近日,二套房貸收緊的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),傳言第二套房貸優(yōu)惠將在近期取消,并恢復(fù)至首付四成、基準(zhǔn)利率上浮多達(dá)10%的政策。但是記者觀察發(fā)現(xiàn),各種報(bào)道中有說(shuō)即將取消的,有說(shuō)沒(méi)有接到通知依然照舊的。各種傳言的背后,連銀行的口徑都沒(méi)有統(tǒng)一,取消不取消似乎都在銀行的一念之間。

　　然而在消息出來(lái)之后,不少購(gòu)房者卻開(kāi)始暗自著急,記者周邊就有朋友是二次購(gòu)房,為了享受優(yōu)惠利率,急急忙忙開(kāi)始遞件按揭。而正在觀望中的買家,也開(kāi)始猶豫是不是要趕緊購(gòu)房。聯(lián)想到從9月份就開(kāi)始掛在各大中介門(mén)口的“政策即將到期,購(gòu)房需抓緊”的“友情提醒”,利益背后的推手隱約可見(jiàn)。

　　中介操作依然可行

　　二套房貸操作依然明緊暗松。多家銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的官方說(shuō)法均是“無(wú)優(yōu)惠,利率嚴(yán)格按1.1倍執(zhí)行”。但是,倘若以購(gòu)房者身份咨詢,則變成“目前利率最多仍可有下浮30%的空間,不過(guò)未來(lái)形勢(shì)趨緊”。同時(shí),無(wú)論是首付比例還是利率折扣,外資行目前均比中資銀行靈活。

　　匯翰按揭、億達(dá)按揭和保來(lái)理財(cái)表示,沒(méi)有收到銀行關(guān)于全面收緊二套房貸政策的書(shū)面或口頭通知。他們表示,自6月以來(lái)二套房房貸政策的確不斷收緊,但目前改善型二套房貸仍然能做到7折利率。中介的說(shuō)法是,其實(shí)自今年6月開(kāi)始,銀行已經(jīng)不斷收緊二套房貸的優(yōu)惠政策,因?yàn)榻衲旮縻y行的貸款額度用得差不多了,會(huì)選擇更優(yōu)質(zhì)的客戶來(lái)貸款,但各家銀行的做法各有不同,最近沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)銀行要全面執(zhí)行二套房貸利率上浮10%的規(guī)定。

　　銀行不會(huì)真收緊房貸?

　　房貸政策不僅影響房地產(chǎn)業(yè),也影響銀行業(yè),在中國(guó)這種有根深蒂固的“不動(dòng)產(chǎn)情結(jié)”的國(guó)家,注定會(huì)有大量投資購(gòu)房或高端改善住房需求的存在。

　　有專家表示,適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)貸款和融資節(jié)奏能使得地價(jià)在景氣結(jié)束前回歸理性。因此,在目前特殊流動(dòng)性泛濫的情況下,銀行適當(dāng)收緊開(kāi)發(fā)貸款可能未必是利空。從長(zhǎng)期來(lái)看,適度地收緊開(kāi)發(fā)貸款則肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)有利。

　　“雷聲大雨點(diǎn)小”最好地詮釋了二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行程度的左右搖擺,也可以看出在房貸政策執(zhí)行的博弈上,銀行似乎擁有稍大一點(diǎn)的自主權(quán)。因此,市場(chǎng)揣測(cè)此次銀監(jiān)會(huì)僅是再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,并不會(huì)有新的實(shí)質(zhì)性措施出臺(tái),未來(lái)管理層出臺(tái)全國(guó)性文件要求嚴(yán)格執(zhí)行利率上調(diào)的可能性不大。

　　背景分析������

　　二套房貸完成階段性任務(wù)

　　2007年,全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯,許多城市出現(xiàn)了炒房風(fēng)。2007年9月份央行、銀監(jiān)會(huì)在聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,指出,對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　2007年的房貸政策對(duì)樓市價(jià)格及成交量影響明顯,市場(chǎng)成交量及價(jià)格一度因房貸政策收緊而呈下跌趨勢(shì)。2007年10月后“拐點(diǎn)論”一度流行。到2008年,樓市開(kāi)始退燒,高房?jī)r(jià)從拉鋸僵持中開(kāi)始出現(xiàn)走低跡象。以廣州為例,據(jù)市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù),至2008年全市一手住宅成交面積僅為553萬(wàn)平方米,比2007年廣州一手住宅成交面積的約800萬(wàn)平方米大幅減少247萬(wàn)平方米,降幅達(dá)44.7%,成為廣州樓市近年來(lái)成交最低迷的一年。

　　2008年9月,隨著金融海嘯對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的負(fù)面沖擊,中國(guó)政府開(kāi)始采取一系列強(qiáng)力政策以刺激經(jīng)濟(jì),保證增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,一系列支持成交的優(yōu)惠政策和措施紛紛出臺(tái),而對(duì)于改善型二次置業(yè)的購(gòu)房需求,相關(guān)政策也開(kāi)始松綁。對(duì)于符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者,比照首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行。在實(shí)際操作中,許多商業(yè)銀行開(kāi)始為二套房貸松綁。在換房置業(yè)群體和投資置業(yè)買家的需求下,房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年春節(jié)后開(kāi)始出現(xiàn)明顯回暖跡象,隨后全面復(fù)蘇,量?jī)r(jià)齊升、銷售火爆、排隊(duì)買樓等現(xiàn)象再度在市場(chǎng)出現(xiàn)。

　　與此同時(shí),對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫再現(xiàn)的憂慮和警惕聲音也開(kāi)始被更多地重視。今年6月22日,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求收緊二套房貸。北京、杭州各地隨后紛紛開(kāi)始對(duì)相關(guān)政策收緊。在廣州,二次房貸收緊的相關(guān)報(bào)道也引起了市場(chǎng)的反應(yīng)。部分換房群體選擇及時(shí)出手,以避免因?yàn)檎�策收緊導(dǎo)致優(yōu)惠信貸條件落空,部分人則選擇觀望政策再度收緊后,對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的壓制作用顯現(xiàn),期待超出心理預(yù)期的過(guò)高房?jī)r(jià)再度回落。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前形勢(shì)下,對(duì)二套房貸的松綁已完成階段性目標(biāo),即支持市場(chǎng)走出成交低谷,在炒房風(fēng)再起,房?jī)r(jià)泡沫又在增大時(shí),收緊二套房貸政策正當(dāng)其時(shí)。