張 鑫

　　同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授

　　哈耶克認(rèn)為，觀念的力量是非常強(qiáng)大的，觀念可以創(chuàng)造和改變歷史。這句話也可以用來分析我國的樓市，因?yàn)樵谟^念上把住房看成是消費(fèi)品還是投資品，關(guān)系到中國房地產(chǎn)未來的命運(yùn)和國民的生活。近幾年來，我國樓市存在一個怪現(xiàn)象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源緊缺、房價不斷上漲，以至出現(xiàn)樓市泡沫。原因就在于，在觀念上大家都認(rèn)為房子是可以用來投資(機(jī))的，于是政府炒地皮，有錢的個人和外資就炒房子。全民炒房的結(jié)果是房價不斷攀升，使絕大多數(shù)低收入者買不起房，深受其害。實(shí)際上，除少數(shù)高檔房以外，大多數(shù)房子主要是用來居住的，而不是用來炒的。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)來講，購買房地產(chǎn)確實(shí)是一種投資，而不是消費(fèi)。所以國家在統(tǒng)計(jì)物價時，沒有把房地產(chǎn)價格統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，只把房租的價格統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。既然買房是一種投資，“炒家”就希望有很多人來“炒”一把，把價格抬上去，從中獲得更多的投資收益。但問題在于，房子不同于一般投資品，它除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住宅的民生性在于它與老百姓的生活息息相關(guān)，因?yàn)樽≌�是確保個人生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品。杜甫的詩句“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”道出的就是居者有其屋的良好愿望。

　　不能把房地產(chǎn)等同于一般投資品還在于，房地產(chǎn)投資并不能增加整個社會的 財(cái)富，投機(jī)過度只會引發(fā)泡沫。對此，英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密在《國富論》中就說過，“住宅不會為居住者帶來任何收入。如果將其出租，由于房子本身并不能生產(chǎn)任何東西，因此租房者必須找到其他收入來支付房租。” 斯密由此得出結(jié)論，房主雖然可以通過出租房子獲得收入，但并不會給整個社會帶來一丁點(diǎn)收入。他還認(rèn)為，當(dāng)投機(jī)能獲得高額利潤時，過度投機(jī)就會成為一個最容易犯的錯誤。那些利潤率“最高的國家將毀滅得最快”。

　　為了保障居民擁有住房的基本權(quán)利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區(qū)一方面由政府提供大量廉價房，另一方面實(shí)行嚴(yán)格的限制炒房的政策。比如新加坡約有80%的人購買了組屋(政府投資建設(shè)的住房，以較低的價格出售給中低收入家庭)，并規(guī)定兩個人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn)，單個人不得同時擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買的組屋5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確實(shí)要轉(zhuǎn)讓也必須通過政府機(jī)構(gòu)去交易，而不能直接在市場上出售。如果有人被發(fā)現(xiàn)買了組屋而不居住，可能要遭到6個月的監(jiān)禁。新加坡雖然對公寓的買賣沒有限制，但常常通過調(diào)節(jié)稅收來抑制房價。當(dāng)房地產(chǎn)過熱時，政府會通過征收100%的個人所得稅來抑制投機(jī)性需求。在香港，除了允許房地產(chǎn)市場提供的商品房可以完全開放、自由買賣外，主要通過公屋制度(即廉租房制度)來解決絕大多數(shù)人口的住房問題。達(dá)到一定條件的居民可以購買廉租房，但限于租金低廉和轉(zhuǎn)手困難，居民很難借廉租房進(jìn)行投資或投機(jī)。

　　在美國雖然可以炒房，但大多數(shù)人買房都是用來自住的，擁有兩套房子的人并不多。原因在于美國的稅收制度對“炒家”不利。根據(jù)美國法律，房主購房后每年都要向政府繳納相當(dāng)于房產(chǎn)市值百分之三的房地產(chǎn)稅。隨著房子不斷升值，房地產(chǎn)稅也會逐年增加。如果一個“炒家”捂著幾套房子，房子雖然升值了，負(fù)擔(dān)也隨之加重了。大概正是因?yàn)檫@個原因，美國較少出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。所以，對于那些趁美國經(jīng)濟(jì)衰退準(zhǔn)備赴美購房的中國人來說，如果購房是為了供子女留學(xué)居住，自然不錯，但如果是為了投資賺錢，就得考慮稅收風(fēng)險和匯率風(fēng)險了。

　　看看我國這些年的大中城市，有錢人紛紛加入炒房隊(duì)伍，“外資炒房團(tuán)”、“內(nèi)資炒房團(tuán)”四面出擊，囤積房屋，哄抬房價，還有一些政府官員也加入進(jìn)來，利用手中的權(quán)力以極低的價格獲得最好的房子，然后囤積起來，不僅造成房地產(chǎn)資源的巨大浪費(fèi)，加劇供求矛盾，在一定程度上對引發(fā)房地產(chǎn)泡沫起了推波促瀾的作用。

　　可見，無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度還是從保障民生的角度看，我們都要改變觀念，絕對不能把所有住房都當(dāng)作股票那樣的純投資品任意炒作。各級政府應(yīng)把住房看成民生問題，把基本解決中國民眾的住房問題作為一項(xiàng)基本職責(zé)，向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房，同時采取合理有效的政策措施抑制個人和外資的房地產(chǎn)投機(jī)行為。對普通老百姓來說，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)揮住房的消費(fèi)功能而不是投資功能，減少純粹以投資為目的買房行為。這樣上下一致，才能從根本上穩(wěn)定房價，防止樓市出現(xiàn)泡沫，讓大多數(shù)人都能買得起房、住得起房。