價格是由交易雙方的市場行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無關(guān)。因此，在討論房價的時候，把成本拿出來說事沒有意義。市場自有其獨(dú)立的運(yùn)行方式，不會根據(jù)某些人的利益來調(diào)整自身規(guī)律。如果認(rèn)為眼下地價提高了，所以房價就必須提高的話，那么前些年，地價沒有漲上來的時候，房價可比現(xiàn)在還高得多，那又該怎么解釋呢？

　　天津電視臺年初約請我去參加一檔有關(guān)房地產(chǎn)市場的電視節(jié)目，錄制過程中，同為嘉賓的石述思先生給大家講了一個“段子”。大致內(nèi)容是：去年年底，他曾咨詢一位房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)開發(fā)成本的問題，得到的回答卻是“我不會告訴你我的成本，就像我不會告訴你我老婆的胸罩顏色一樣”。在場的人無不捧腹，當(dāng)時我雖然極力反對談?wù)摮杀締栴}，但我的反對之聲很顯然被大家的笑聲淹沒了。

　　如今，只過去了短短幾個月時間，這種對房地產(chǎn)開發(fā)成本的討論就由“諱莫若深”變成“大鳴大放”了，而且掀起這場所謂的“曬成本”浪潮的恰恰就是原來最不愿意跟別人說成本的房產(chǎn)開發(fā)商。我不由驚嘆，是什么促使幾個月前還把成本視為老婆胸上物的人這么快就又把成本變成了地?cái)偵⒇浂�公之于眾的呢�?/p>

　　在已經(jīng)披露的開發(fā)商成本當(dāng)中，最受關(guān)注的當(dāng)屬地價。有人算了一筆賬，僅以2008年為例，全國平均房價為每平方米3919元，而按照全國建設(shè)用地平均容積率1：2來算，全國的平均地價是2312.5元，兩者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、貸款利息等等費(fèi)用，開發(fā)商所得實(shí)在是所剩無幾。于是得出結(jié)論：現(xiàn)在的房價真的不算高了。

　　我只想問一句：討論房價的時候把成本拿出來有意義嗎？在天津錄節(jié)目的時候，我就曾問現(xiàn)場觀眾：大街上所有賣西瓜的人都賣5毛錢一斤(假設(shè)西瓜質(zhì)地都一樣)，你非要賣1元，理由是你的進(jìn)價比別人高，買瓜人會因此接受你的價格嗎？如果你認(rèn)為不會，那就說明一點(diǎn)：價格是由交易雙方的市場行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無關(guān)。

　　實(shí)際上，那些主動“曬成本”的人也不明智，如果你認(rèn)為眼下成本提高了，你的房價就必須提高的話，那么前些年，地價沒有漲上來的時候，你的房價可比現(xiàn)在高得多，那又該怎么解釋呢？過去的事沒法假設(shè)，但我卻清楚地記得那些年當(dāng)民眾呼吁開發(fā)商“曬成本”的時候，開發(fā)商們常掛在嘴邊的一句話，正是“價格是由市場決定的”。

　　我之所以反對這個時候把成本拿出來說事，就是因?yàn)槌杀静粵Q定價格，成本決定的是利潤，而開發(fā)商的利潤是與買房者可以接受的價格沒有關(guān)系，因?yàn)閽甓鄴晟偈情_發(fā)商的事，買不買才是買房人的事，跟買房人說利潤有多薄有啥意義呢？但利潤倒是對一件事有意義，那就是開發(fā)商們的生存與發(fā)展，開發(fā)商還要不要繼續(xù)開發(fā)商品房，與利潤高低息息相關(guān)。

　　從傳統(tǒng)項(xiàng)目評估理論來看，項(xiàng)目是否可行取決于項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，而凈現(xiàn)值又取決于兩件事：未來的凈現(xiàn)金流，相應(yīng)的折現(xiàn)率。盡管我一貫反對用這樣的方法評估項(xiàng)目，因?yàn)槲磥淼姆N種不確定性(包括現(xiàn)金流和折現(xiàn)率)都是不能簡單憑主觀去猜測，但為了弄清曬成本的人的真實(shí)意圖，不妨就按照他們所熟悉的邏輯來推導(dǎo)一下，也許真相很快就會大白了。

　　根據(jù)這個邏輯，在折現(xiàn)水平不變的情況下，未來現(xiàn)金流越大，則凈現(xiàn)值就會越大，項(xiàng)目的投資價值才會越高。而未來的現(xiàn)金流是與成本和價格相關(guān)，成本越低、價格越高，現(xiàn)金流就越大。這也就解釋了為什么去年年底的時候有學(xué)者極力主張放開耕地管制，無外乎是要通過增加土地供給來降低地價。站在什么人的立場上替什么人說話、為什么人辦事，還需要表白嗎？

　　那么，現(xiàn)在的問題是，國家不可能放開土地供應(yīng)，地方政府對地價有很大的發(fā)言權(quán)，看來地價一時半會兒是降不下來的，于是房價就成了開發(fā)商們最后的救命稻草。制造“假陽春”也好，宣稱“房價沒有白菜漲得快”也罷，說白了都是為穩(wěn)定(甚至提升)房價做鋪墊。到頭來，還是要把大把的資金投入到被人為升值了的項(xiàng)目中去，以此換取某些人的利益，僅此而已。

　　但遺憾的是，市場自有其獨(dú)立的運(yùn)行方式，不會根據(jù)某些人的利益來調(diào)整自身規(guī)律：房價該高的時候沒把它按下來，房價該低的時候也別想著用幾個混淆的概念就把它推上去，順其自然倒是開發(fā)商們現(xiàn)在應(yīng)有的心態(tài)。

　　在天津那次節(jié)目錄制臨近結(jié)束的時候，有觀眾問我：房價什么時候會漲？我實(shí)在覺得這是個太過復(fù)雜的問題，實(shí)在無法簡言蔽之，但在觀眾的一再堅(jiān)持下，我不得不給出了一個簡單但絕不草率的答案：什么時候通縮結(jié)束了，通脹開始了，什么時候房價就該漲了。從一個通俗的角度講，通縮時候人們手中的貨幣更“值錢”了，也就是說此時的貨幣在執(zhí)行價值尺度職能時，自身的單位被“放大”了，或者說，貨幣執(zhí)行價值尺度職能時就好比一把尺子，通縮時這把尺子是“變長”了的，因而被它丈量的物體就變短了，房地產(chǎn)就是在這樣的彼消我長的過程中完成價格縮水的。但到了通脹的時候情況就完全不同了，貶值了的貨幣成了一把變短的尺子，被它丈量的房價將會變大，房價的上漲也就具備了條件。

　　任何企圖改變市場規(guī)律的做法都將是徒勞無功的，試圖通過曬成本來推高房價的做法，又豈能例外。(作者田 立 系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長)