房價高漲的時代,樓市已然成了投資客的樂園。投資、投機性購房行為的劇增也被普遍認為是推高房價的罪魁禍首。即使在部分投資因為政策收緊預期而提前開始出貨的3月,據(jù)中原調查數(shù)據(jù)顯示,目前北京投資購房比例仍達到了20%；上海甚至高達26%；廣州約為17%、深圳約為22%、天津為15%。

　　顯然,抑制投資、投機需求一直是本輪樓市調控的核心內容之一。但經(jīng)歷了年初一段時間的低迷后,從二三月開始,以二三線城市為發(fā)端,房價又開始新一輪的上漲,顯示前期調控效果并不理想。14日后政策接連出臺打壓樓市,業(yè)內對新出臺政策的執(zhí)行力度及效果,曾一度提出質疑,但昨日銀監(jiān)會官員出面解釋了二套房認定規(guī)則,對這一規(guī)則的明晰大大擠占了投資空間,顯示出此次調整的強硬態(tài)度。

　　政策直接打擊樓市投資市場

　　而據(jù)央行近日披露的貸款流向數(shù)據(jù),一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點。這一數(shù)據(jù)充分說明,房價高漲背后信貸資金推動因素明顯。這也為在增加供應短期內無法見效、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收仍需時日背景下,直接有效地抑制房價上漲,指明了方向。

　　從4月15日國務院發(fā)布購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買二套房首付不得低于50%,利率不得低于基準利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的則大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日,國務院又要求對樓價上漲過快的一線地區(qū)暫停發(fā)放第三套住房貸款；再到昨日有權威人士透露,將采取最嚴格的二套房認定,即以借款人實際持有房屋數(shù)量為準,而非現(xiàn)行以銀行信貸記錄為準。近期從信貸角度進行的樓市調控政策如暴風驟雨一般席卷了整個樓市。

　　消息傳出后,各地成交量迅速回落,部分城市房價出現(xiàn)議價空間,深圳等投資客集中的重點城市也開始有投資客拋售手中物業(yè),甚至有人預測,中國樓市全民投資的時代已告終結。業(yè)內人士指出,此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大,也是以往政策所從未出現(xiàn)過的,市場出現(xiàn)如此反應也不意外。

　　景博行昨日推出的新政分析報告指出,新政對投資客打擊力度相當大,中央已吸取以前調控的教訓,把自住、改善、投資、投機類型都全部考慮周到,每個政策下來都環(huán)環(huán)相扣。

　　首次購房需求得到充分考慮

　　雖然樓市調控劇烈,但對于首套置業(yè)者調控還是給足了空間。雖然首付增加,但月供和利息相應降低,而且首次置業(yè)者一般不會買90平方米以上的房子,因此新政對其影響不大。此外由于新政迫使部分二套房以上購房者離開市場,房源相應增加,首次購房者需求緊張局面反而得到緩和。

　　而對改善性需求來說,由于一手樓市70%買家屬于改善性,而這部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制,入市門檻提高,因此新政大大抑制了二次及以上購房者的需求,使市場進入新一輪的觀望期。

　　對于重點打擊的投資、投機性置業(yè)者,嚴控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款,對炒房將有非常大的打擊效力。但報告也指出,豪宅市場的投資客由于其購買力強勁,即便是在政策出臺之前,這些客戶的首付也大多達到了40%至50%,因此受新政影響不大。

　　一個值得注意的現(xiàn)象是,雖然一些小投資客在新政逼迫下將離開樓市,但部分實力雄厚、經(jīng)歷了幾輪房價起伏的大投資客眼下卻似乎并不著急。世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平表示,長期在房地產(chǎn)市場浸染,很多投資客非常敏感,目前的政策調控也在他們的“預料之中”,部分投資客從3月份“兩會”期間他們就已經(jīng)開始出售房產(chǎn),“他們手中的供款還比較充足,只要不斷供就不會恐慌”。

　　景博行分析師還表示,目前新政力度雖然很大,但投資客和開發(fā)商仍有辦法應對。如投資客可以轉移去價格洼地掘金,開發(fā)商也可以采取為購房者暫時墊付首款；用價格優(yōu)惠抵消利率上浮；分期付清房款等辦法。因此業(yè)內人士稱,新政究竟能否將投資客逼出樓市,是否意味著炒房時代的暫告段落,一切還得觀察后續(xù)政策落實以及市場消化情況。(記者盧軼)

　　●廣州投資客向價格洼地轉移

　　最新發(fā)布的廣州市房地產(chǎn)藍皮書的抽樣數(shù)據(jù)顯示,廣州市內戶籍人口購房占總成交宗數(shù)和面積的六成左右,而非廣州戶籍人群購房宗數(shù)和面積基本達到了商品房市場的四成。業(yè)界人士認為,新政會讓“全民炒房”時代結束,沖擊最大的是在廣州等房價飆升的一線城市投資客們。

　　新政出臺后,在廣州擁有多套房產(chǎn)的資深投資客陳先生說,對于很多由于去年行情好就沖入樓市的炒房人來說,如果不是資金很寬裕的話,即便今年房價維持這個價位不跌,他們也會挺不住,很可能會出貨。

　　實際上,這一猜測正在逐漸應驗,一些敏感的投資客已開始放盤拋售。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘告訴記者,在投資客較多的珠江新城,個別業(yè)主有議價松動的跡象,還出現(xiàn)了個別客戶退訂觀望的情況。記者了解到,有珠江新城投資客放盤價直降2000元/平方米。