13萬(wàn)50年 樓盤只租不賣

　　小戶型精裝一居 不足千元租新房———

　　時(shí)近歲末，有不少開發(fā)商頻頻“發(fā)狠”推出優(yōu)惠價(jià)樓盤，不俗的銷售業(yè)績(jī)?yōu)闃鞘斜短砼�意；同時(shí)，年終的一片“抄底”聲中另有新象迭出，“全款精裝每套不足13萬(wàn)獲50年租賃使用權(quán)”，“特惠出租全新精裝一居980元/套/月”，低價(jià)位引來(lái)觀望人群的眼球。筆者在周末前往兩處樓盤，探訪虛實(shí)。

　　“13萬(wàn)租50年，平攤下來(lái)每年四五千，每月最多三四百塊，你說(shuō)還合算吧？”被“總價(jià)13萬(wàn)”吸引前來(lái)看房的張女士夫婦，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)念叨著。他們所看的“樓盤”，是位于朝陽(yáng)區(qū)的某MiniStudio獨(dú)立創(chuàng)作區(qū)項(xiàng)目，稱作“樓盤”，因?yàn)樗�和普通樓盤的宣傳廣告類似，“25-50平方米，精裝每套總款12.8萬(wàn)起，限供800套”；但它和普通商品房又有個(gè)最大差別：只租不賣。“精裝12.8萬(wàn)起”，細(xì)看下來(lái)，原來(lái)是指為期50年的租金價(jià)格。

　　●置業(yè)者：50年太久 一紙租賃合同靠譜么？

　　筆者在售樓處得知，目前項(xiàng)目雖未開盤，交付也要等到2010年，可已然積累了不少人氣。然而，現(xiàn)場(chǎng)所有人都表達(dá)了同樣的疑慮：“一租50年，只有合同為證，靠譜么？”還有人對(duì)細(xì)節(jié)質(zhì)疑：先要我們交完全款13萬(wàn)，那交房時(shí)達(dá)不到建房和裝修質(zhì)量怎么辦？項(xiàng)目交付前出現(xiàn)變故、住進(jìn)去后萬(wàn)一被拆遷，我又該去找誰(shuí)賠？

　　筆者在以看房人身份咨詢時(shí)，工作人員對(duì)“只租不賣”這點(diǎn)并不避諱，表示，“樓盤”雖然以普通商品房模式宣傳，但因?yàn)榈貕K本身為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，事實(shí)上，這里“就是投資品，跟股票、基金一樣，只是我們的產(chǎn)品看得見(jiàn)摸得著，風(fēng)險(xiǎn)小，升值潛力大，盈利更快更穩(wěn)健而已”。

　　“總價(jià)13萬(wàn)的房子，如果是商品房賣價(jià)還真會(huì)考慮。”一位現(xiàn)場(chǎng)看房人的話一語(yǔ)道破。

　　●投資商：我們的產(chǎn)品和商品房有本質(zhì)區(qū)別

　　據(jù)了解，項(xiàng)目方為一家傳媒公司，僅是投資人，土地性質(zhì)為鄉(xiāng)屬產(chǎn)業(yè)用地不是房地產(chǎn)開發(fā)，他們本身也只擁有租賃權(quán)。筆者隨后與對(duì)方取得了直接聯(lián)系，希望對(duì)看房人的疑問(wèn)予以求證。

　　此項(xiàng)目某負(fù)責(zé)人表示，創(chuàng)意園區(qū)“由頭”來(lái)于朝政會(huì)【2007】110號(hào)文件確立的一個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，屬朝陽(yáng)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一。他們“只租不賣”是希望探索一種在北京市場(chǎng)尚屬罕見(jiàn)的全新模式，由此和商品房有本質(zhì)區(qū)別。具體說(shuō)來(lái)，房子無(wú)產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，和置業(yè)者的合同關(guān)系是租賃而非買賣或銷售。他解釋道，MiniStudio獨(dú)立創(chuàng)作區(qū)采用20+20+8累計(jì)48年租期的模式(加上項(xiàng)目建設(shè)的兩年時(shí)間，宣傳中為“50年租期”)，即20年租期屆滿后，續(xù)簽下一個(gè)租期的合約。

　　盡管筆者表示，現(xiàn)場(chǎng)看房人中不少希望拿來(lái)過(guò)渡性自住，但對(duì)方認(rèn)為，在房屋用途上此處重在投資：“你上班累了，在辦公室睡覺(jué)休息，會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題？”

　　這位負(fù)責(zé)人還表示，在合同簽署時(shí)，公司與政府及鄉(xiāng)屬企業(yè)合作的關(guān)聯(lián)條款，譬如租期、用地性質(zhì)、注冊(cè)等，只要是可公開文件，均會(huì)讓租賃人知曉；然而就租賃合同中關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償、未來(lái)出現(xiàn)的維修費(fèi)用等的相關(guān)約定，他們雖然均已考慮在內(nèi)，但與合同本身一樣，還在研究中，目前尚無(wú)具體信息可透露。

