●房地產(chǎn)業(yè)不能依賴政府救市

　　●市場(chǎng)問(wèn)題也有企業(yè)自身原因

　　●不必怨天尤人應(yīng)該檢視自己

　　●通過(guò)強(qiáng)身健體尋找突圍出路

　　突如其來(lái)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)“寒冬”使房地產(chǎn)企業(yè)措手不及，很多人把市場(chǎng)回暖的希望寄托在宏觀經(jīng)濟(jì)周期和政府的救市政策上。難道在市場(chǎng)下行周期就只有撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)這一條路嗎？沒(méi)有了政府救市，就只能坐以待斃嗎？

　　其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)一開(kāi)始就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，從來(lái)就是有周期波動(dòng)的。這個(gè)時(shí)候，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，求人不如求己，求救不如自救。

　　從市場(chǎng)上能否找到出路呢？回答是肯定的。分析近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要的現(xiàn)象，即市場(chǎng)的“非均衡性”分布，少數(shù)企業(yè)占有絕大多數(shù)的市場(chǎng)份額，少數(shù)戶型吸引了絕大多數(shù)的銷(xiāo)售量，少數(shù)客戶貢獻(xiàn)著絕大多數(shù)的利潤(rùn)。由于市場(chǎng)分布的“非均衡性”，很多企業(yè)沒(méi)能認(rèn)清市場(chǎng)的“云圖”，不知道哪塊“云彩”會(huì)下雨，想當(dāng)然地設(shè)計(jì)產(chǎn)品，估摸著定位客戶，撞大運(yùn)式地銷(xiāo)售，從而引發(fā)了另一個(gè)共性，就是形成銷(xiāo)售期加長(zhǎng)的“拖尾現(xiàn)象”。既不能速戰(zhàn)速?zèng)Q，成本自然會(huì)加大,利潤(rùn)自然遭侵蝕。

　　項(xiàng)目銷(xiāo)售好壞，無(wú)疑與市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，但與企業(yè)的銷(xiāo)售、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和客戶定位能力差別關(guān)系更大。市場(chǎng)從來(lái)不是均勻分布的，少數(shù)擁有較大的份額的市場(chǎng)，而另外較大數(shù)量的一些企業(yè)則只能競(jìng)爭(zhēng)較小的市場(chǎng)份額。這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。統(tǒng)計(jì)分析也表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，2006年，占企業(yè)數(shù)量43%的企業(yè)占市場(chǎng)份額的80%以上。2007年，占企業(yè)總數(shù)47%的企業(yè)占市場(chǎng)份額的80%以上。2008年，占企業(yè)總數(shù)30%的企業(yè)占有80%以上市場(chǎng)份額。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，少數(shù)居民占有大量收入，而另一部分占大多數(shù)居民只占有少數(shù)資產(chǎn)或收入，這種貧富差別是用洛倫茲曲線來(lái)描述的，洛倫茲曲線與對(duì)角線圍成的面積越大，說(shuō)明貧富差別越大。根據(jù)洛倫茲曲線的原理，我們可以設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率與企業(yè)數(shù)量的關(guān)系曲線，并根據(jù)曲線的經(jīng)驗(yàn)公式計(jì)算各年度企業(yè)市場(chǎng)占有份額的基尼系數(shù)。基尼系數(shù)越大，說(shuō)明市場(chǎng)越集中。計(jì)算結(jié)果表明，2008年基尼系數(shù)為0.65，2007年的基尼系數(shù)為0.49，2006年的基尼系數(shù)為0.50。2008年基尼系數(shù)的增加說(shuō)明，越是危機(jī)的時(shí)期，市場(chǎng)的集中程度越高，壟斷的程度越高。通俗地說(shuō)，就是在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，什么樣的企業(yè)都有生存的機(jī)會(huì)，而在危機(jī)時(shí)期，只有少數(shù)企業(yè)能夠生存，不僅如此，有實(shí)力的企業(yè)的生存環(huán)境甚至?xí)�更好，而一般的企業(yè)的生存環(huán)境則更加不利。如果占70%的企業(yè)僅分食20%的市場(chǎng)，而占30%的企業(yè)分食了80%的市場(chǎng)，這對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)是有利的。如此看來(lái)，危機(jī)的確是危險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存，對(duì)于好企業(yè)來(lái)說(shuō)是“機(jī)會(huì)”，對(duì)于差企業(yè)就是“危局”。

　　在同一區(qū)域、同一時(shí)段，不同企業(yè)有著不同的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，說(shuō)明很多企業(yè)運(yùn)作水平有著極大的改善空間。無(wú)論是不同房地產(chǎn)企業(yè)間比較，還是房地產(chǎn)企業(yè)自己和自己比，都可以看出，過(guò)去幾年，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、策劃工作沒(méi)有發(fā)揮出最高的水平，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)都有工作不到位的地方。在市場(chǎng)好的時(shí)候，這些企業(yè)業(yè)績(jī)尚且不佳，而當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)低潮時(shí)，這些企業(yè)陷入困境當(dāng)在情理之中。

　　市場(chǎng)是消費(fèi)者用腳投票、用錢(qián)選擇，如果你蓋的房子不能滿足消費(fèi)者的需求，服務(wù)不到位，生產(chǎn)的產(chǎn)品自然不能迅速銷(xiāo)售，后果就是浪費(fèi)了資源，浪費(fèi)了土地，套牢了自己，搞壞了市場(chǎng)，自斷了生路。對(duì)于今天的市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)不必怨天尤人，應(yīng)該潛心檢點(diǎn)自己，求人不如求己，求救不如自救�，F(xiàn)在是改變房地產(chǎn)業(yè)作風(fēng)的時(shí)候了，如果房地產(chǎn)企業(yè)真正意識(shí)到對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任，懷著對(duì)市場(chǎng)的敬畏，扎實(shí)地做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化市場(chǎng)研究，精心設(shè)計(jì)產(chǎn)品，真誠(chéng)提供服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)完全可以尋找到“突圍”的出路。(作者鄭華 為中國(guó)人民大學(xué)副教授)