熱熱鬧鬧又過(guò)一年。中天、加息、地王成為今年地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯,上市、融資、圈地成為開(kāi)發(fā)商最熱衷的事情。走過(guò)2007年,許多事件讓人興奮、讓人無(wú)奈、讓人憂(yōu)愁、讓人震驚。正值歲末年關(guān),本期《新北京樓市·2007京城樓市年終報(bào)告》將推出事件篇,讓我們帶您一起回顧2007年北京樓市發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。
事件1 央行5次加息
時(shí)間:2007年全年
事件經(jīng)過(guò):2007年是進(jìn)入加息通道之后,央行加息最為密集的一年:3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日,央行先后5次上調(diào)存貸款利率,同時(shí)年內(nèi)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,現(xiàn)行14.5%的準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。
新樓市解讀:在流動(dòng)性過(guò)剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高的背景下,央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場(chǎng),房地產(chǎn)作為重要的資本集散地,受到的影響巨大。
今年5次加息,個(gè)人自營(yíng)性房貸利率5年期以上已調(diào)高至7.83%,加息的幅度接近1%。以去年9月初按揭50萬(wàn)元30年期的“老房貸”為例。當(dāng)利率為7.83%時(shí),50萬(wàn)元30年期房貸對(duì)應(yīng)的月供是3609.74元,而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%,那么這個(gè)客戶(hù)的月供為3272.96元,明年元旦起每月將多支付336.78元。
事件關(guān)鍵詞:加息
震撼點(diǎn)評(píng):物價(jià)上漲,房貸上漲,就是工資不漲,明年有房貸的人日子不好過(guò)了。
事件2 92億元拍出中國(guó)“地王”
時(shí)間:2007年7月24日
事件經(jīng)過(guò):2007年7月24日,北辰與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體拿下長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊,價(jià)格高達(dá)人民幣92億元。這個(gè)數(shù)字也創(chuàng)造了迄今為止地價(jià)總價(jià)的新紀(jì)錄。中國(guó)地王之爭(zhēng)是開(kāi)發(fā)商全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂搶地的一個(gè)縮影,其后的8月24日,上海黃浦163號(hào)街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元人民幣拿下,樓面地價(jià)高達(dá)66930元/平方米。創(chuàng)造了樓面地價(jià)的地王紀(jì)錄。
新樓市解讀:為何拿地時(shí)敢一擲千斤?為何地價(jià)全敢喊到6萬(wàn)多元一平方米?究其原因是對(duì)今后房?jī)r(jià)的良好預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)的快速上漲無(wú)疑讓開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)無(wú)所顧忌,當(dāng)年華潤(rùn)拼死順馳拿下橡樹(shù)彎時(shí),不少業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)其為是“賭”氣,然而時(shí)間過(guò)了一年多,在拿地的競(jìng)技舞臺(tái)上,無(wú)論付出多少代價(jià)只要能拿下來(lái)你就是勝利者,這全源于房?jī)r(jià)的不斷上漲,增加了開(kāi)發(fā)商拿地的勇氣。
事件關(guān)鍵詞:92億元地王
震撼點(diǎn)評(píng):地王催漲房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)上漲引出新地王,惡性循環(huán)開(kāi)始。
事件3 地產(chǎn)寡頭現(xiàn)象明顯
時(shí)間:2007年全年
事件經(jīng)過(guò):8月31日前夕,A股和H股幾家大型地產(chǎn)上市公司在中報(bào)里面披露了他們的土地儲(chǔ)備面積,萬(wàn)科2157萬(wàn)平方米,富力2092萬(wàn)平方米,碧桂園5400萬(wàn)平米!
