價(jià)蓋上海、貴甲中國(guó)的豪宅“湯臣一品”，可謂是當(dāng)下“問題樓”的典型標(biāo)本 。它的被查，耐人尋味。囤地、捂盤、假售、抬價(jià)……當(dāng)這些“怪狀”司空見慣之時(shí)，樓市確乎到了“強(qiáng)硬”糾偏之時(shí)：交易秩序整治務(wù)須強(qiáng)行入軌，普通住房的有效供給和廉租屋等住房保障需要強(qiáng)力推進(jìn)，價(jià)格市場(chǎng)化與社會(huì)公義之間的平衡亦應(yīng)強(qiáng)勁引導(dǎo)。
房?jī)r(jià)狂飆大背景下的“檢查風(fēng)暴”
6月5日，上海市房屋土地資源管理局的一則通知，在上海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一波巨浪：7日下午，對(duì)天價(jià)豪宅“湯臣一品”的開發(fā)建設(shè)及銷售情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。
公開資料顯示，位于浦東陸家嘴地區(qū)的“湯臣一品”于2005年10月開盤，掛牌均價(jià)每平方米11萬元至12萬元。開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套；同時(shí)，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率列全上海所有在售樓盤前列。尚余可售房源178套長(zhǎng)期空置。
上海市房地局認(rèn)為，該樓盤開盤以來，社會(huì)反映強(qiáng)烈，價(jià)格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌。
包括“湯臣一品”在內(nèi)的三個(gè)樓盤和一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一同被點(diǎn)名調(diào)查，它們分別代表了四種不同情況：價(jià)格虛高、內(nèi)部虛擬預(yù)訂、合同撤銷率過高、中介私自加價(jià)。值得關(guān)注的是，“掛牌價(jià)格畸高”首次被視為存在涉嫌捂盤的可能，進(jìn)而被納入檢查范疇。
通知甫一發(fā)出，“湯臣一品”項(xiàng)目的母公司湯臣集團(tuán)隨即在香港聯(lián)交所發(fā)布“澄清”公告，稱“該發(fā)展項(xiàng)目之開發(fā)建設(shè)及銷售方面未有不遵守適用法例及規(guī)例”。項(xiàng)目所有的銷售都名副其實(shí)。
湯臣集團(tuán)主席徐楓7日在接受媒體采訪時(shí)表示，湯臣“不怕調(diào)查”，“湯臣一品”不會(huì)降價(jià)出售。
針鋒相對(duì)的背后，是一場(chǎng)業(yè)已刮起的樓市“檢查風(fēng)暴”�！皽家黄贰辈贿^是上海整治樓市的一個(gè)最新案例。在全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的進(jìn)行曲中，曾經(jīng)回調(diào)的“調(diào)控樣本”——上海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出進(jìn)入新一輪上升通道的跡象。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭指出，隨著近期樓市的火爆，上海樓市可能正面臨著調(diào)控以來的“兩年之癢”：改善型需求和少量投資型需求重燃入市的欲念。捂盤、排隊(duì)搶購重又抬頭。
今年3月，國(guó)家八部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》并召開電視電話會(huì)議布置相關(guān)工作。眼下，全國(guó)都在調(diào)查是否存在“非正常、非市場(chǎng)”性的因素推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。
樓市問題的典型標(biāo)本
“湯臣一品”被查的意義在于它是當(dāng)下“問題樓”的典型標(biāo)本。在“湯臣一品”開發(fā)、銷售諸環(huán)節(jié)，留下了市場(chǎng)一再重復(fù)的典型“癥狀”：
一曰“囤地”。工商資料顯示，“湯臣一品”的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項(xiàng)目銷售跨越12年之久，其間土地囤積閑置多年，卻沒能按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定被處理。
二曰高容積率。作為住宅樓盤，“湯臣一品”的容積率超過7。如此畸高的容積率在住宅市場(chǎng)無法想像，但湯臣做到了，并且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創(chuàng)下了這一容積率的高紀(jì)錄。
三曰“暴利”。業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，“湯臣一品”
