提高公積金貸款使用效率把賬面上實(shí)惠落到實(shí)處
公積金貸款變成雞肋，可能每個(gè)人都會心疼。公積金貸款里的每一分錢，除了來自每個(gè)月的工資，單位還要按月繳納一筆，可真到了買房的當(dāng)口，公積金卻白白躺在賬戶里，想用用不上。使用效率低下，已經(jīng)成了制約住房公積金發(fā)展的一大障礙，的確是對社會財(cái)富的巨大浪費(fèi)。
一位在銀行工作工作的先生，專門負(fù)責(zé)公積金貸款。然而，他買房的時(shí)候，卻選擇了商業(yè)貸款。
銀行職員：“我現(xiàn)在想買個(gè)兩居3居的，怎么也得100多萬，他那點(diǎn)錢怎么都不夠。那我還得去商貸，現(xiàn)在組合貸款的話，也非常麻煩。就覺得算了。我覺得還是商貸比較簡單�！�
令他無奈的原因是是：目前北京市公積金貸款的最高限額只有40萬元。而對于40萬這個(gè)額度的制定，許多人也都心存疑問。
市民：“為什么是40萬，不是30萬或者50萬？”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的李德峰授解釋，北京市住房公積金貸款的最高數(shù)額并不是一成不變的。
李德峰：“原來是我記得曾經(jīng)前些年是40萬，后來又降到30萬，后來又提到，現(xiàn)在又提到40萬，這個(gè)是什么呢，這個(gè)額度一個(gè)是根據(jù)住房消費(fèi)貸款的需求情況，再一個(gè)是根據(jù)什么呢，住房公積金它的使用率的使用情況。”
李教授解釋，當(dāng)住房公積金的資金充裕而住房消費(fèi)貸款需求又比較高的時(shí)候，就可能會上調(diào)一定的貸款額度，這種上調(diào)體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)百姓進(jìn)行正常的住房消費(fèi)。但是就目前來看，40萬的最高貸款額顯然不能滿足買房人的需求。
市民1：“只能貸40萬？那現(xiàn)在肯定少了，現(xiàn)在買房那么貴�！�
市民2：“ 40萬哪夠啊？40萬夠什么？現(xiàn)在買一套起碼也得100萬，比如首付30萬，那你再加一倍也不夠啊。我們兩代人也還不了�！�
公積金貸款的最低額度應(yīng)該是多少才能滿足實(shí)際需求呢？北京住房公積金管理中心總經(jīng)濟(jì)師李持纓給記者作了一個(gè)簡單的計(jì)算。
李持纓：“現(xiàn)在北京的均價(jià)可能是八千左右，那么八千左右來講呢，他90平米的話就需要70多萬元錢。那么貸款一般是八成最高，所以說七八就是五十六萬，就是50萬到60萬之間�！�
看來，目前40萬的最高貸款額顯然不夠，那么其余的十多萬又該去哪里籌集呢？中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為公積金與商業(yè)銀行搞組合貸款就能夠解決這一問題。但李持纓認(rèn)為汪利娜所說得解決方案不太可行。
李持纓：“這種做法坦率地講，我已經(jīng)盡力了，就是程序很復(fù)雜，因?yàn)樗纫獫M足商貸的條件，又要滿足公積金的條件，然后呢還要兩個(gè)部門都要去跑，最后還有一個(gè)抵押物，就是這個(gè)抵押到底是歸銀行啊，還是歸資金中心，這方面的問題確實(shí)是，就是比較困難，組合貸款比較困難�！�
公積金貸款，設(shè)立它時(shí)就不是為了賺錢，而是給大家買房提供個(gè)保障�？涩F(xiàn)在陳舊的程序，繁瑣的手續(xù)，把急需貸款的購房人擋在了門外。今年，國家進(jìn)一步擴(kuò)大了住房公積金的覆蓋范圍，城市里有固定工作的農(nóng)民工也可以加入，但如果不消除公積金貸款的障礙，公積金貸款的實(shí)惠仍然只會停留在賬面上。
張成文是一家房地產(chǎn)公司的銷售員，他干這行已經(jīng)6年了。去年公司的一個(gè)新項(xiàng)目開盤時(shí)，張成文發(fā)現(xiàn)售樓處的工作人員里多了一些從幾家銀行派駐來的新面孔，她們專門負(fù)責(zé)商業(yè)貸款的咨詢和辦理的，而且效率很高。
張成文：“如果您的證件也是非常齊全的話，20分鐘就可以做完�！�
目前在北京，商業(yè)銀行入駐售樓處現(xiàn)場服務(wù)的情況十分普遍，銀行與開發(fā)商的合作使銀行爭取到了更多的個(gè)人貸款項(xiàng)目，樓盤的成交率也提高了很多，銀行與開發(fā)商互惠互利。但對于商業(yè)貸款的便捷，公積金貸款卻并沒有什么舉措。
張成文：“我們給他提供住房公積金的電話，公積金要自己跑，相對麻煩些。”