新樓市解讀:當(dāng)囤地成為房地產(chǎn)行業(yè)里司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象之后,大的房地產(chǎn)上市公司和地產(chǎn)大鱷在市場(chǎng)上的話(huà)語(yǔ)權(quán)得到進(jìn)一步擴(kuò)張。在一輪一輪的淘汰之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌的過(guò)程已經(jīng)進(jìn)入到一定的程度,而同時(shí)也招來(lái)業(yè)內(nèi)對(duì)于“地產(chǎn)寡頭”的質(zhì)疑。房產(chǎn)大鱷在擁有雄厚資本、大量土地儲(chǔ)備之后,對(duì)市場(chǎng)的種種霸權(quán)行為已經(jīng)初見(jiàn)端倪。
事件關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備
震撼點(diǎn)評(píng):地產(chǎn)需要“壟斷性”企業(yè)出現(xiàn),同樣中國(guó)其他行業(yè)也需要做大做強(qiáng)的壟斷企業(yè)。
事件4 地產(chǎn)公司扎堆上市
時(shí)間:2007年9月-11月
事件經(jīng)過(guò):9月28日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)登陸香港聯(lián)交所,當(dāng)日發(fā)售15.512億股,占擴(kuò)大后總股本的36.6%。招股價(jià)區(qū)間為每股6.45-7.7港元,集資額最高達(dá)119億港元。
10月8日,SOHO中國(guó)登陸香港聯(lián)交所,發(fā)售15.5億股,招股價(jià)每股定為6.3-8.3港元,集資額在97.65億-128.65億港元。
10月9日,奧園地產(chǎn)登陸香港聯(lián)交所。發(fā)行7億新股,集資約31.14億港元。
11月1日,華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福獲證監(jiān)會(huì)“有條件通過(guò)”。
而就在今年4月份,中國(guó)土地儲(chǔ)備最多的廣州碧桂園也在香港上市,一時(shí)間眾多國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商紛紛登陸港股。
新樓市解讀:由于一直自認(rèn)是宏觀調(diào)控及金融政策打壓的對(duì)象,房地產(chǎn)業(yè)也被某些人當(dāng)做一個(gè)“弱者”寄予許多同情,盡管它相對(duì)于眾多的購(gòu)房者是強(qiáng)者。正因如此,這個(gè)時(shí)不時(shí)要被“錢(qián)”卡一下脖子的行業(yè)所做出的任何掙扎或企圖—如海外上市、信托、基金等,均獲得了人們寬容的理解與支持。首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、SOHO中國(guó)、奧元等,這些直奔國(guó)外資本市場(chǎng)而去的企業(yè),令不少中國(guó)房企看到了希望。
事件關(guān)鍵詞:上市
震撼點(diǎn)評(píng):地產(chǎn)公司上市圈錢(qián)后,宏觀調(diào)控政策對(duì)其基本失效。
事件5 全面叫停小產(chǎn)權(quán)房
時(shí)間:2007年7月
事件經(jīng)過(guò):7月25日,北京市國(guó)土房管局局長(zhǎng)安家盛表示,北京已下了死命令,從對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”房的局部市場(chǎng)調(diào)查擴(kuò)大到對(duì)全市全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查,對(duì)涉及非法開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開(kāi)發(fā)商做停工停售處理,與此相關(guān)的不法村集體組織負(fù)責(zé)人和不法開(kāi)發(fā)商將因此受到相應(yīng)處罰。安家盛表示,嚴(yán)格地說(shuō),在政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中并沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。目前的“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房分兩種情況,一種是在集體建設(shè)用地上建成的。而事實(shí)上,在集體建設(shè)用地上即通常所說(shuō)的“宅基地”上建成的房子“只屬于該村的集體土地所有者,連外村農(nóng)民都不能購(gòu)買(mǎi),怎么能賣(mài)給城里人”。另一種是在集體企業(yè)用地上或者占用耕地違法建設(shè)的。
新樓市解讀:可以說(shuō),近幾年“小產(chǎn)權(quán)”房在住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的“冒尖”是高房?jī)r(jià)壓迫下市場(chǎng)的一種自身反應(yīng),而它的火爆也是普通購(gòu)房者不能承受城區(qū)內(nèi)越來(lái)越高昂的房?jī)r(jià)而做出的一種被迫選擇。只是,由于“小產(chǎn)權(quán)”房用地屬于農(nóng)村集體所有制土地和農(nóng)民宅基地,這樣的性質(zhì)注定了其一出現(xiàn)就被扣上了“違法”的帽子,是不具有產(chǎn)權(quán)的房屋。
