2010年樓市一開(kāi)局即顯露出嚴(yán)峻的味道。

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及五大方面、十一項(xiàng)條款，內(nèi)容全部劍指高房?jī)r(jià)調(diào)控，被稱(chēng)為“國(guó)11條”。

　　這是2010年開(kāi)年中央揮出的第一記樓市調(diào)控重拳，也是一個(gè)月內(nèi)中央對(duì)國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控的第五次出手。此前，從二手房營(yíng)業(yè)稅2改5，土地出讓金首繳提高到50%，到5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營(yíng)業(yè)稅以及督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地，密集調(diào)控政策的出臺(tái)已表露中央調(diào)控樓市決心的連續(xù)加碼。

　　但“久病”的中國(guó)樓市卻“堅(jiān)挺如初”——地王依舊頻出，房?jī)r(jià)依舊喊漲，泡沫依舊蓄勢(shì)，指望樓市調(diào)整房?jī)r(jià)降溫的購(gòu)房者也因此只能一次次地“空歡喜”。“國(guó)11條”此番對(duì)中國(guó)樓市政策的定調(diào)能否切合民眾心意讓高燒房?jī)r(jià)降溫？

　　1月11日，接受中國(guó)商報(bào)記者采訪的多位地產(chǎn)業(yè)界專(zhuān)家、研究機(jī)構(gòu)人士均指出，“國(guó)11條”決心打擊投資投機(jī)需求，但具體對(duì)樓市高房?jī)r(jià)的調(diào)控效果如何恐不能過(guò)于樂(lè)觀，仍待具體細(xì)則及地方政府的執(zhí)行力度。

　　樓市調(diào)控從“曖昧”到強(qiáng)硬

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政策的因素向來(lái)至關(guān)重要。但由于利益的糾結(jié)，此前中央關(guān)于樓市的調(diào)控向來(lái)被指喜歡大玩“曖昧”，關(guān)鍵性政策卻不乏模糊其詞的表述，因此也讓一些激進(jìn)的地方政府在過(guò)去一年中能派生出諸多肆意救市的借口。

　　但此番“國(guó)11條”關(guān)乎2010年樓市的調(diào)控卻開(kāi)始顯示出抑制房?jī)r(jià)的強(qiáng)硬態(tài)度。

　　對(duì)二套房貸政策的明確最為矚目�！皣�(guó)11條”明確指出，二套房貸政策貸款首付比例不得低于40%。很多業(yè)界人士注意到，此前“國(guó)4條”有提及“改善性住房需求”的概念，使得遏制投資投機(jī)的“二套房貸”措施的實(shí)施始終“模糊不清”。而此番“國(guó)11條”已明確以家庭為單位，是否首次置業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)厘定“二套房”概念，對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求表明明確扼制立場(chǎng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師何田11日接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)指出，“改善性住房需求”七字的消失變化意味著國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心已明顯提升�！霸诟叻�?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。”何田指出，“國(guó)11條”從嚴(yán)以“家庭”為單位認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑封死了商業(yè)銀行放松操作的空間。

　　“國(guó)11條”首次強(qiáng)硬表態(tài)還有利于地方政府的責(zé)任明確�！啊畤�(guó)11條’中首次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政府必須負(fù)責(zé)，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展與地方政府的工作評(píng)價(jià)直接掛鉤，即房產(chǎn)問(wèn)責(zé)制�！焙翁镏赋觯�“國(guó)11條”首次提出“房產(chǎn)問(wèn)責(zé)制”，提出地方政府必須編制政策性住房的三年規(guī)劃，以及增加普通商品房有效供給，明確提出地方必須清理2009年出臺(tái)的房產(chǎn)及購(gòu)地稅收優(yōu)惠措施等要求都是抑制房?jī)r(jià)的基本策略。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，這一系列制度的建立將有望使地方政府此后在給開(kāi)發(fā)商大開(kāi)綠燈的各方面都受到限制。

　　何田說(shuō)，眼下地王頻出、地價(jià)高企的現(xiàn)象顯然已被中央所重視，“國(guó)11條”首次強(qiáng)調(diào)探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，就是重申土地出讓金支付問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地炒地進(jìn)行督察。

　　同時(shí)，“國(guó)11條”還對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)盤(pán)公示、設(shè)定最低開(kāi)盤(pán)面積等也做出明確要求，明確提出房產(chǎn)項(xiàng)目不得拆分發(fā)放預(yù)售證，規(guī)定發(fā)放預(yù)售證的最小面積規(guī)模；也首次強(qiáng)調(diào)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。

　　“國(guó)11條”還明確提出要防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)，這是2008年以來(lái)樓市調(diào)控政策首次重提“熱錢(qián)”問(wèn)題�！巴赓Y已通過(guò)諸如外保內(nèi)貸等方式，進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)樓市的泡沫膨脹。而每次政府提出要對(duì)外資炒樓進(jìn)行限制時(shí)，往往就是房?jī)r(jià)全面控制的開(kāi)始�！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　“‘國(guó)11條’從地產(chǎn)供應(yīng)端、遏制投機(jī)及對(duì)地方政府績(jī)效評(píng)價(jià)方面，都做出了具體政策的安排，是對(duì)2010年中國(guó)樓市的基本定調(diào)�！焙翁锓Q(chēng)，“國(guó)11條”是房地產(chǎn)政策的“分水嶺”，中央樓市調(diào)控政策將從此前的刺激期步入緊控期�！�

　　在何田看來(lái)，“國(guó)11條”的下發(fā)只是高房?jī)r(jià)泡沫蓄勢(shì)下中央緊縮政策“組合拳”的開(kāi)局，在國(guó)務(wù)院辦公廳文件的傳達(dá)下，央行、國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)等中央相關(guān)部委及各地方政府的具體響應(yīng)配套細(xì)則將接踵而至，而細(xì)化政策如何制定、執(zhí)行力度都將最終決定政策效果。