自從本報上期“投資周刊”(見2009年1月12日B01版《四問房貸利率7折優(yōu)惠》)對銀行房貸優(yōu)惠進行報道后,許多讀者來信來電進行咨詢�；�于讀者近期所關(guān)心的問題,本報記者對房貸利率7折優(yōu)惠的情況作了進一步的調(diào)查采訪。

　　采訪中,記者總結(jié)出了大部分貸款購房者可能遇到的如下四個問題,并就此給出了專業(yè)人士的建議,希望能給讀者以借鑒。

　　1 存量貸款余額低:申請失敗有望扭轉(zhuǎn)

　　工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個人存量房貸7折優(yōu)惠利率進行自動調(diào)整,其中,沒有貸款金額上的限制。工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應(yīng)。

　　“銀行因為我的貸款余額只剩下20萬元,所以拒絕了我的7折優(yōu)惠申請!”在向本報記者報料時,鄧女士氣憤地說。2005年,她在某國有大銀行貸款30萬元購買了一套商品房,還了3年多,加上部分提前還貸,還剩下20萬元的房貸。聽說今年銀行開始執(zhí)行新貸款優(yōu)惠政策了,她興沖沖跑去銀行咨詢,但卻被告知,像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優(yōu)惠貸款利率。

　　黃先生是另一位因為房貸余額低而無法獲得優(yōu)惠利率的購房者,他在一家銀行有3套貸款房產(chǎn),而且都是2002年前后購買的,利率統(tǒng)一是8.5折,現(xiàn)在都只剩下10多萬元余額了。銀行房貸新政策執(zhí)行以后,他前往咨詢,結(jié)果發(fā)現(xiàn)阻撓其獲得優(yōu)惠房貸利率的不是多套貸款房產(chǎn),而是貸款余額太低。“貸款余額少不正說明我的房貸風險比較低嗎?為什么反而不給我優(yōu)惠呢?”黃先生想不通銀行的政策為什么對其另眼相看。

　　在記者的采訪過程中,銀行業(yè)人士如此回應(yīng):銀行因為貸款余額低拒絕對存量房貸客戶提供最優(yōu)惠房貸,主要是出于銀行利益的考慮,這部分房貸余額較少,其他銀行不是很感興趣,銀行流失客戶的風險小,因此銀行不情愿主動降利率挽留客戶。但是對于這類客戶來說,也有多種方法可以選擇,如果資金允許,不妨提前還貸,要不然,也可以選擇轉(zhuǎn)按揭,因為也有一些銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。以上述而擁有多筆小額房貸的黃先生為例,他可以考慮提高一套房產(chǎn)的貸款余額,而還清其他三套房產(chǎn)的房貸余額,以獲得7折房貸利率,當然其中的手續(xù)就很復雜了。

　　根據(jù)最新的消息,工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個人存量房貸7折優(yōu)惠利率進行自動調(diào)整,其中,沒有貸款金額上的限制。分析人士稱,工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應(yīng)。

　　2

　　有不良還款記錄:需考慮接受銀行附帶條件

　　不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉(zhuǎn)最優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。針對銀行的附帶條件,購房者可考慮跟客戶經(jīng)理溝通,看是否有變通可能性,或者可觀望等待政策門檻進一步降低。

　　“辦理手續(xù)時,銀行工作人員給了我六七張表格,說是都要填。那些表格中很多都是對工作性質(zhì)及收入等個人家庭狀況的調(diào)查,也包括一些在該行是否辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的調(diào)查。其中一張表格是選擇一些銀行的附加業(yè)務(wù),如開通短信提醒業(yè)務(wù)、辦理信用卡等�！崩钕壬鷮Υ税偎疾坏闷浣�。他告訴記者,他已經(jīng)有好幾張信用卡了,沒有再辦的必要。但是既然銀行有此要求,他也只好填了�！翱偛荒芤蛐∈Т�,畢竟利率7折能節(jié)省幾萬元的房貸利息支出,大不了辦卡后馬上去銷卡,不辦點相關(guān)業(yè)務(wù),總怕被銀行‘砍’掉,保險一點為好�！碑斢浾咴偌殕�,發(fā)現(xiàn)他目前無法順利地從銀行獲得自動轉(zhuǎn)換的最優(yōu)惠7折貸款,其原因主要是有逾期還款的記錄,繼而銀行對他提出了諸多的附加條件。李先生在2004年貸款購買了一套商品房,貸款總額70萬元,房貸利率為基準利率的8.5折,一直以來,他都準時還款。但是2008年3月份,他出差去了外地,當他回到廣州時,已經(jīng)過了約定的還款期限,盡管他還是在當月歸還了房貸款項,但不良記錄已經(jīng)出現(xiàn)了。今年1月3日他去銀行咨詢存量房貸政策,被銀行告知,他有一次逾期還款記錄,按照銀行的規(guī)定,他這種情況不能享受自動轉(zhuǎn)最優(yōu)惠7折利率的政策,必須去銀行填表申請,在申請過程中,個人要提供在該銀行的30萬元理財產(chǎn)品的證明,另外,還要簽約承諾3年內(nèi)不會提前還款。

