春節(jié)過后，上海樓市似顯復(fù)蘇跡象。在此背景下，部分滬上銀行爭相推出房貸新產(chǎn)品，這些旨在降低購房者利息負(fù)擔(dān)，刺激購房意愿的舉措，造成房貸利率“底線”的告破，圍繞房貸利率市場化的競爭，日漸凸顯激烈的苗頭。

　　“買點(diǎn)”可獲利率“折上折”

　　昨天，深圳發(fā)展銀行面向全國推出“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品，此前這種產(chǎn)品模式只有美國市場才有。所謂“點(diǎn)按揭”，是為一款通過預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個(gè)“點(diǎn)”即為貸款金額的1%，客戶通過支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，使貸款利率進(jìn)一步調(diào)低，使每月房貸支出減少，達(dá)到省息目的。

　　據(jù)深發(fā)展上海分行個(gè)貸部總經(jīng)理朱巍介紹，比如辦一筆30年期100萬元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)，30年共需支付大約75萬元利息，而辦理“點(diǎn)按揭”，客戶只需花1.5萬元購買貸款總額的1.5個(gè)“點(diǎn)”，可將已7折的貸款利率，進(jìn)一步降低到3.78%的超低利率，30年下來，可節(jié)省約7.8萬元利息，省息比例達(dá)10%，相當(dāng)于在當(dāng)前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打6.3折。

　　該產(chǎn)品的賣點(diǎn)還在于，1次買點(diǎn)，可享受30年低利率(實(shí)際利率隨央行利率調(diào)整而相應(yīng)浮動(dòng))，貸款金額越大、期限越長，享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時(shí)，“點(diǎn)按揭”可通過支付不同的費(fèi)用(即買點(diǎn))，在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對(duì)10—20年期和20—30年期的貸款，設(shè)計(jì)了1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)的低利率，最優(yōu)惠利率可達(dá)3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個(gè)百分點(diǎn)。此外，對(duì)一些二套房以上的購房者，其初始利率如達(dá)不到7折利率或利率上浮的，可采取“買點(diǎn)”的方式調(diào)低利率；也可借助氣球貸，將利率進(jìn)一步降低，直至最低的3.78%。

　　“買點(diǎn)”和提前還貸有沖突

　　目前“點(diǎn)按揭”，僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款，并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務(wù)。朱巍介紹，點(diǎn)按揭實(shí)際是對(duì)預(yù)計(jì)未來較長期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長，越節(jié)省利息，而“買點(diǎn)”支出抵消利息節(jié)省的平衡點(diǎn)，大約需4到5年時(shí)間。如果客戶已計(jì)劃在兩、三年內(nèi)就要出售房產(chǎn)或準(zhǔn)備還清貸款，那就不應(yīng)選擇“點(diǎn)按揭”。

　　朱巍進(jìn)一步解釋，“是否適合點(diǎn)按揭，應(yīng)以貸款期限長短為導(dǎo)向。如你準(zhǔn)備作長期貸款，在4、5年后，節(jié)省的利息將超過買點(diǎn)費(fèi)，才能使你真正實(shí)現(xiàn)省息目的；如果時(shí)間限定較短，總還貸時(shí)間2、3年，那么買‘點(diǎn)’就不劃算了。這也是‘點(diǎn)按揭’只針對(duì)10年期以上新貸款客戶的原因。”

　　朱巍還表示，目前貸款客戶可選擇的房貸產(chǎn)品很多，哪款適合自己，要依照自身需求而定，“點(diǎn)按揭”盡管不排斥提前還貸，但與之是有沖突的。理論上講，貸款金額較大、收入穩(wěn)定且長期無房屋置換需求的家庭更適合“點(diǎn)按揭”。

　　各類房貸新品涌現(xiàn)

　　受金融風(fēng)暴影響，國內(nèi)房貸客戶普遍對(duì)收入和支付水平預(yù)期降低，此時(shí)，各家銀行適時(shí)推出如“點(diǎn)按揭”等新品，對(duì)面臨房價(jià)高、供款壓力大的消費(fèi)者，具有非常實(shí)際的意義。記者注意到，近期市場上不斷涌現(xiàn)“定息貸”、“雙周供”、“氣球貸”、“循環(huán)貸”、“存抵貸”等一系列房貸理財(cái)產(chǎn)品，為客戶省息成了各銀行爭打的招牌。

　　即將進(jìn)入上海市場的渤海銀行，日前推出“摩登時(shí)貸”和“渤銀氣球貸”兩款產(chǎn)品，后者貸款期限長達(dá)30年，還息期(只還利息，不還本金的期限)最長可達(dá)15年，在還息期內(nèi)的月供，可比使用傳統(tǒng)房貸最多減少55%。該款產(chǎn)品支持商用房貸款，突破了“氣球貸”僅用于住房貸款的限制。

　　農(nóng)行上海分行的金鑰匙“好時(shí)貸”也于近期上市。該產(chǎn)品迎合非交易轉(zhuǎn)按需求，轉(zhuǎn)按客戶不僅可享受利率下浮30%、辦理退保等優(yōu)惠，還可執(zhí)行5年期房貸利率，較原貸款利率節(jié)約0.18個(gè)百分點(diǎn)。觀察人士指出，近期為貸款人減負(fù)的新品扎堆上市，將對(duì)刺激購房需求、房地產(chǎn)市場復(fù)蘇起到一定的積極作用。