但是從去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)需求被積極釋放以后,就出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。去年第四季度很多地方反映,存量房賣(mài)完以后,新房又跟不上來(lái),處于無(wú)房可賣(mài)的狀態(tài)。

　　在這種情況下,需求就開(kāi)始主導(dǎo)房?jī)r(jià),進(jìn)入一個(gè)不正常的上漲狀態(tài)。這種不正常的狀態(tài)主要是房?jī)r(jià)的上漲和買(mǎi)房需求的擴(kuò)大相互推動(dòng)。價(jià)格越漲,投機(jī)性的買(mǎi)房活動(dòng)和恐慌性的買(mǎi)房活動(dòng)就越多。而這個(gè)需求的擴(kuò)大,又拉動(dòng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　茅于軾:兩個(gè)供給不足是上漲主要推手

　　推動(dòng)房?jī)r(jià)走高的原因有很多,第一個(gè)比較重要的原因就是國(guó)內(nèi)的供給沒(méi)有跟上或者說(shuō)有一點(diǎn)增加但是沒(méi)有根本解決問(wèn)題。

　　其次,土地價(jià)格的上漲也是推高房?jī)r(jià)上漲的主要推手。土地上漲的背后原因也是供給不足。

　　這兩個(gè)供給不足,是推高房?jī)r(jià)上漲最主要的原因。還有一些次要的原因,如土地出讓的方法仍然值得磋商。

　　還有一個(gè)原因就是收入分配問(wèn)題沒(méi)有解決,有錢(qián)人錢(qián)很多,錢(qián)沒(méi)地方去,所以只有買(mǎi)房子,如果收入分配是平均的,沒(méi)有那么多有錢(qián)人,房?jī)r(jià)貴了就不買(mǎi)了,就不會(huì)把房?jī)r(jià)炒得這么高。

　　謝國(guó)忠:超寬松貨幣供應(yīng)等多因素制造上漲

　　樓市泡沫可以找出很多推手:9萬(wàn)多億元信貸與超寬松貨幣供應(yīng),美元低息套利拉動(dòng)的熱錢(qián)洶涌,優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策,通貨膨脹預(yù)測(cè)、人民幣升值預(yù)測(cè)與對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的預(yù)測(cè),收入差距過(guò)大以及城鎮(zhèn)化、人口年齡層次、傳統(tǒng)文化,等等。

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　　地產(chǎn)泡沫到底存不存在?

　　主持人:近日,國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò),在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù),總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。據(jù)統(tǒng)計(jì),上海、北京和深圳房屋的空置率已達(dá)到40%,也就是說(shuō),將近一半房子是沒(méi)人住的。

　　這樣的空置率十分驚人,很多人據(jù)此判斷中國(guó)地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)很?chē)?yán)重了,不知道各位專(zhuān)家是什么觀點(diǎn)?

　　張立群:樓市的問(wèn)題需要收入分配來(lái)解決

　　現(xiàn)在很多人都把問(wèn)題給混淆了,城市很多地方都黑著燈,怎么能說(shuō)住房多么緊張?其實(shí)這背后是財(cái)富分配不均的問(wèn)題,富的人有很多房,沒(méi)房的人確實(shí)沒(méi)地方住。這是需要通過(guò)收入分配制度調(diào)整來(lái)解決的問(wèn)題。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征就是避免一些富人大量地持有住房,一旦大量地持有住房,持有成本會(huì)變得非常高。最后只能導(dǎo)致一些投機(jī)者把多余的房子拋出來(lái)。所以物業(yè)稅的開(kāi)征和收入分配關(guān)系的調(diào)整將會(huì)逐步地改變住房水平差距大的情況。

　　茅于軾:樓市泡沫空前軟著陸不大可能

　　判斷是否有泡沫,主要根據(jù)是空房率是否高�，F(xiàn)在中國(guó)空置房大概占了30%都不止。空房包括蓋好沒(méi)有賣(mài)掉的,尤其是已經(jīng)賣(mài)掉而沒(méi)有人住的房子。我覺(jué)得現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)處于非常高的階段,可以說(shuō)是空前的階段,中國(guó)歷史上還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。

　　造成當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的深層次原因,是目前中國(guó)大量民間資本和民間儲(chǔ)蓄不能變成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資,出現(xiàn)把買(mǎi)房子變成一種儲(chǔ)蓄,而不是自己去住。當(dāng)前民間投資機(jī)會(huì)有限,獲利水平比較低,銀行利息也很低,于是大家就把存款變成了房子,這是整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一個(gè)很大的問(wèn)題。

　　如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在兩三年內(nèi)消化掉泡沫,那是一種理想的、軟著陸的狀態(tài),但看起來(lái)可能性不太大。

　　泡沫只要不破裂就沒(méi)有影響,但是,一旦破裂就不得了。在中國(guó),房地產(chǎn)占GDP比例很高,泡沫一破裂這一部分GDP基本上就會(huì)消失,造成大量農(nóng)民工失業(yè),也會(huì)給其他很多相關(guān)行業(yè)帶來(lái)很大的影響。

　　謝國(guó)忠:十年內(nèi)若現(xiàn)危機(jī)地產(chǎn)引發(fā)可能性最大

　　在中國(guó),房地產(chǎn)占投資四分之一,對(duì)GDP增加貢獻(xiàn)度達(dá)2個(gè)百分點(diǎn),與建筑業(yè)增加值合計(jì)占GDP超過(guò)10%,直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個(gè),其對(duì)經(jīng)濟(jì)的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來(lái)11年間,房地產(chǎn)投資保持20%以上的增長(zhǎng)速度,房?jī)r(jià)也幾乎一直在加速上升。經(jīng)濟(jì)高增加———過(guò)剩流動(dòng)性———樓市泡沫,這一鏈條中風(fēng)險(xiǎn)重重。

　　是泡沫就總會(huì)破裂。如果以后十年中國(guó)不幸發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)危機(jī),源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性最大。

　　歷數(shù)近30年來(lái)全球或地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī),有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索:最近的迪拜債務(wù)危機(jī)、美國(guó)次貸危機(jī)均源于房地產(chǎn)泡沫,其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤(pán),房?jī)r(jià)在一年內(nèi)縮水一半；上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)崩盤(pán)導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機(jī)成風(fēng),這些樓市危機(jī)爆發(fā)前的共同“癥狀”中國(guó)目前全部具有。(記者呂天玲 實(shí)習(xí)生鄢秀欽)