房東L先生通過本市一家房產中介公司的居間介紹，與房客M先生達成了租賃意向并簽訂了相應的房屋租賃合同。雙方約定，租期為2年，租金支付方式為付三押一。租賃合同簽訂后，雙方正常履行了6個月，期間M先生向L先生支付了兩期租金，但之后M先生并未按時向L先生支付第三期租金，也沒有明確作出不愿繼續(xù)承租的意思表示，而是突然之間音訊全無、反鎖房門。時隔半個月后，L先生要求立即解除合同，收回房屋。

　　本案例中，M先生無正當理由拖欠租金的行為顯然違反合同約定，應承擔相應的違約責任。但是，M先生的上述行為并不能簡單地被認定為L先生即刻解除合同的法定條件。我國《合同法》總則第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能實現合同目的；2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的；4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；5、法律規(guī)定的其他情形�！�

　　根據上述規(guī)定，不難看出，法律僅規(guī)定了守約方所享有的法定解約權的行使是有一定限制的。根據該條第三款規(guī)定，守約方在相對方延遲履約后必須先行進行催告，并且只有是在催告后的“合理期限”內、相對方仍未履行的前提下，方可主張解約的權利。結合本案例來看，房東L先生有權通過以下三種渠道解除合同，維護自己的合法權利：一是若租賃合同中約定有解約條件且該條件符合本案例所發(fā)生情況的；二是租賃雙方就解約事項達成一致，協議解除合同的；三是經過書面催告后，在合理期限內對方仍未履行合同義務的。如果在實際操作中，由于對方不配合或者合同本身具有瑕疵導致前兩種渠道均無法實現的，L先生只得根據《合同法》第九十四條第三款約定，有條件地解除該租賃合同。

　　值得注意的是，當事人在宣告合同解除時必須慎重，解約的條件及方式也應當符合法律規(guī)定的條件，切忌不作任何通知的“解約”。否則，守約方的合法權益非但得不到有效保護，反而還會因此遭受不必要的損失。(21世紀不動產供稿)