中服地塊的華麗轉身

　　然而，這塊令開發(fā)商垂涎多年的寶地，原本是屬于北京核儀器廠的一塊工業(yè)用地。與中國此前大多數工廠及工業(yè)用地一樣，那時的中服地塊，就像一個沒有被人發(fā)現(xiàn)的灰姑娘一樣，籍籍無名。

　　中服地塊的價值飛升，直接受惠于北京的城市規(guī)劃建設和CBD戰(zhàn)略。2000年，北京CBD規(guī)劃建設納入北京市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃。那時，由政府主導的城市化開始成為繼工業(yè)化之后，拉動經濟增長的另一只引擎。政府不僅做城市規(guī)劃，還直接參與投資，并在城市化中建房子、收取房地產業(yè)營業(yè)稅以及跟土地相關的稅收。

　　由于幸運地被劃進了CBD的核心區(qū)，中服地塊在中國城市化及房地產業(yè)突飛猛進似的發(fā)展中成功升值。

　　就在它華麗轉身之際，中國的宏觀經濟從2002年起進入新一輪增長期。

　　引領這一輪增長的主力是房地產業(yè)。中國自1998年開始住房制度貨幣化改革以來，在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下，房地產業(yè)發(fā)展開始突飛猛進。

　　2003年初，上海居民見面的臺詞，就像2010年初的投資客見面的臺詞一樣：“你買樓了嗎？”統(tǒng)計數據表明， 2003年，中國有超過300家公司涉及地產業(yè)務，占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產發(fā)展與金融支持》報告顯示，中國房地產信貸在整體信貸中的比例，也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。

　　也正是在那一年，不但房價開始上漲，居民消費品價格也上漲了近5%，達到適度通脹可容忍度的最高值。

　　2003年4月，中國人民銀行下發(fā)加強房地產信貸業(yè)務管理的“121”號文件，拉響了宏觀調控的警報。當時的地產商人形容該文件為刀刀致命的“10年來最嚴厲的措施”，房地產商任志強甚至驚呼：“房地產的冬天來了！”

　　“冬天”并沒有真的到來。驚魂未定的任志強及其同行很快發(fā)現(xiàn)，地方政府其實正指望房地產業(yè)拉動經濟增長。2003年8月12日，國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的18號文件，將房地產業(yè)定位為拉動國家經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，明確提出要保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　調控拉鋸戰(zhàn)

　　遠洋等房地產企業(yè)，趕上了最好的時代。盡管民間對于高房價的怨言不斷，但地方政府并不會輕易打壓房價，這在日后被不斷證實。

　　早在2003年底開始的新一輪宏觀調控過程中，中央政府就根據地產業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調控手段均未達到預期效果之后，中央政府把穩(wěn)定房價上升到了講政治的高度。2005年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，業(yè)內稱之為“國八條”，其中要求，將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。

　　隨后，國務院辦公廳在2005年5月轉發(fā)建設部等七部委加強調控的細則，即“新八條”，其中要求各地區(qū)、各部門把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

　　彼時，房價上漲積累的風險甚至超越了經濟領域。2005年4月披露的一份由上海團市委編寫的《上海青年調查報告》顯示：住房問題已經上升為上海青年心目中最為關心的問題。此前的2005年1月9日，在麥其里─位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地，上海城開(集團)有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經理楊孫勤，職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。

　　經過2005年“疾風驟雨”式的宏觀調控，房地產開發(fā)投資增幅明顯回落，但沒有解決需求問題，反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產調控新政寄予厚望的購房者發(fā)現(xiàn)，在政策效應過后，房價并沒有如預期中那樣降低，于是蜂擁而入并進一步抬高房價。

　　頗具諷刺意味的是，就在有關房地產泡沫的爭論最為激烈的2004年10月，建設部發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認為，中國房地產泡沫說根本不成立，金融風險也在控制范圍之內。事后，該報告的起草者之一向媒體承認：“我們的確是針對‘地產泡沫論’者才出臺這份報告的�！�

　　2004年10月，央行正決定將一年期存款基準利率上調0.27個百分點，這是央行十年來首次宣布上調存貸款利率。此舉并非無的放矢，僅以上海為例，在2004年全部新增貸款中，有將近80%投入了房地產。銀行貸款如此集中于房地產行業(yè)，此間風險不能不令決策層擔憂。

　　而金融系統(tǒng)的風險還不止于此，央行早在2002年年底完成的一項調查就發(fā)現(xiàn)，房地產貸款中的違規(guī)金額比例高達24.9%。

　　中央頻頻出招，但房價依然越調越高。到了2006年，房地產宏觀調控政策從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位展開，各種細化措施也陸續(xù)出臺。當年12月份的中央經濟工作會議明確提出：“要在政策落實上狠下功夫，確保中央各項方針政策和工作部署落到實處”。

　　這一輪的暴漲行情一直持續(xù)到2007年。多次加息也沒能遏制房價的快速上漲之后，2007年9月，央行開始收緊房貸，要求購買二套房首付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍。

　　2007年10月，70個大中城市房價環(huán)比漲幅下降，這是上個年度以來的首次下挫。隨后，在央行持續(xù)加息、提高存款準備金率等一系列針對性極強的政策作用下，成交量明顯銳減，“拐點”論開始成為熱點話題。據不完全統(tǒng)計，截至2007年底，國內房地產企業(yè)的負債率平均超過80%，且大多都是銀行債務。

　　就在2008年，房地產宏觀調控最有可能取得理想效果的時候，下半年，因受金融危機影響，政府迅速回調政策。2010年4月20日，審計署發(fā)布2010年第6號審計結果顯示，2007年至2008年度，有11個市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬億”刺激計劃之外，銀行還在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸，這使得許多瀕于破產的房地產公司起死回生。