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房價只漲不降 中國十個代表性城市房價走勢分析
2007年08月15日 14:56 來源:新華網(wǎng)


 

    8月14日,國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示,二季度,全國70個大中城市房價與去年同季度相比上漲6.3%,與此同時,土地交易價格卻上漲了13.5%,較房價上漲幅度2倍還多。據(jù)統(tǒng)計,二季度6.3%的漲幅比1季度高0.7個百分點。(資料圖) 中新社發(fā) 張慶民 攝


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  預測房價是升或降,好像變成了“多此一舉”的事情。

  盡管國家一再出臺相關(guān)政策,呼吁調(diào)控“發(fā)燒期”的房價。但隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展,人們對改善居住環(huán)境的剛性需求不斷增強,投資者對中國經(jīng)濟長期看好,房價只漲不降,房源供不應(yīng)求。

  自上世紀90年代中期以來,伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)繁榮,世界上一些主要國家的房價開始大幅上漲。近5年多來,美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上;在房價瘋漲的俄羅斯,房產(chǎn)專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%-30%,莫斯科甚至超過50%。此外,在一些房價漲幅“還算正!钡臍W洲城市,比如比利時的布魯塞爾,從2001年至2005年,房價的年均漲幅也在10%上下。

  對照國際上的房產(chǎn)熱,或許我們可以用十個中國代表性城市房地產(chǎn)的個性化上漲作為對這一現(xiàn)象的注釋。

  北京:有效土地供應(yīng)不足

  盡管房價飛漲,人們報怨“房奴”身份,但來自市場的信息顯示,目前的供給速度仍遠遠趕不上需求。根據(jù)北京統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計:1月—5月,房屋銷售價格指數(shù)累計為109.2%,比去年同期提高1個百分點。自年初以來,各月房屋銷售價格指數(shù)呈逐漸上揚趨勢,5月份達到109.6%。其中,普通住宅價格增長最快。在新建商品房中,住宅銷售價格指數(shù)累計為110.1%,在新建商品住宅中,普通住宅價格指數(shù)累計為111.4%,高檔住宅價格指數(shù)累計為108.3%。

  專家認為,造成北京房價上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》采訪時指出:“目前土地上市速度慢而導致的供應(yīng)持續(xù)減少,是造成當前房地產(chǎn)供應(yīng)不足的根源性因素。而且我們必須注意:土地是有限資源,不可能無限供給!

  由于土地資源的有限性,決定了供應(yīng)上的緊張。另外,北京作為全國的政治文化中心,每年流入的人口眾多,這些流入人口成為購房的主力之一;同時北京作為全國高校聚集度最高的城市,每年有許多畢業(yè)生留京,買房成為他們的必然的目標。 “大量的需求,加上供應(yīng)不足,這就造成了北京房價的上漲!眲⒕S新指出。

  也有人曾提出,2008年奧運會將成為北京房價的分水嶺,但劉維新研究員并不認同,他說:“在奧運前,可能房子作為商品有一定的炒作價值,但是2008年之后,北京的首都身份并未改變,外來人口的流入局面也不可能改變,北京的土地資源還是供不應(yīng)求,這就支撐了北京的房價不可能下降!

  深圳:香港房價約3倍于深圳,兩地交通便利,深圳房價不可能不漲

  深圳早兩年的樓市還算是風平浪靜。在2003年,深圳的房價為每平方米5000元左右,但是到了2005年底,房價開始上漲到10000元,2006年更是房價飆升的一年。眼下,關(guān)外成交的均價已經(jīng)過萬元,臨近香港特區(qū)的普通住宅的單價約在10000元/平方米,部分高達14000元/平方米;關(guān)內(nèi)普通住宅的單價約15000~20000元/平方米,關(guān)內(nèi)高層豪宅約3.5萬~4.5萬/平方米。

  “深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說,是因為深圳毗鄰香港,而深圳的房價相對香港還是便宜很多,所以不少香港人到深圳買房!敝袊嗣翊髮W土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》采訪時說,“這是香港聯(lián)動,作為市場經(jīng)濟,價格高總有其理由。”

  一般來說,普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價格的小戶型,大多是50~80平方米,100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房價大約是每平米1萬五左右,但是這些房子都是地處元朗,緊鄰深圳的低價房。而地理位置好,小區(qū)環(huán)境講究的半山豪宅與山頂別墅,前者每平米10萬以上,后者每平米單價則高于20萬元。