由此看來，使用商業(yè)貸款買房，基本是銀行追著客戶走，而相反，公積金貸款則要求客戶追著貸款中心走。而且就目前來看還很難改變。
李持纓：“全國的公積金管理機(jī)構(gòu)它的人員規(guī)模都是比較小的，而且它作為一個(gè)市場上，唯一的一個(gè)產(chǎn)品，都是由一家來操辦，就是面向全市的樓盤，所以說不可能做到像商業(yè)銀行那樣，他把他的貸款申請前臺、受理前臺延伸到售樓現(xiàn)場，公積金中心沒有辦法做到，我只可以坐在我的辦公地點(diǎn)等著你來找我，而不可能我去找你。”
由于客觀條件的限制，公積金貸款的服務(wù)顯然比不過商業(yè)貸款。而公積金貸款較低的利率，使商業(yè)貸款從一開始就把它當(dāng)作了競爭對手。
記者了解到，許多開發(fā)商之所以不做公積金貸款，除了回款慢之外，還有另外一層原因，那就是有些銀行與開發(fā)商之間會有某種強(qiáng)制性協(xié)議。
李持纓：“開發(fā)貸款我們是不可以介入的，這時(shí)候他(開發(fā)商)可能跟銀行有一個(gè)合作關(guān)系，說我給你開發(fā)貸款，那么你把你的這個(gè)商貸也給我，那么他們可能就有一個(gè)合作吧，咱不叫不正當(dāng)競爭 是較合作的關(guān)系，所以這是存在的 但是這么做的話，應(yīng)該坦率地講，實(shí)際上剝奪了買房人的一種選擇，”
看似是競爭對手，事實(shí)上，公積金管理中心與銀行本身應(yīng)該是一種合作關(guān)系，
李持纓：“是這樣的，就是這個(gè)錢是用我們的錢，包括風(fēng)險(xiǎn)也是我們承擔(dān)，但是呢我們不是金融機(jī)構(gòu)，所以說發(fā)放的手續(xù)以及從你賬戶上扣錢、劃錢這些工作都要委托銀行去操縱，是這么一個(gè)關(guān)系。”
據(jù)了解，公積金存在銀行的利息，以及個(gè)人還款利息均為公積金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%給托管銀行作為手續(xù)費(fèi)，而相比之下，銀行用自有資金做出的每筆商業(yè)貸款都可以獲得100%的利息回報(bào)�；貓�(bào)如此懸殊，銀行當(dāng)然會把商業(yè)貸款做為首選。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜：“這是商家的必爭之地，那我為什么要把這個(gè)好的業(yè)務(wù)讓給你公積金�。磕愠擞幸粋�(gè)比我低一個(gè)百分點(diǎn)的利率優(yōu)惠之外，其他的優(yōu)惠都沒有，對不對？那這個(gè)業(yè)務(wù)我為什么要讓給你�。俊�
同時(shí)，《住房公積金管理?xiàng)l例》將公積金管理中心定位于“不以贏利為目的的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府部門。但實(shí)際上，許多地方的公積金管理中心正扮演著一個(gè)“金融機(jī)構(gòu)”的角色。汪利娜認(rèn)為角色與職能的不相符是導(dǎo)致當(dāng)前公積金問題的根源所在。
汪利娜：“就是說你現(xiàn)在在銀行不斷地競爭的情況下，你公積金在這個(gè)市場上到底怎么定位，你跟商業(yè)銀行的區(qū)別是什么？如果你這些都不清楚的話，你再不改善你的金融服務(wù)，那你肯定在這個(gè)競爭中，你是沒法跟現(xiàn)有的這些商業(yè)銀行競爭的�！�
半小時(shí)觀察：公積金不是擺設(shè)
公積金貸款的設(shè)立是為了緩解購房者貸款的巨大壓力，它的設(shè)立體現(xiàn)了社會的公平，但并不是說公積金的使用和管理就不需要講求效率和實(shí)用。
一方面，房價(jià)一漲再漲，人們越來越買不起房子，而另一方面，本應(yīng)更實(shí)惠的公積金貸款卻像水中花，鏡中月，看得見，摸不著，公積金離我們越來越陌生和疏遠(yuǎn)，如果連白領(lǐng)和銀行職員都享受不到公積金的好處，他們離農(nóng)民工們又有多遠(yuǎn)？
簡化公積金繁瑣的貸款手續(xù)是第一步，如今各家商業(yè)銀行的房貸類型花樣百出，貸款周期還款數(shù)額都可以隨時(shí)調(diào)整，公積金貸款應(yīng)該學(xué)一學(xué)。第二，公積金是老百姓的，不是某個(gè)機(jī)構(gòu)的，對公積金的使用應(yīng)該有明確的法規(guī)，只要是夠標(biāo)準(zhǔn)的就應(yīng)該貸給申請者。
(主編：周人杰 記者：郎麗娜）
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