　　●法律專家觀點(diǎn)●

　　租房權(quán)益要想保障須直接和產(chǎn)權(quán)人簽約

　　物權(quán)法及房地產(chǎn)專業(yè)研究律師蔡耀忠接受采訪時(shí)表示，有意租賃這處樓盤前，必須弄清幾個(gè)方面的問(wèn)題：首先，租房簽約需要找到真正的產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)闊o(wú)論土地抑或其上建筑物的處置權(quán)利，或租或售，20年又或者50年，都只屬于產(chǎn)權(quán)人本身。如投資方本身并無(wú)此權(quán)利，貿(mào)然與之簽約，無(wú)異于“把錢交給了一個(gè)自己都無(wú)法確認(rèn)身份的人”。以此類推，租房人如果想要再行轉(zhuǎn)租“租來(lái)的房”，也不合法律規(guī)定。其次，國(guó)家《合同法》中明確規(guī)定租賃期不可超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效，通過(guò)“20+20+8”的續(xù)簽合同規(guī)避了20年的期限標(biāo)準(zhǔn)，但原則上不被允許，如此操作或可出現(xiàn)20年之后租房人不受保護(hù)的情形；然而合同中僅標(biāo)明20年租期的話，無(wú)疑又和“租50年才13萬(wàn)”的“便宜房”宣傳相去甚遠(yuǎn)。再次，對(duì)于可能出現(xiàn)的房屋拆遷補(bǔ)償、未來(lái)維修費(fèi)用等等，根據(jù)合同的相對(duì)性，租房人都應(yīng)該直接找簽訂合同的另一方處理，即投資方傳媒公司，這點(diǎn)的未來(lái)執(zhí)行上在蔡律師看來(lái)，或同樣存在不小的麻煩。

　　不排除土地本身存在問(wèn)題

　　專事房地產(chǎn)及訴訟業(yè)務(wù)的律師張永魁則表示，對(duì)此不排除兩種可能性：第一，土地本身存在一定問(wèn)題，或可為農(nóng)村集體用地；第二，這或許只是一種變相的“以租代售”方式，通過(guò)特別的營(yíng)銷策略吸引來(lái)眼球，最終仍為實(shí)現(xiàn)銷售目的。

　　小戶型精裝一居：

　　不足千元租新房？

　　李小姐是位年輕白領(lǐng)，她近來(lái)發(fā)現(xiàn)一則廣告：“特惠出租全新精裝一居公寓，980元/套/月，每日班車往返，家電全配，拎包入住”，不足千元能住上精裝修公寓房，挺讓人動(dòng)心。

　　●租房人：圖實(shí)惠，為方便

　　筆者在周日乘定點(diǎn)班車來(lái)到了這個(gè)位于北京西房山區(qū)的公寓項(xiàng)目，盡管剛交付不久的公寓看上去住戶冷清，但前來(lái)找“出租房”的人并不算少。據(jù)公寓租賃部工作人員介紹，這一國(guó)際酒店公寓項(xiàng)目周圍是大體量的普通住宅樓，配套設(shè)施齊全，一周前，他們決定在純酒店部分之外選出一些公寓作出租，面積35-58平方米，每月都是980元租金，家具家電齊全，水電、電話、電視等費(fèi)用需自理。

　　楊女士夫婦是隨父母一同前來(lái)的，為喜歡郊區(qū)清凈生活的父母選間房子，她覺(jué)得這里位置實(shí)在挺偏，生活不夠便利，而且各種費(fèi)用算下來(lái)也要1100多元了，所以還在猶豫當(dāng)中。已經(jīng)租下房子的尚小姐則表示，公寓押一付三的付款方式其實(shí)和自己租房差不多，她認(rèn)為不用花心思找房，比較省心，打算考慮租一年。

　　●業(yè)內(nèi)人士：新房不好賣，由售改租未嘗不可

　　鏈家市場(chǎng)部業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于此前較多出現(xiàn)的二手房“由售轉(zhuǎn)租”來(lái)說(shuō)，新房不賣反而改出租的情形比較少，這在一定程度上可歸結(jié)為樓市不景氣之下，樓盤不好賣的應(yīng)對(duì)措施，通過(guò)此法一方面能規(guī)避房產(chǎn)空置帶來(lái)的損失，另一方面可以等待市場(chǎng)的回暖，未來(lái)再賣到理想的價(jià)位或是留作其他用途。但這位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，對(duì)于一些資金較為緊張的開發(fā)商來(lái)講，靠散客出租回款僅是杯水車薪，實(shí)為救急之舉、難成長(zhǎng)久之計(jì)。本版文/劉晶晶