陳先生說：“做房地產(chǎn)開發(fā)沒有地方政府的人脈關(guān)系是萬萬不行的，不熟不做是溫州人做生意的基本原則。他們都是在打拼多年的城市做房地產(chǎn)開發(fā)，基本是先有項目，才做公司。二三線城市做開發(fā)也是量力而行，用我們自己的話說，避免與央企在一線城市交鋒�！�

　　黃興海就是其中一員。在溫州靠做眼鏡外貿(mào)生意發(fā)家的黃興海春節(jié)后決定到江西某市開發(fā)房地產(chǎn)。“三線城市的房價上漲慢、交易量低，沒法炒，只能自己搞開發(fā)�！秉S興海認(rèn)為。

　　開發(fā)房地產(chǎn)，拿地是關(guān)鍵。如果按照該市政府招拍掛的價格，商業(yè)用地的價格已將近300萬元/畝�！斑@樣的價格肯定是不劃算的。”黃興海盤算。為了以更低的價格拿下土地，黃興�！扒�線救國”：投資建造該市第一家五星級酒店。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，消費力不足，這家五星級酒店運營的最初幾年肯定是虧損的。但建造五星酒店有利于當(dāng)?shù)卣�府的招商引資。所以，當(dāng)?shù)卣�府向黃興海許諾，只要他投資這個五星級酒店項目，就給稅收等一系列優(yōu)惠，更能以20萬元/畝的價格賣給他120畝土地。其中，50畝用于建造五星級酒店，70畝可以用于住宅開發(fā)。20萬元/畝的土地成本對住宅開發(fā)而言，利潤相當(dāng)可觀。

　　黃興海的房地產(chǎn)投資還有三個溫州朋友的5億元資金�！叭绻�超過這個數(shù)字，我會拉新的股東進(jìn)來�！惫蓹�(quán)極為分散是溫州房地產(chǎn)開發(fā)商的一大特點。比如，一個在沈陽的溫州開發(fā)商居然有100多個股東，董事長股份只比股東的平均股份多一點。這個開發(fā)商的注冊資金是董事長和溫州的親朋好友出資組成的。

　　幫助當(dāng)?shù)卣�府招商引資是溫州炒房團(tuán)獲利的一大法寶。李女士透露，最早一批溫州炒房團(tuán)的第一桶金就是利用地方政府急于招商引資的心理騙來的。“2000年的時候，有溫州人與上海郊區(qū)的當(dāng)?shù)卣�府商談，如果政府出地建造各種批發(fā)市場，那么招商引資的事情交給他們做就行。地方政府欣然答應(yīng)并建造了批發(fā)商城，并與這些溫州人簽訂為期一年的租賃協(xié)議。這些溫州人回到溫州向本地很多商戶以更高的價格兜售了這些商鋪。然后以這些商戶為籌碼和地方政府交涉稱，商戶提出如果不辦產(chǎn)權(quán)就不來。當(dāng)?shù)卣�府為了招商引資又害怕商戶鬧事只好答應(yīng)辦產(chǎn)權(quán)證。這些溫州人在全國不少地區(qū)如法炮制，為未來的房地產(chǎn)開發(fā)攫取了第一桶金�！�

　　黃興海在江西某市的房地產(chǎn)項目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實施。”他說。對于這次調(diào)控影響下的房地產(chǎn)走勢，黃興海認(rèn)為，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)估計會有一定調(diào)整，但內(nèi)地城市不會，“因為真實的需求擺在那里”。

　　抑制投機(jī) 廣建“防火墻”

　　炒房在溫州幾乎是“全民運動”。盡管溫州人在房地產(chǎn)市場順勢而為，追逐利潤的做法無可厚非，但炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房價“火上澆油”。房地產(chǎn)市場秩序應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范

　　中國人民銀行溫州市中心支行的相關(guān)人士認(rèn)為，房貸收緊對溫州人投資買房沒有抑制作用，因為他們很多是利用自有資金而非銀行貸款來投資炒房�！熬臀伊私獾那闆r，從山西煤礦撤出的資金和海外溫州人的資金是購房資金的兩大來源�！�

　　上述溫州炒房團(tuán)第一任團(tuán)長李女士分析，溫州人炒房資金主要有兩塊：產(chǎn)業(yè)資本和居民存款。后者中相當(dāng)一部分是海外華僑資金回流。張和平稱，基本上具備一定實力的溫州企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。像溫州的美特斯邦威、奧康等知名的民營企業(yè)在房地產(chǎn)的投資都很厲害。

　　有一個數(shù)據(jù)側(cè)面反映了產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的態(tài)勢———最能反映工業(yè)景氣程度的溫州市廠房出租價格從2007年最高時候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至個位數(shù)。此外，與瘋漲的商業(yè)地價形成鮮明對比的是，2009年溫州的工業(yè)地價只實現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。

　　周德文分析，溫州當(dāng)?shù)孛耖g資金有7500億元，再加上三分之一的溫州人在各地投資，因此區(qū)域外還有2500億。在最高峰的時候，溫州炒房團(tuán)有2000億，上海有600億，北京有500億。總的來說，溫州炒房團(tuán)有1500億資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域“南征北戰(zhàn)”。

　　所有接受中國證券報記者采訪的溫州人士都承認(rèn)，炒房在溫州幾乎是“全民運動”。張和平的房地產(chǎn)中介公司有8-10萬名溫州客戶。“很多客戶隨隨便便就能拿出幾百萬現(xiàn)金。有一次，山西鄆城的一個樓盤來溫州推廣，那個開發(fā)商老總對我說，只要我組織手中有50萬閑置資金的客戶去，吃住行的所有費用由他負(fù)責(zé)。我以有50萬以上存款的銀行存折為報名資格，結(jié)果通知當(dāng)天來報名的就有140多人。”

　　對于輿論對炒房行為的痛斥，周德文認(rèn)為，“說溫州人撬動了全國房價，我覺得是抬舉溫州人了，溫州人最多起到推波助瀾的作用。據(jù)我了解，溫州人只進(jìn)入了全國十分之一縣級市的房地產(chǎn)市場，難道其他地方房價上漲也是溫州人干的？在過去的10年中，溫州人在房地產(chǎn)市場順勢而為追逐利潤的做法無可厚非�！�

　　“每天都有很多房地產(chǎn)商和各地地方政府來溫州引資。如果地方政府和開發(fā)商不支持、配合，房地產(chǎn)是炒不起來的。其實，很多時候溫州炒房團(tuán)是被開發(fā)商利用了�！眲�(chuàng)辦了溫州第一家房地產(chǎn)中介公司的陳先生說。

　　經(jīng)過數(shù)年的觀察和反思，曾經(jīng)炮轟溫州炒房團(tuán)的中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立認(rèn)為，”將房價上漲的原因都?xì)w結(jié)給溫州炒房團(tuán)顯然有失公允，真正的莊家實際上是地方政府和有實力的開發(fā)商，溫州炒房團(tuán)只是跟著哄抬房價，從中牟利�！�

　　事實上，炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房價“火上澆油”。文章開始提到的溫州炒房客張女士在北京東二環(huán)的那個小區(qū)就手握10套房子，加之她從開發(fā)商手里拿房的時候挑選的都是該小區(qū)最好的朝向和戶型，可以說基本壟斷了該小區(qū)房源，其定價對該小區(qū)二手房價格擁有很大話語權(quán)�！八�是全款買房，調(diào)控對她影響不大。她肯定不會在價格上松口，因為她還有9套房子，大不了暫時賣不出去，但只要賣出一套高價的房子，她就把小區(qū)的上升空間打開了。那么，剩下9套房子的利潤就實現(xiàn)了最大化，她肯定不會低價拋售的�！�

　　尹中立認(rèn)為，新“國十條”對抑制房地產(chǎn)炒作可謂對癥下藥。房地產(chǎn)市場和股市一樣存在信息不對稱，需要政府采取措施嚴(yán)格規(guī)范交易行為和秩序，這些措施包括提高信息透明度、增加交易環(huán)節(jié)稅收和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)�！拔飿I(yè)稅就是很好的抑制炒房措施”。

　　“新‘國十條’限制了炒房團(tuán)繼續(xù)異地炒房，將有力打擊游資在房地產(chǎn)市場興風(fēng)作浪。只要能得到有力執(zhí)行，調(diào)控就一定可以見效。”中房指數(shù)研究院副院長陳昇認(rèn)為。(記者 楊光 高改芳)