事件關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房
震撼點(diǎn)評(píng):購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房的門(mén)路被堵。
事件6 多塊限價(jià)地浮出水面
時(shí)間:2007年全年
事件經(jīng)過(guò):10月15日,通州區(qū)半壁店限價(jià)地被重慶龍湖地產(chǎn)和北京中佰龍置業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體以14.8億元競(jìng)得。至此,北京市已經(jīng)推出9塊限價(jià)地,分別位于西三旗、花鄉(xiāng)、金頂街、清河小營(yíng)、東鐵匠營(yíng)、常鄉(xiāng)和半壁店。去年11月至今廣州也已經(jīng)出讓限價(jià)房用地9幅,金沙洲的保利西子灣是全國(guó)首個(gè)雙限房項(xiàng)目。9月天津推出華明新家園、雙港新家園地塊,一時(shí)間,全國(guó)各地出現(xiàn)了許多限價(jià)房項(xiàng)目。
新樓市解讀:對(duì)中央國(guó)六條中“兩限房”設(shè)想最直接的踐行。
震撼點(diǎn)評(píng):限價(jià)房房?jī)r(jià)低于周邊房?jī)r(jià)約10%-20%,政府出讓了相當(dāng)部分的土地收入,對(duì)周邊房?jī)r(jià)的示范作用可想而知。其實(shí)限價(jià)房的出現(xiàn),最大的影響就是使購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期加強(qiáng),導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
事件7 “史上最!贬斪討(hù)
時(shí)間:2007年3月
事件經(jīng)過(guò):一個(gè)被挖成10米深大坑的樓盤(pán)地基正中央,孤零零地立著一棟二層小樓,猶如大海中的一葉孤舟——就是在這里,重慶戶(hù)主吳蘋(píng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)峙了整整三年!在媒體關(guān)注(尤其是互聯(lián)網(wǎng))和政府介入之后,吳蘋(píng)終于拿到天價(jià)補(bǔ)償金同意拆遷。
新樓市解讀:“史上最牛釘子戶(hù)”事件被稱(chēng)為2007年互聯(lián)網(wǎng)論壇上最受關(guān)注的事,有網(wǎng)友稱(chēng)之為“一個(gè)偉大的標(biāo)志性事件”,而在物權(quán)法頒布的一年和禁止強(qiáng)拆的政令背景下,“最牛釘子戶(hù)”的意義可能不限于經(jīng)濟(jì)層面。 一方面體現(xiàn)了政府保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的人性化理念在逐步加強(qiáng),而另一方面,面對(duì)這樣的“釘子戶(hù)”政府應(yīng)該有更好的解決辦法。
事件關(guān)鍵詞:釘子戶(hù)
震撼點(diǎn)評(píng):不少人把留“當(dāng)成”“鬧劇”,不少人卻把它當(dāng)成了“發(fā)財(cái)致富”的教材,讓人深思的是事件背后的城市管理體制問(wèn)題。
事件8 中天事件引發(fā)行業(yè)危機(jī)
時(shí)間:2007年11月
事件經(jīng)過(guò):2007年11月13日中午開(kāi)始,位于羅湖區(qū)人民南路天安國(guó)際大廈C座17層的深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總部大門(mén)緊閉?偛檬Y飛攜2600萬(wàn)元巨款神秘失蹤。擁上門(mén)來(lái)討債的客戶(hù),遂以“合同詐騙”向深圳警方報(bào)案。
新樓市解讀:從最早的“匯眾事件”、“桃園事件”到今天的“中天置業(yè)事件”,中介行業(yè)的信譽(yù)度一直是業(yè)界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn),而相關(guān)管理者如何通過(guò)制度建設(shè)和嚴(yán)格管理從而降低此類(lèi)事件的發(fā)生率,讓行業(yè)在有序監(jiān)管下健康發(fā)展,可能是更需要關(guān)注的話(huà)題。
21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁盧航認(rèn)為,挪用客戶(hù)資金進(jìn)行非法投資就像吸毒,只有開(kāi)始沒(méi)有結(jié)束,直到整個(gè)公司崩潰,這樣的事件中國(guó)每隔一段時(shí)間就會(huì)發(fā)生,資金監(jiān)管一定要盡快實(shí)施。
事件關(guān)鍵詞:攜款潛逃
震撼點(diǎn)評(píng):中天置業(yè)老板的行為再次使全國(guó)上萬(wàn)家中介公司遭遇到嚴(yán)重的信譽(yù)危機(jī)。
(記者 賴(lài)大臣)