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一幢代表深圳CBD形象的大廈;
一座曾經(jīng)規(guī)劃深交所入駐的大樓;
一個為多家世界500強企業(yè)青睞的商務(wù)巨擘……
在深圳無法辦理房產(chǎn)證的“黑名單”中,大中華國際交易廣場,赫然在列。
在一系列深圳房產(chǎn)證難產(chǎn)的案例中,大中華國際交易廣場,格外引人關(guān)注。
隨著記者不斷深入的調(diào)查采訪,15年的時間跨度,成為大中華國際交易廣場順利領(lǐng)證的最大阻礙。
1994年招商、1996年開工、2004年落成、2006年銷售一空、2008年招租完成,伴隨這個項目成長軌跡的是深圳城市區(qū)域的不斷升級,是深圳中心區(qū)規(guī)劃定位的持續(xù)完善,其間涉及房產(chǎn)證辦理的各項審核、驗收標(biāo)準(zhǔn)也有變化,經(jīng)手的相關(guān)人士更是頻頻變動,如此多的線條與軌跡交織在一起,反而讓這棟“CBD第一樓”的房產(chǎn)證漸行漸遠。以至于有人說,這是深圳頭號房產(chǎn)證“頑疾”。
大中華國際交易廣場房產(chǎn)證的問題,在過去的幾年里,市政府曾多次召集原市國土房產(chǎn)局等相關(guān)部門,專題商討,但最終未能找到各方滿意的解決途徑,問題仍然存在。當(dāng)初成立的“大中華國際交易廣場問題小組”的負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)也經(jīng)歷了職務(wù)變動,更多的相關(guān)人士對大中華國際交易廣場的“前世今生”三緘其口。
最近,新組建的市規(guī)劃國土委負責(zé)人高度重視該問題,并在9月30日的大中華國際交易廣場業(yè)主上訪接待中,該委分管領(lǐng)導(dǎo)親自接訪,逐層分析辦證難癥結(jié),業(yè)主們對其寄予厚望。
“問題的關(guān)鍵,糾結(jié)在補繳地價!卑凑沾笾腥A國際交易廣場“負一層停車場功能轉(zhuǎn)變?yōu)榈罔F商業(yè)物業(yè)問題”的處理,根據(jù)2006年12月份的市場地價評估為近3萬元/平方米,也就是說大中華國際交易廣場因為將負一樓18000平方米的面積轉(zhuǎn)變?yōu)榈罔F商業(yè),需要補繳5億2千萬元的地價。
大中華國際交易廣場方面稱,對這一補繳標(biāo)準(zhǔn)難以接受;但是市規(guī)劃國土委方面的回復(fù)是:辦理房產(chǎn)證是核準(zhǔn)行為,條件不齊無法辦證。
誰來破解“深圳CBD第一樓”的辦證“死結(jié)”?
“一刀切”地價激增15倍
大中華國際交易廣場的負一樓很是冷清。雖然這里未來將打造CBD地鐵商業(yè),但是目前還很難看到繁華喧鬧的影子。
目前,大中華國際交易廣場18000平方米的負一樓部分用做停車場,部分閑置。開發(fā)商告訴記者,規(guī)劃做地鐵商業(yè),也是順應(yīng)潮流之舉,無可厚非。但正是這一改變,讓大中華國際交易廣場至今還是無證“黑戶”。
按照2006年12月份的市場地價評估,大中華國際交易廣場負一樓地鐵商業(yè)單價近3萬元/平方米,也就是說大中華國際交易廣場因為將負一層18000平方米的面積轉(zhuǎn)變功能為地鐵商業(yè),需要補繳5億2千萬元的地價。在補繳巨額地價后,方能申請所有權(quán)初始登記,順利辦上房產(chǎn)證。那么,3萬元/平方米的評估價格是如何算出?
記者查閱了2005年12月19日的四屆十七次深圳市政府常務(wù)會議紀(jì)要,這份紀(jì)要對補繳地價的決議,被很多業(yè)內(nèi)人士形容為“一刀切”。
紀(jì)要明確表示:“對協(xié)議出讓用地調(diào)整建筑面積議定,增加經(jīng)營性建筑面積的,地價由評估機構(gòu)確定!痹诖思o(jì)要之前,類似大中華國際交易廣場這樣增加經(jīng)營性建筑面積的情況,僅僅需要按照當(dāng)初土地協(xié)議出讓價格或者是招拍掛價格進行補繳;但是在此之后,就與市場評估地價直接掛鉤。
換而言之,在“一刀切”之前,按照大中華國際交易廣場1994年協(xié)議出讓土地價1980元/平方米來計算,18000平方米的“地鐵商業(yè)”需要補繳的地價僅為3564萬元,而在“一刀切”之后,這一數(shù)額激增近15倍,變成了5.2億元。
2005~2006年,正是深圳房價猛竄的年頭。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,僅僅是在這兩年間,深圳中心區(qū)的房價幾乎漲了3倍,鑒于CBD價值放量,商用物業(yè)價格上升更甚。
因此在2005年年底“一刀切”后,原市國土房產(chǎn)局下屬的深圳市房地產(chǎn)估價中心,在2006年底,根據(jù)深圳中心區(qū)的土地價值和未來潛力,給出了大中華國際交易廣場所增加的地鐵商業(yè)地塊3萬元/平方米的補繳地價標(biāo)準(zhǔn)。
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