老項目降價風險較大

　　目前對開發(fā)商而言，降價的風險不是出現(xiàn)連鎖反應�！靶卤P低開銷售沒有什么風險，老盤則可能面臨老業(yè)主維權(quán)的可能，雖然從法律層面上降價能夠站得住腳，但對其品牌的破壞力是巨大的�！崩钗慕芡瑫r認為，購房者對樓市的價格預期比較理性，只要達到他們的心理預期，他們?nèi)詴�出手�?/p>

　　在近日于呼和浩特舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動上，陽光100副總裁范小沖表示，目前陽光100主要樓盤集中于二三線城市，雖然短期內(nèi)未有降價打算，但絕對不會漲價�！捌鋵崳�在現(xiàn)在的交易狀況下，開發(fā)商降價5%或10%對銷售拉動都很有限。除非一降就是20%，但這樣對開發(fā)商的品牌形象影響較大�！狈缎�沖說。

　　曹曉東認為，去年上漲幅度大的項目今年風險性相對會大一些，特別是那些盲目跟漲的項目，沒有支撐因素一定跌得更快更狠。

　　政府態(tài)度

　　加大保障房推進力度

　　對于目前房地產(chǎn)市場價格全線回落，政府相關(guān)部門負責人表示，房地產(chǎn)市場不能以房價的漲和跌來形容，只能說房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展當中，還需要一個培育的過程。

　　2007年房價的大漲和2008年房價的跌落，是供求雙方的博弈，對于目前上海、北京、深圳房價全線回落，既有政府政策調(diào)控因素，也有市場內(nèi)部自身的原因，這也就是說房地產(chǎn)市場是有周期性的。

　　對于北京房地產(chǎn)市場走向，該負責人透露，短期內(nèi)沒有調(diào)控市場的具體措施，北京仍將加大保障房的推出速度和力度，保證更多中低收入者居有其屋，同時也期待對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化有一個更好的促進作用。

　　下跌預測

　　30%會是一個臨界點

　　此輪“保衛(wèi)戰(zhàn)”要打到什么程度？下跌多少才是底？需要多長時間？

　　大致看來，跌幅在30%以內(nèi)，銀行所受的影響不會太大；國泰君安初步預測，如果未來房價平均下降20%-30%，監(jiān)管層的“限貸令”就可能收回。其理想的目標是房地產(chǎn)在一個相對較低的房價水平恢復成交量。而長城證券給出的下跌空間也是一線城市在30%，二線城市在10%—15%。當然，也不排除個別樓盤會大幅降價。

　　就開發(fā)商降價的壓力而言，目前主要不是來自利潤的考慮，有樓盤在2005年時單價不過4000余元，依然有利可圖，目前已經(jīng)到了18000元的均價，下降50%，依然是有著較高的利潤，銀行的斷供壓力和舊業(yè)主的情緒是開發(fā)商下一步行動的最大阻力。

　　觀察

　　萬科：行業(yè)“牧羊犬”效應顯現(xiàn)

　　所謂價格戰(zhàn)，從其他的行業(yè)來看，是不斷壓低價格甚至低于成本擊敗競爭對手，攫取市場占有量，這甚至是以企業(yè)損失平均利潤為代價的。

　　而本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京滬乃至一直下跌的深圳樓市，均未出現(xiàn)這樣的狀況———從去年100%的漲幅下調(diào)10%—30%，只是開發(fā)商把自己的超額利潤讓一部分給購房人而已。

　　這背后的實質(zhì)是，一線地產(chǎn)公司對于樓市長期調(diào)整的憂慮和防范，他們現(xiàn)在關(guān)注的是量———成交量，而不是價格，所謂降價在他們看來，無非是“適度的價格調(diào)整”以激發(fā)潛在的剛性需求，從而促使成交量回暖。而這，有助于防范漫長的行業(yè)調(diào)整期所帶來的更大的下跌風險。于是，他們打響了一場“成交量保衛(wèi)戰(zhàn)”。

　　萬科又一次走在了前面。與第一輪降價不同的是，此次萬科有了更多的跟隨者：金地、恒大、富力、遠洋……這是真正的救市———把大量去年形成的泡沫擠掉，恢復正常的交易，整個行業(yè)才能前行。

　　有人把萬科比作行業(yè)的“牧羊犬”，驅(qū)使全行業(yè)隨它前行。我們看到，當?shù)谝惠喗祪r后業(yè)內(nèi)在對萬科口誅筆伐時，當此次杭州開發(fā)商堅稱“遠離萬科”時，當北京的開發(fā)商還在猶豫不決時，萬科已經(jīng)獲得了巨大市場份額———萬科以自己充滿實用主義色彩的行動，再次印證了這一點。(記者張曉玲 張家齊 張學冬 吳海花 楊娟娟)