  對比2006年的人均GDP水平,香港人均GDP為38127美元,而深圳的人均GDP只有8619美元,僅為香港的22.6%。而目前,深圳房價已相當于香港的45%。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,由于南山區(qū)通往香港的西部通道即將開通,于是該地區(qū)的房價突飛猛漲,僅在一個星期里就漲到了2.2萬/平方米。

  廣州:作為一個經(jīng)濟活躍的省會城市,房價自然會升

  廣州房價,曾一度被經(jīng)濟學家冠以“理性、成熟”,但是6月的廣州樓價卻創(chuàng)下了近年來的最大升幅。

  今年年初,市長張廣寧在各場所針對控制房價放出狠話,形成“安定購房者民心”的語錄。2月2日,廣東省“兩會”期間,張市長說:“房價肯定會降下來,起碼是小戶型肯定要降,不降也要把房價穩(wěn)定下來”;3月5日,全國“兩會”期間,他再次強調(diào):“政府會全力以赴壓低房價。我以為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房,先不用著急”; 到了3月26日,張廣寧針對房價問題更是加重語氣,指出“住房問題已經(jīng)不單純是一個經(jīng)濟問題、社會問題,更是一個政治問題”。

  但房價似乎與張市長較上了勁。6月,廣州部分大戶型新房價格大幅上升,全市均價繼續(xù)保持在每平方米8千元以上,其中中心6區(qū)均價超過每平方米1萬1千元,比5月每平方米上漲近千元,成為近年來廣州樓價單月升幅最高的一次。

  “房地產(chǎn)經(jīng)濟進入市場軌道,這一點已經(jīng)不可置疑。對于廣州的房價上漲,我認為是意料之中。中國經(jīng)濟形勢長期看好,房地產(chǎn)經(jīng)濟也成為熱點,而廣州作為一個經(jīng)濟活躍的省會城市,房價自然會升!敝袊嗣翊髮W公共管理學院的葉劍平教授在接受《小康》采訪時表示:“政府的職能是做好保障工作,更應(yīng)該注重經(jīng)濟適用房建設(shè)以及廉租房工程!

  北海:房價漲幅有可能繼續(xù)保持全國第一

  國家發(fā)改委發(fā)布的信息表明,今年以來,北海市同類地段經(jīng)營性用地出讓價比去年同期上漲了1倍以上,3月至5月新建商品住房價格漲幅分別達13.7%、23.6%和15.1%,連續(xù)3個月位居全國首位,超過深圳及北京等發(fā)達城市。

  在中央抑制房價的風口浪尖上,北海連續(xù)3個月房價領(lǐng)漲,引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。但是北海市市長連友農(nóng)回答得理直氣壯:“目前北海房價、地價的上漲,是經(jīng)濟增長的必然結(jié)果”。

  上海:“世博效應(yīng)”提高城市價值,也提升房價上漲空間

  “感覺又回到了那個買房子像買白菜的時代,房市一下子就火了。”觀望了兩年之久的李靜感嘆說。

  對于上海房價從冰點到沸點,從冷靜到狂熱的現(xiàn)象,房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師薛建雄先生認為,近期購買力旺盛的一個重要原因來自供應(yīng)量。目前,全市在建商品房6000萬平方米,網(wǎng)上可售房源1657萬平方米,其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年每年供應(yīng)2000萬?2500萬平方米來算,未來3至4年內(nèi)可供應(yīng)的房源將遠小于需求10%~25%。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受記者采訪時分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟走熱原因,他說“2010年世博會的承辦權(quán)再次確定了上海作為國際性大都市的身份。有句話說,世界看中國,中國看上海。上海作為全國金融中心的形象,通過各種方式傳達到國際上,這些推動了它的經(jīng)濟發(fā)展,同時也推動了它的房價上漲!

