那么銷量下降的原因是什么呢？蘭世立認(rèn)為，武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)分析顯示，2007年武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬(wàn)平方米，蘭世立說(shuō)，過(guò)高的房?jī)r(jià)透支了武漢的購(gòu)買力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能采取降價(jià)這種非常舉動(dòng)，在幾經(jīng)權(quán)衡后，最終把起價(jià)從8800元降到了現(xiàn)在的6000元。蘭世立透露，即使降到目前這個(gè)價(jià)位，東星一樣能有足夠的利潤(rùn)空間。

　　蘭世立：“15%左右，10%左右吧。”

　　蘭世立說(shuō)，以目前6000元的起價(jià)計(jì)算，每套房子他們的利潤(rùn)也會(huì)達(dá)到幾百元，高的會(huì)達(dá)到一千元，蘭世立還透露說(shuō)，在做出降價(jià)決定前，他也曾和同行溝通過(guò)，結(jié)果是大多數(shù)人明確反對(duì)，公開(kāi)宣布降價(jià)后，甚至有開(kāi)發(fā)商在電話里對(duì)他進(jìn)行謾罵。

　　蘭世立：“他說(shuō)如果這么做對(duì)房地產(chǎn)是個(gè)影響，有的甚至直接跟我講，如果你這么做就造成了武漢的房地產(chǎn)地震、雪崩，你要負(fù)這個(gè)責(zé)任，你是對(duì)我們大家不負(fù)責(zé)任，對(duì)我們產(chǎn)業(yè)不負(fù)責(zé)任�！�

　　面對(duì)節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，武漢東星集團(tuán)把房?jī)r(jià)把8800元降到了6000元，降幅高達(dá)30%，但即使是這樣，東星的負(fù)責(zé)人面對(duì)記者的時(shí)候也承認(rèn)，如此低價(jià)賣房，他們還能得到10%到15%的利潤(rùn)，面對(duì)東星公布的這些數(shù)字，我們不禁要問(wèn)，那些動(dòng)不動(dòng)價(jià)格就上萬(wàn)，甚至十幾萬(wàn)的樓盤(pán)，其中的利潤(rùn)又到底有多大呢？

　　蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清楚的，那事實(shí)上應(yīng)該說(shuō)有比較大的利潤(rùn)空間，也可以說(shuō)是暴利。”

　　蘭世立說(shuō)，對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，每一幢樓盤(pán)的成本和利潤(rùn)其實(shí)都是一本透明的帳，一般情況下，商品房的成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開(kāi)發(fā)商取得土地的價(jià)格；建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本，以東星推出的這棟樓盤(pán)為例，土地是分兩期拿到的，總的地價(jià)和(平均)樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。

　　那么這棟樓盤(pán)的建筑成本又是多少錢？記者找到了樓盤(pán)的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)的副總經(jīng)理余進(jìn)，他告訴記者，這個(gè)房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢，統(tǒng)建部分的從升機(jī)根到住戶，最后打樁，地下室，在到房屋的建造，這個(gè)建造成本大概就在一千七八百塊錢。

　　余進(jìn)說(shuō)，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)根據(jù)樓盤(pán)高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東盛開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過(guò)2000塊錢，十二層以下的小高層不會(huì)超過(guò)1500塊錢，七層以下的低層不過(guò)超過(guò)1000塊錢，由于各地人工成本不同，造價(jià)會(huì)略有變動(dòng)，但幅度不大。

　　這樣經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們就可以得出東盛樓盤(pán)的成本價(jià)。蘭世立說(shuō)，成本大概5000多塊錢。

　　蘭世立說(shuō)，目前我國(guó)對(duì)土地開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國(guó)來(lái)講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來(lái)。

　　對(duì)于蘭世立的這種說(shuō)法，武漢的開(kāi)發(fā)商是否會(huì)認(rèn)可？在采訪期間，記者聯(lián)系了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但卻始終沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意就暴利問(wèn)題接受采訪，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心的龍克虎在地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年，他告訴記者，武漢樓盤(pán)降價(jià)的空間肯定是存在的。

　　那么事實(shí)是否如此？記者以購(gòu)房者的身份隨機(jī)進(jìn)行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤(pán)的名字叫武漢天地，開(kāi)發(fā)商是一家來(lái)自上海的企業(yè)。

　　銷售人員說(shuō)，每平方米售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五，均價(jià)是一萬(wàn)五千元，這還只是一期樓盤(pán)的銷售價(jià)格，眼下開(kāi)發(fā)的這些價(jià)格還會(huì)更高，那么樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本又是多少？?jī)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計(jì)算，記者可以很容易計(jì)算出該樓盤(pán)的大概成本。

　　億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶告訴記者，這個(gè)是應(yīng)該存在百分之百的利潤(rùn)的。

　　其實(shí)，房?jī)r(jià)的成本并不是什么秘密，甚至可以說(shuō)，在內(nèi)行人那里是一本很透明的帳，這些成本與高漲的房?jī)r(jià)一對(duì)比，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)確實(shí)很高，而就在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高，不斷出現(xiàn)所謂的地王，這些地王和商品房的暴利又有什么聯(lián)系？