　　從多數(shù)的銀行的要求來看,不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉(zhuǎn)最優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定,有一次逾期還款記錄,存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率,而有些銀行條件稍微寬松,可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對這類有逾期還款記錄的客戶申請7折房貸,銀行不但要求客戶購買理財產(chǎn)品,還要承諾三年內(nèi)不提前還款,有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對銀行的這類條件,貸款購房者可以考慮跟銀行客戶經(jīng)理進行溝通,看是否有其他變通的可能性,否則還可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行。另外,銀行為避免存量房貸轉(zhuǎn)走,也很可能會略為放松。此外,還有銀行業(yè)人士建議,類似這樣的客戶可以觀望一下,從目前的情況來看,銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中,門檻很可能進一步降低。

　　3

　　前期未獲8.5折利率優(yōu)惠:可考慮同名轉(zhuǎn)按揭

　　這類購房者可以考慮轉(zhuǎn)按揭,一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)按揭的成本也不高,手續(xù)也不復雜。

　　在接受記者采訪時,羅先生表示,他聽說某國有銀行廣州芳村支行,400戶申請房貸優(yōu)惠,成功的只有2戶!“我的申請也被拒了�！彼�訴苦說,因為他此前沒有獲得銀行的8.5折房貸利率優(yōu)惠,于是銀行沒有批準他的申請。

　　隨后記者與該銀行芳村支行聯(lián)系,該支行表示,由于不少申請尚處于審核中,“400戶申請只有2戶成功”的說法并不準確。據(jù)了解,隨著新的房貸政策執(zhí)行,很多以往享受8.5折利率購房的貸款者獲得了7折最優(yōu)惠利率,而此前沒有享受8.5折優(yōu)惠,以及由于購買二套住房而接受1.1倍基準利率房貸的貸款者,“最近會比較頭痛”。

　　黎先生在2007年10月買了第二套住房,由于當時“9·27”政策剛出臺,他這一套房的貸款利率就是在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%,年利率超過8%。頂著超高房價,超高利率過了一年多,黎先生現(xiàn)在看到國家開始執(zhí)行新的房貸政策,立刻跑去咨詢,希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知,像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是第二套貸款購房,不能獲得7折房貸利率,黎先生的心情很失落。

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士介紹,現(xiàn)在銀行對于存量房貸客戶獲得7折最優(yōu)惠利率都有基本要求,就是必須前期獲得了8.5折優(yōu)惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因,因為8.5折是之前最優(yōu)惠的房貸利率,而且目前銀行不可能對所有存量房貸重新審查。但后期被執(zhí)行上浮利率的貸款購房者顯然是貸款購買第二套商品房的,所以銀行拒絕給予7折最優(yōu)惠利率情有可原。

　　對于這部分客戶來說,要降低貸款利率水平可以考慮轉(zhuǎn)按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)按揭的成本也不高,手續(xù)也不復雜。主要的程序是:首先,客戶需要提供姓名身份證,產(chǎn)權(quán)證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息,由代辦的中介做預審,看其是否能符合銀行要求的條件,預審通過后就由客戶與銀行簽約,接下來新的貸款銀行將審批該合同,銀行審批通過這個轉(zhuǎn)按揭貸款合同后,銀行和客戶就去交易中心辦抵押,然后新貸款行放款到客戶賬戶上,新貸款行的工作人員陪同客戶去原貸款銀行還款,最后原貸款行拿到還款后,注銷抵押。轉(zhuǎn)按揭也就順利完成。在這一過程可能會產(chǎn)生評估費、擔保費等手續(xù)費用,約為貸款總額的0.4%,但是由于銀行積極爭取存量房貸,這筆費用一般都可以免去,最后轉(zhuǎn)按揭客戶只需支付房地產(chǎn)交易中心要求的80元手續(xù)費。

　　4

　　婚前各自購房:婚后均可享受優(yōu)惠利率

　　婚前男女雙方各自買房的,目前在部分大銀行只要符合條件,可以自動在年初轉(zhuǎn)為7折最優(yōu)惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻。

　　朱小姐2005年在廣州珠江新城購買了一套商品房,商業(yè)房貸50萬元,房貸利率為基準利率的8.5折,到2009年年初,徐小姐還剩40多萬元房貸未歸還。另外,去年她和男友結(jié)婚了,男友名下也有一套婚前購買的商品房,貸款40萬元,也是8.5折利率。隨著房貸新政策的執(zhí)行,朱小姐想知道兩套房能否一起享受到最優(yōu)惠的7折利率?或者,這兩套房是否會使銀行將其作為家庭非首套房處理?

　　對此,銀行表示,現(xiàn)在部分大銀行陸續(xù)出臺了一些對待存量房貸客戶的政策,前期享受8.5折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄,且房貸余額多于30萬元,有些銀行可以自動在年初將其轉(zhuǎn)變?yōu)?折最優(yōu)惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻,像朱小姐這樣的情況,在大部分銀行是可以享受到7折最優(yōu)惠利率政策的。由于銀行對于存量房貸的政策有越來越寬松的趨勢,現(xiàn)在即使前期購房者有兩套存量房貸,只要原來是8.5折利率,且沒有不良還款記錄,也能獲得7折最優(yōu)惠房貸利率。

　　根據(jù)這一案例的延伸解釋,分析人士稱,房貸利率按照客戶情況調(diào)整是2007年以后的事情,在此之前,無論貸款購買多少套房子,銀行都可以向客戶提供基準利率8.5折的房貸,因此,享受這一政策貸款購房者不僅僅包括首套房購房者,還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者,于是8.5折貸款購房者大多數(shù)搭了首套購房者的便車。(本報記者駱海濤)