高額度后，部分購房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時省心。(記者 趙麗萍）