　　蘭世立告訴記者，事實(shí)上，在確定樓盤(pán)銷售價(jià)格的時(shí)候，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證實(shí)，這種價(jià)格聯(lián)盟確實(shí)存在，特別是在這個(gè)樓盤(pán)整體的市場(chǎng)比較看好，樓盤(pán)銷量?jī)r(jià)格上漲時(shí)，那他們可能會(huì)共同來(lái)把它特別是同一片區(qū)的樓盤(pán)，可能會(huì)共同來(lái)炒作這個(gè)片區(qū)的價(jià)值，提升這個(gè)樓盤(pán)的一個(gè)價(jià)格。

　　明晶晶向記者透露，這種價(jià)格聯(lián)盟可以說(shuō)是普遍存在，在武漢一個(gè)是舊城區(qū)改造過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商們就成功地進(jìn)行了一次炒作，開(kāi)始是5500塊錢每平方米，然后后進(jìn)的幾個(gè)樓盤(pán)都來(lái)炒作，把它炒作成為，包裝成一個(gè)武漢的高檔商品住宅區(qū)，現(xiàn)在價(jià)格就是八九千塊錢，甚至到了一萬(wàn)二。

　　明晶晶說(shuō)，在賣到5500元的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最后那片小區(qū)賣到了一萬(wàn)兩千元，其中的利潤(rùn)可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了地價(jià)的上升，最終又分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來(lái)，隨著武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，來(lái)自香港、東部沿海的房地產(chǎn)企業(yè)大批進(jìn)入武漢市場(chǎng)，隨之武漢開(kāi)始接連出現(xiàn)地王，有的地塊竟然創(chuàng)下全國(guó)單宗土地最高成交價(jià)拍賣紀(jì)錄，數(shù)據(jù)顯示，2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬(wàn)元，同比增幅竟達(dá)到143%，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)透露，就全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)，除了稅收外的各項(xiàng)收費(fèi)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。在剛剛過(guò)去的兩會(huì)期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，拿出了一份“房?jī)r(jià)清單”，這份清單表明，各部門(mén)收取的各種費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的30%左右。

　　全國(guó)政協(xié)委員王超斌：“我認(rèn)為最起碼它收費(fèi)會(huì)降一半以下，清理出來(lái)一多半以上，甚至?xí)�百分之六七十都�?yīng)該清理出來(lái)�！�

　　王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費(fèi)用多達(dá)五十幾種，包括藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等等，涉及25個(gè)部門(mén)。王超斌委員認(rèn)為，目前這些收費(fèi)中不少項(xiàng)目都不具備合理性。

　　而這些名目繁多的收費(fèi)也為腐敗提供了溫床。

　　全國(guó)政協(xié)委員金正新：“我舉個(gè)例子，都知道有個(gè)人房費(fèi)這一項(xiàng)，我們當(dāng)時(shí)通過(guò)有關(guān)關(guān)系做作工作，就是報(bào)批有關(guān)人員就是簡(jiǎn)單的做個(gè)弊，給我們東西，他把他那個(gè)簽字的筆給我們，讓我們回來(lái)拿著他那個(gè)筆在后面畫(huà)了個(gè)零，這樣的話，我們的報(bào)批費(fèi)用減了90%�！�

　　委員們提供的資料還顯示，各種稅費(fèi)加上稅收，在有些地方占到了地方財(cái)政收入的30%至50%，最終，所有的這些費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上。在武漢采訪期間，記者了解到，在東星集團(tuán)推出降價(jià)舉措后，部分樓盤(pán)也相應(yīng)推出了一些贈(zèng)送活動(dòng)，但也有一些開(kāi)發(fā)商采用這樣的方式為銷售造勢(shì)。

　　明晶晶說(shuō)，目前還沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣稱要跟進(jìn)東星，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在還處于觀望階段，對(duì)于這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。

　　武漢天地售樓人員：“如果低下來(lái)的話，肯定后面沒(méi)有人買的，我都不會(huì)買的，如果它太低的話，我會(huì)想可能后面會(huì)5000，我根本就不會(huì)看，房子肯定就不會(huì)低�！�

　　記者：“如果是降價(jià)的話，反而會(huì)影響這棟樓？”

　　武漢天地售樓人員：“當(dāng)然會(huì)影響，我整個(gè)項(xiàng)目是920畝，150萬(wàn)方，如果我第二期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價(jià)了，那么后面的房子，根本就沒(méi)有人敢買了�！�

　　采訪結(jié)束時(shí)，蘭世立用叛逆這個(gè)詞概括了他的這次舉動(dòng)，也許，現(xiàn)在的蘭世立是孤獨(dú)的，但對(duì)于自己的拮擇，蘭世立卻充滿信心。

　　蘭世立：“這么講吧，我們只能說(shuō)先人一步，就在別人未走，我們先走了一步，我相信后面會(huì)有更多的樓盤(pán)，會(huì)采取這種行動(dòng)�！�

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