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　　四季度二手房交易或出現(xiàn)井噴

　　目前,全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)已基本超過(guò)2007年的紀(jì)錄并還在繼續(xù)攀升。以廣州為例,中原地產(chǎn)估計(jì)國(guó)慶前后近一個(gè)月的時(shí)間里全市成交均價(jià)約在11500元/平方米左右,中心六區(qū)的成交均價(jià)很可能會(huì)超過(guò)14000元/平方米,達(dá)到今年以來(lái)的峰值。

　　由于租金的上漲趕不上房?jī)r(jià)的速度,各大城市的租金回報(bào)率今年以來(lái)一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示,目前,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的租金回報(bào)率分別為3.10%、2.49%、3.61%、2.96%和3.29%,在上海部分郊區(qū),個(gè)別項(xiàng)目的租金回報(bào)率甚至不足2%,均已低于同期貸款基準(zhǔn)利率。

　　因此胡廣東坦言,僅從租金回報(bào)率來(lái)看,當(dāng)前的樓市并不是一個(gè)投資的好機(jī)會(huì),尤其是短線炒樓,投資價(jià)值更大幅萎縮。“但對(duì)于個(gè)別地段的個(gè)別樓盤來(lái)說(shuō),如果考慮長(zhǎng)期升值和教育資源等因素,則另當(dāng)別論�！�

　　而對(duì)于自住型買家,他認(rèn)為如果不考慮轉(zhuǎn)手的因素,只要購(gòu)房成本在自己可以接受的范圍之內(nèi),還是可以考慮出手。“每個(gè)自住買家都希望能在低位買入,但到底何時(shí)見(jiàn)底誰(shuí)也不好判斷,就好比去年12月低位時(shí),很多自住型買家認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)探底,保持觀望,卻錯(cuò)過(guò)了抄底的好機(jī)會(huì)。”因此重點(diǎn)考慮的應(yīng)該是資金的需求,以及價(jià)格自己能否接受。但如果能力、實(shí)力暫時(shí)不夠,需求也不是很迫切,則不必急著入市。

　　龍斌則提出,從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)一定是最佳投資品種,比其他投資品而言,不僅波動(dòng)小,風(fēng)險(xiǎn)非常之小,而且實(shí)際收益不見(jiàn)得低。“看這些年的發(fā)展歷程,投資的最大贏家不在股市或者其他市場(chǎng),而在樓市�；�于這樣的看法,我覺(jué)得目前投資從中長(zhǎng)期看,一定是沒(méi)問(wèn)題的,特別是有些價(jià)格相對(duì)比較低的城市如廣州、以及核心區(qū)域的物業(yè)、稀缺性的物業(yè),將來(lái)的升值潛力和回報(bào)都不會(huì)低。要注意的是自己的實(shí)力,有中長(zhǎng)期持有能力,可以抵御短期小幅波動(dòng),目前入市也不是不可以的。選什么樣的物業(yè)更重要�！�

　　不過(guò),在當(dāng)前的形勢(shì)之下,同樣隱藏著投資的機(jī)遇,關(guān)鍵也在于政策因素。年底到期的“國(guó)13條”是否續(xù)期雖然尚無(wú)定論,但只要原定年底到期的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅等優(yōu)惠政策存在調(diào)整的可能,業(yè)主就可能會(huì)利用最后的政策優(yōu)惠期加快售樓的決定。

　　以二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠為例,“國(guó)13條”將此前個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅,改為了超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅。這一優(yōu)惠一旦取消,不少樓齡為2—5年的次新房明年再轉(zhuǎn)讓,就將繳納房屋總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅,是一筆不小的費(fèi)用。

　　因此合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江預(yù)測(cè),四季度二手房交易很可能出現(xiàn)井噴,“尤其是此前為保值而將資金投入樓市的珠三角一些制造業(yè)的小企業(yè)主,一方面現(xiàn)在總體形勢(shì)好轉(zhuǎn),另一方面優(yōu)惠即將到期,他們很可能回籠資金重新投入實(shí)業(yè)”。二手房集中套現(xiàn)將直接影響到二手房?jī)r(jià)格,四季度可能會(huì)下降。“四季度有意購(gòu)房的市民可以考慮從一手房轉(zhuǎn)向二手房,會(huì)比較合算”。

　　專題撰文本報(bào)記者盧軼