關(guān)鍵詞 投資策略
“實(shí)際上,目前出手頻繁、表現(xiàn)活躍的外資投資者如高盛、花旗、摩根士丹利、美林等,大部分為投資銀行,與私募基金的操作理念還是有區(qū)別的!敝倭柯(lián)行石澄告訴記者。據(jù)了解,投資銀行經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)主要包括證券承銷、收購兼并、資產(chǎn)證券化、基金管理、咨詢服務(wù)等方面!皬哪承┙嵌葋砜矗缎械故歉行┩稒C(jī)基金的性質(zhì)。”石澄表示。
業(yè)務(wù)面廣泛、快進(jìn)快出的特點(diǎn),決定了這些投行的投資策略通常以組合投資、跨市套利及資產(chǎn)重組為主,這也是在推動(dòng)企業(yè)上市、收購包裝物業(yè)等項(xiàng)目中頻頻發(fā)現(xiàn)投行身影的原因。與之相對(duì),專業(yè)基金則更趨于細(xì)分化,投資方向也更為專注!巴缎性谪(cái)務(wù)層面上表現(xiàn)專業(yè),而基金只做專門物業(yè),且由專業(yè)人士來負(fù)責(zé)基金管理,實(shí)行程序化投資決策。”高力國際翁琳解釋說。
自2004年開始的宏觀調(diào)控政策,使得缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多。一位不愿意透露姓名的海外私募基金負(fù)責(zé)人曾坦率表示,在銀行提高門檻之前,基金要求的投資回報(bào)是10%;待到銀根一收緊,回報(bào)率就提高到了20%至30%。一開始,他們把投資焦點(diǎn)集中在缺乏后繼資金支持的項(xiàng)目上,“由于地拿得早,價(jià)格通常會(huì)較為便宜,開發(fā)商的投資回報(bào)率普遍可在50%至100%,這對(duì)于基金的高額回報(bào)也有保障!钡趯(shí)際操作中卻發(fā)現(xiàn),符合這種要求的“好項(xiàng)目”根本可遇不可求,因此,他開始將策略調(diào)整為購買成熟物業(yè)。
“成熟物業(yè)已經(jīng)基本上把風(fēng)險(xiǎn)過濾到最低,因此這是比較安全的進(jìn)入方式。”美國凱雷相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。一方面,成熟物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格可以提供升值空間的衡量依據(jù),另一方面,投資方更容易測(cè)算好退出方式的可行性。
按照凱雷相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法,在2004年上海住宅物業(yè)漲至高峰時(shí)期,獲利空間已經(jīng)極其有限,外資投資機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)往其他城市或投資商辦物業(yè);等到住宅價(jià)格下落到一定幅度時(shí),基金再重新逢低進(jìn)入。這種投資策略的變更,很好地詮釋了自2004年以來外資在上海收購現(xiàn)成物業(yè)的投資路線變化。
而美國華平投資又是另一種投資策略,雖然在進(jìn)入之初也對(duì)于項(xiàng)目融資、收購物業(yè)等方式表示過興趣,但最終還是選擇了企業(yè)合作的方式!皬奈覀兊耐顿Y角度來看,項(xiàng)目公司層面的合作并不合胃口。”美國華平投資有關(guān)人士表示。對(duì)他們來說,入股母公司實(shí)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略性合作,更符合其回報(bào)要求。在成為富力地產(chǎn)、綠城中國的戰(zhàn)略合作者之后,今年又以參股形式與中凱集團(tuán)、中凱開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)行三方合作,并為其投資企業(yè)中凱開發(fā)提供每年不少于3000萬美元的資金支持。
美國華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理Philip Mintz表示,在項(xiàng)目層面上的投資,雖然周期明確,且回收利潤(rùn)時(shí)間短,但風(fēng)險(xiǎn)很大。而在企業(yè)層面上的合作,則屬于長(zhǎng)期性投資方式,能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)管理。
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