  美國《財富》雜志曾就上海經(jīng)濟地位作過調(diào)查,結(jié)果表示:全球4萬多家跨國公司中,92%的企業(yè)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部,而上海是首選,占45%的比例。而2010年,上海成功舉辦世界博覽會之后,其知名度將再次得以提升,這將更為鞏固上海作為新興國際金融中心的地位。

  作為投資商來說,2010年在上海召開的“世博”,猶如2008年在北京召開的“奧運”。 “奧運”概念是堅挺北京房價的原因之一,同樣,“世博”也是堅挺上海房價的重要原因。戴上政治、經(jīng)濟色彩的“世博效應(yīng)”,將大幅度提高城市的價值,從而也推動了房價上漲的空間。

  杭州:誰在消費“萬元房”

  2007年,杭州普遍出現(xiàn)“萬元房”,即每平方米都在萬元以上。杭州市相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,杭州樓市房源成交正在逐月增長:3月份杭州主城區(qū)預定1588套,成交2033套;4月份預定2611套,成交3064套;5月份預定5466套,成交5043套……由于供不應(yīng)求,于是,一些新開的暢銷樓盤在幾個月內(nèi)不得不數(shù)次調(diào)價。因為新開樓盤有限,市區(qū)的二手房也變得緊俏起來,一些在年初均價才8000元/平方米左右的二手房,也水漲船高,迅速晉級為“萬元房”。

  “‘萬元房’在杭州已經(jīng)見怪不怪了!闭憬协h(huán)置業(yè)副總經(jīng)理李思同對記者表示,杭州房價已經(jīng)進入新一輪的上升通道。

  但到底是誰在消費杭州的“萬元房”?是購樓自居還是熱錢投資?

  一個城市居民收入與購房能力的比例,如果按照國際房產(chǎn)市場的標準來說應(yīng)該是:房價和可支配收入在3:1和6:1之間。但按目前杭州的房價與居民平均收入來看,這個比例已經(jīng)高達10:1。房產(chǎn)策劃專家王志剛認為“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們在杭州購房,既可做為自己來杭州這個人間天堂旅游的居住點,又可以做為投資,市場被大家看好!

  一家公司的調(diào)查結(jié)果證實了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產(chǎn)的閑置率作過一項調(diào)查。他們派人到杭州各小區(qū)在晚上18:00~21:00進行蹲點,發(fā)現(xiàn)即使是一些成熟的社區(qū),也有20%以上的房子沒有亮燈,有些新建社區(qū)甚至高達70%。而在國際房產(chǎn)市場,普遍認同房產(chǎn)的閑置率為5.8%~6.2%,空置率應(yīng)該控制在15%以內(nèi),但杭州的現(xiàn)象卻顯得特殊:房產(chǎn)商房產(chǎn)的閑置率幾乎都在5.8%以下,有的房產(chǎn)商的樓盤售得甚至一套不剩,但房子的空置率呢?卻達一半以上。

  對于這一獨特的“杭州現(xiàn)象”,王志剛解釋稱,這是由浙江這一獨特的地理環(huán)境決定的。杭州市理想的人居環(huán)境和浙江經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州,市中心平均房價也曾超過8000元/平方米,但后來跌下來了,基本維持在5000~6000元/平方米,原因是廣東人面對廣州的房價,有更多的選擇,比如到珠海、深圳、廈門等地購房。但杭州不一樣,浙江就一個杭州,甚至于全國就一個杭州,每個浙江人、甚至全國的人,還有一些海外的人都向往杭州,這里面有大多人希望能在杭州定居。而且,杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人,像溫州人、義烏人,他們幫自己的孩子在杭州買房子,希望自己的孩子成為一個杭州人。這都支撐了杭州的房產(chǎn)市場!

  南京:購房的剛性需求得到釋放,供給量卻未增加,房價必然還會上漲

  有媒體稱,南京在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常能在全國“出新聞”的“典型城市”。例如,南京“新城區(qū)”江寧的一個樓盤,上午的價格為3900元/平方米,但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報道了這則新聞,并稱其“創(chuàng)造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的記錄,謂之“傳奇”。

  從3月至5月,住宅的成交量和成交均價一路走高。5月份的住宅成交量為9681套,基本與去年同期持平,但成交均價達到5800元/平方米,比去年同期上漲了22.5%,呈明顯漲勢。

  對于南京的“搶房”現(xiàn)象,中房指數(shù)系統(tǒng)(南京)研究總監(jiān)古尹認為,前二年,大部分老百姓對于購房還持觀望態(tài)度,但進入2007年,婚房、搬遷房的需求開始得到釋放,而市場上房屋的供給量卻沒有同時增加,因此造成房價的上漲。

  對于南京房價未來走勢,古尹分析:“就目前而言,全國的房價總體仍以上漲為主要趨勢,二、三線城市更為明顯。隨著銀根、地根的日益收緊,住房的成本必然會越來越高,再加上不斷增長的購房需求,房價必然還會出現(xiàn)上漲的局面!

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