每平方米的土地成本不超過1萬元，建安成本不超過1萬元，前期加配套不會(huì)超過0.2萬元，加上各項(xiàng)稅費(fèi)，綜合成本應(yīng)在每平方米3萬元以內(nèi)。大約5年前，一家商業(yè)銀行給“湯臣一品”發(fā)放開發(fā)貸款時(shí)，成本評(píng)估大約也是每平方米2萬元。即便考慮到開發(fā)周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本高，幾萬元成本與11萬元售價(jià)之間的差距仍令人咋舌。有人將“湯臣一品”與其周邊的金茂大廈、在建的環(huán)球金融中心進(jìn)行對(duì)比測(cè)算，按現(xiàn)價(jià)賣掉“湯臣一品”(總售價(jià)約156億元)，再造一幢金茂大廈(造價(jià)約43.2億元)和環(huán)球金融中心(造價(jià)約72.7億元)都綽綽有余。
四曰“惜售”。“湯臣一品”自開盤至今已20個(gè)月，僅簽約售出3套房。按此速度，該天價(jià)樓盤要想清盤的話，至少還得花99年。
五曰“炒作”。湯臣集團(tuán)有關(guān)人士在多個(gè)場(chǎng)合為“湯臣一品”銷售公開造勢(shì)：位于上海市中心位置獨(dú)一無二，擁有頂級(jí)“明星身價(jià)”，甚至將其類比于“古董”，具有絕對(duì)的“收藏價(jià)值”。更匪夷所思的是，湯臣還強(qiáng)調(diào)：維持高價(jià)是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康著想，因?yàn)楦邇r(jià)可以抑制投資。
說辭難掩真相�！皽家黄贰遍_盤至今，簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)網(wǎng)上又撤銷了3套定金合同。高撤銷率難免有“虛擬交易”之嫌。
房地產(chǎn)專家顧海波指出，上述種種“癥狀”在當(dāng)前樓市很普遍。一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)，更是屢見不鮮。
“檢查風(fēng)暴”的樓市警示
解剖標(biāo)本的意義在于實(shí)現(xiàn)由個(gè)別到一般的警示�！皽家黄贰北徊榈谋澈笫钱�(dāng)下樓市整治刻不容緩的現(xiàn)實(shí)。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序亟待“強(qiáng)行入軌”，交易環(huán)節(jié)的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……凡此種種，最直觀的“反應(yīng)場(chǎng)”就是交易環(huán)節(jié)。顧海波說，幾乎所有房?jī)r(jià)狂飆的城市，或多或少都有非正常因素推波助瀾。他認(rèn)為，整治樓市，再也不能“雷聲大，雨點(diǎn)小”，搞“過場(chǎng)秀”了。交易秩序一日不能“入軌”，房?jī)r(jià)的人為助推就一日不能消停。
其次，沖擊型的有效供給亟須“強(qiáng)力推進(jìn)”。交易秩序會(huì)加劇樓市“高溫”，而根本原因還在于供求整體性緊張和結(jié)構(gòu)性失衡。在一些城市，開發(fā)商之所以有“誰捂到最后，誰受益最多”的共同預(yù)期，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在總結(jié)今年前4個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況時(shí)指出，新建商品住宅供需矛盾較大，需求旺盛，而90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。
故此，房地產(chǎn)專家蔡為民指出，當(dāng)前降溫樓市，既要打擊捂盤，釋放潛在供應(yīng)量；又要強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障的協(xié)同推進(jìn)。
再次，價(jià)格公平與社會(huì)公義之間的平衡需要“強(qiáng)勁引導(dǎo)”。樓市“高溫”與天價(jià)樓盤互為依存。市場(chǎng)化定價(jià)確實(shí)應(yīng)是一般商品的價(jià)格通則，但同樣不能否認(rèn)，樓盤的“比價(jià)效應(yīng)”客觀存在，并且，這一效應(yīng)還會(huì)梯度傳導(dǎo)，人們不可能在高檔房、普通房之間安上“防火墻”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不可分割的系統(tǒng)，尤其是在保障體系尚未建成之時(shí)，價(jià)格的徹底市場(chǎng)化負(fù)效應(yīng)很大。何況，眼下高房?jī)r(jià)成了捂盤的“變種”，房?jī)r(jià)定得過高，其結(jié)果就是銷售緩慢�？陀^上，這跟捂房不賣并無二致，都人為地減少了市場(chǎng)的有效供應(yīng)。
日前，南京市出臺(tái)規(guī)定，商品住宅銷售須由物價(jià)部門核價(jià)，政府規(guī)定利潤(rùn)上限，開發(fā)商不得擅自上調(diào)已公示的銷售價(jià)格。而此前，各地樓盤定價(jià)并無約束。無疑，這是一個(gè)平衡市場(chǎng)價(jià)格與社會(huì)公義的信號(hào)。(徐壽松)
