“拐點(diǎn)論”的戰(zhàn)火還在房產(chǎn)交易市場(chǎng)燃燒，土地市場(chǎng)已迎來(lái)乾坤大轉(zhuǎn)，提前站上“拐點(diǎn)”。

　　一個(gè)月前，體量66萬(wàn)平方米的來(lái)廣營(yíng)地塊爆冷流標(biāo)，二次開(kāi)標(biāo)也僅勉強(qiáng)逃過(guò)流標(biāo)厄運(yùn)；上周，地段體量俱佳的廣渠路地塊重蹈覆轍。近年來(lái)一直持續(xù)的天價(jià)爭(zhēng)地景象驟然間灰飛煙滅。是什么原因，導(dǎo)致一向嗜“地”如命的開(kāi)發(fā)商集體冷臉？看似偶然的明星地王流標(biāo)事件，發(fā)生在樓市“拐點(diǎn)論”盛行、成交嚴(yán)重萎縮的當(dāng)下，此中暗藏何種關(guān)聯(lián)與玄機(jī)？記者就此展開(kāi)深入調(diào)查……

　　地王流標(biāo)

　　 【事件始末】

　　明星地王接連流標(biāo)

　　2007年12月15日是朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村1號(hào)住宅用地開(kāi)標(biāo)的日子。這一地塊所在區(qū)域位置相當(dāng)有吸引力，規(guī)劃總建筑面積66萬(wàn)平方米的巨幅體量更是為近兩年之罕見(jiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的明星地塊理所應(yīng)當(dāng)成為地產(chǎn)大鱷們爭(zhēng)食的目標(biāo)。然而，當(dāng)天9時(shí)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人宣布，由于參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商不足3家，不符合開(kāi)標(biāo)條件，該地塊以流標(biāo)收?qǐng)觥?/p>

　　無(wú)獨(dú)有偶，僅僅過(guò)了一個(gè)月，另一“地王”——朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地重蹈流標(biāo)覆轍。雖然廣渠路15號(hào)地42萬(wàn)平方米的規(guī)劃體量不敵來(lái)廣營(yíng)地塊，但論名氣遠(yuǎn)在后者之上。兩年前這一地塊就備受關(guān)注。此后上市日期推了又推，此間還險(xiǎn)些成為限價(jià)房用地，吊足了無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商的胃口。然而，在上周三的開(kāi)標(biāo)會(huì)上，前來(lái)投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商竟只有兩家，最終以流標(biāo)收?qǐng)觯�爆出了年初京城土地市�?chǎng)的最大冷門(mén)。

　　熱門(mén)地塊集體遇冷

　　地王爆冷流標(biāo)僅僅是一個(gè)極端的開(kāi)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的冷臉同樣甩向了其他熱門(mén)地塊。

　　2008年1月16日，南沙灘東路3號(hào)住宅用地開(kāi)標(biāo)。該地塊位于北四環(huán)和北五環(huán)之間，雖然規(guī)劃建筑面積只有8.2萬(wàn)平方米，但緊鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館，地段相當(dāng)誘人。2006年該地塊掛牌時(shí)報(bào)價(jià)曾被瘋狂刷新，若不是突然宣布暫停出讓?zhuān)�預(yù)計(jì)參加競(jìng)價(jià)的13家開(kāi)發(fā)商又要上演天價(jià)拿地的大戲。時(shí)隔兩年該地塊終于以招標(biāo)形式再度露臉，市場(chǎng)熱度卻大相徑庭。開(kāi)標(biāo)當(dāng)天僅三家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)，勉強(qiáng)逃過(guò)流標(biāo)厄運(yùn)。此外，一個(gè)月前流標(biāo)的來(lái)廣營(yíng)地塊當(dāng)天再度開(kāi)標(biāo)，也僅有三家房企投標(biāo)。

　　今不如昔：去年8家爭(zhēng)食一塊地

　　新年后這樣的拿地場(chǎng)面無(wú)法與土地市場(chǎng)此前的熱度相提并論。根據(jù)記者對(duì)去年招標(biāo)出讓的13宗明星地塊的統(tǒng)計(jì)，每一地塊參與競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商平均達(dá)到8家。其中昌平北七家地塊吸引了10家投標(biāo)企業(yè)，而爭(zhēng)奪豐臺(tái)小井村地塊的竟高達(dá)12家。就連限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的兩限房用地，平均投標(biāo)企業(yè)數(shù)量也超過(guò)了每宗7家。其中，東鐵匠營(yíng)和常營(yíng)B2地塊分別高達(dá)14家和15家。眾多的競(jìng)爭(zhēng)者也導(dǎo)致了成交價(jià)格的高漲。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，13宗明星地塊中超過(guò)6成的項(xiàng)目溢價(jià)超過(guò)100%。尤其是四宗掛牌地塊的溢價(jià)幅度分別高達(dá)277%、210%、198%和180%。

　　【原因調(diào)查】

　　專(zhuān)家評(píng)估 性?xún)r(jià)比高 流標(biāo)匪夷所思

　　“據(jù)我所知，保利、華遠(yuǎn)、華潤(rùn)、中石油一直高度關(guān)注廣渠路15號(hào)地，流標(biāo)確實(shí)出乎意料�！痹�作為專(zhuān)家參加多宗地塊評(píng)標(biāo)的北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　目前廣渠路15號(hào)地尚未重新開(kāi)標(biāo)，底價(jià)不得而知。高千里告訴記者，2004年這塊地掛牌出讓時(shí)，起價(jià)12.8億元，開(kāi)發(fā)商蜂擁爭(zhēng)食，50輪競(jìng)價(jià)后已高達(dá)18.2億元，合樓面地價(jià)3600元/平方米。

　　“廣渠路36號(hào)地2006年成交樓面地價(jià)5652元/平方米。近兩年周邊市場(chǎng)發(fā)展迅速，地塊會(huì)有很大升值。廣渠路15號(hào)地位置上佳，地形也非常齊整，并且再次出讓時(shí)住宅用地比例上調(diào)，土地成本相對(duì)增加。因此15號(hào)地的價(jià)格肯定高出這個(gè)水平�！备咔Ю锉硎�，盡管土地價(jià)格略高，但仍然具有相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。至于是否是廉租房配建、環(huán)保投入等附加要求抑制了開(kāi)發(fā)商對(duì)兩大地王的拿地?zé)崆�，高千里認(rèn)為，“也許有一些外部因素所致，但這些條件對(duì)這塊地應(yīng)該沒(méi)有影響�！�

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