[ 置業(yè)提醒 ]

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士建議，有意在優(yōu)惠政策結(jié)束前買(mǎi)房的購(gòu)房者，要切合自身的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做一個(gè)冷靜、考慮周全、智慧的購(gòu)房人。

　　1.買(mǎi)房資本大，合理安排購(gòu)房預(yù)算。正如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源在住房綠皮書(shū)發(fā)布會(huì)上所講，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件不是很好的家庭來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房?jī)r(jià)在成交量的拉動(dòng)作用下，也是逐月攀升，購(gòu)房者應(yīng)該合理地安排購(gòu)房預(yù)算，在滿足現(xiàn)在住房需求的同時(shí)，也要考慮到以后的生活保障。一般來(lái)講，對(duì)于貸款買(mǎi)房的人而言，個(gè)人住房按揭月供最好不要超過(guò)每月家庭可支配收入的三分之一。

　　2.注意房產(chǎn)的保值增值性，確保在合適的時(shí)間買(mǎi)到合適的住房。目前為購(gòu)房的一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，一方面是二手房交易的優(yōu)惠最后期限，另一方面，目前房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，但是在抓住購(gòu)房好時(shí)機(jī)的同時(shí)，購(gòu)房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。一般來(lái)講，有未來(lái)地鐵開(kāi)通、特殊資源優(yōu)勢(shì)如學(xué)校等區(qū)域的住房保值增值性更強(qiáng)。

　　3.選擇適合自己的還貸方式。目前市場(chǎng)中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優(yōu)缺點(diǎn)，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會(huì)有所不同，消費(fèi)者要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇適合自己的還貸方式。

　　[ 專(zhuān)家觀點(diǎn) ]

　　房源緊缺成為普遍現(xiàn)象

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從目前二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，是嚴(yán)重的供需失衡，二手房房源緊缺超過(guò)了商品房市場(chǎng)的11倍。截至12月3日，北京二手房市場(chǎng)可售房源僅為22440套，而11月全月成交二手房達(dá)32784套。相比12月3日當(dāng)天成交1621套計(jì)算，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)房源僅夠市場(chǎng)成交14天。二手房房源的緊缺已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

　　從目前市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，張大偉建議非急需購(gòu)房的可以考慮推遲到明年初，避開(kāi)目前的恐慌需求集中期。目前來(lái)看7折優(yōu)惠利率政策完全延續(xù)的可能很小，政策的改變將使得明年初的市場(chǎng)需要些時(shí)間消化，買(mǎi)房人應(yīng)該堅(jiān)持理性置業(yè)，避免恐慌性購(gòu)房。而對(duì)于房主，他建議，在目前的市場(chǎng)情況下，盡快出手應(yīng)該是最好的時(shí)機(jī)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠應(yīng)該不會(huì)取消，而7折利率一旦取消，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力將必然減弱，雖然房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的可能不大，但是在明年上半年前需求出現(xiàn)觀望，價(jià)格出現(xiàn)區(qū)域性調(diào)整的可能非常大。

　　政策徘徊催生“帶租約出售”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，受今年房?jī)r(jià)快速上漲、二手房交易稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策去留未定及投資回報(bào)率下降等因素的綜合影響，近期北京二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)了“集中拋售”的苗頭，原本用來(lái)出租的二手房紛紛掛牌出售。

　　近期房源登記量明顯增加，這主要是受“5改2”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期的影響�！俺酶唿c(diǎn)套現(xiàn)收益更高”的業(yè)主普遍看空后市、紛紛急于拋出手中的房源，尤以5年內(nèi)的次新房房源增加的速度最快。在局部地區(qū)，一些已將房屋出租的業(yè)主甚至采用帶租約出售的方式趁著市場(chǎng)行情好的情況下高位出手，高位套現(xiàn)欲望逐日增強(qiáng)，這一現(xiàn)象也折射出當(dāng)前的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上的恐慌心理已經(jīng)顯現(xiàn)并呈現(xiàn)出日趨加劇的跡象。如果按照目前這種掛牌速度發(fā)展的話，再加上庫(kù)存房產(chǎn)消化速度的加快和成交周期的縮短，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求將很快反映在年前的租賃市場(chǎng)上。

　　另外，隨著“邊出租、邊伺機(jī)出售”從眾行為層面的逐漸擴(kuò)大，隨著市場(chǎng)緊張氣氛的加劇，“羊群效應(yīng)”下的購(gòu)房者大規(guī)�！翱只拧比胧袑⑼钢�明年的樓市，對(duì)于樓市的健康、穩(wěn)定發(fā)展是不利的。

　　優(yōu)惠末班車(chē)促交易量大漲

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，自去年末開(kāi)始實(shí)施為期一年的存量房交易稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策期限臨近，消費(fèi)者都在不斷加快購(gòu)房的步伐，尤其是避免“陰陽(yáng)合同”的政策出臺(tái)后，杜絕了一大部分非合理避稅的案例，而這些都促使消費(fèi)者抓緊時(shí)間購(gòu)房，搭上稅費(fèi)優(yōu)惠的末班車(chē)。因此，在即將到期的優(yōu)惠政策走向未明朗前，都將促進(jìn)京城二手樓市的持續(xù)活躍。

　　持續(xù)九個(gè)月的高成交量，促京城二手房房源日漸稀少，從近期的房源掛牌量方面來(lái)看，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的增加，也就更加凸顯了房源的稀缺。而需求量仍然在高漲，導(dǎo)致業(yè)主本已堅(jiān)挺的心理更加穩(wěn)固，部分業(yè)主開(kāi)始選擇靜觀樓市走勢(shì)而不急于出手售房，坐地漲價(jià)的現(xiàn)象開(kāi)始浮出水面。

　　12月二手房交易量將回落

　　鑫尊置地董事長(zhǎng)劉軍認(rèn)為，11月份二手房成交大幅上漲,原因只有一個(gè)，就是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期, 客戶、業(yè)主紛紛要趕在優(yōu)惠政策到期前交易，不然業(yè)主收益會(huì)減少而客戶購(gòu)房成本也會(huì)增加�，F(xiàn)實(shí)情況是，買(mǎi)房的著急，賣(mài)房的也著急。12月份二手房成交會(huì)回落，上半月可能還不明顯，下半月就會(huì)相當(dāng)明顯。

　　至于明年的二手房市場(chǎng)有兩種可能：一種情況是，如果二手房?jī)?yōu)惠政策取消的話，從明年1月開(kāi)始二手房成交量會(huì)明顯下滑，第二季度市場(chǎng)會(huì)慢慢適應(yīng)而被迫接受二手房房?jī)r(jià)；第二種情況是，二手房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)，這樣二手房交易量還會(huì)下滑，不過(guò)要溫和得多，如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)估計(jì)在明年3月份就會(huì)回到正常情況，因?yàn)檎�體來(lái)看，二手房市場(chǎng)泡沫不大。

　　本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍 實(shí)習(xí)記者 齊世峰