降與不降進退兩難

　　來自銀行的消息表示，貸款買房的成交量也出現(xiàn)了大幅下降。一位股份制銀行房貸部負責人告訴記者，現(xiàn)在的成交量趨勢非常低迷。5月份的成交量比上月下降60%到70%，現(xiàn)在幾乎每周都在下降，基本已經(jīng)沒有什么成交量。

　　央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，5月份個人住房貸款增量有所回落。當月全市新增人民幣個人消費貸款74.1億元，環(huán)比少增26億元，同比少增20.2億元。其中個人房貸需求有所下降，當月全市人民幣個人住房貸款增加56.9億元，同比和環(huán)比分別少增21.5億元和26.2億元。

　　實際上，銀行如何執(zhí)行“國十條”中多條涉及銀行“自主界定”的規(guī)定，才是政策延續(xù)性和有效性的關鍵，也是促成樓市“拐點”重要組成部分。

　　銀聯(lián)信最新的《個人信貸業(yè)務月度分析報告2010年第5期》對新政出臺后中小股份制銀行在各地房貸政策區(qū)別化執(zhí)行的情況進行了跟蹤調(diào)查，由于各“地方版”的樓市調(diào)控細則出臺的時間及內(nèi)容不一，相應的各地銀行對房貸新政策執(zhí)行的及時性和力度表現(xiàn)也各不相同。

　　據(jù)其監(jiān)測，在房貸新規(guī)中，購房者最關注的是如何界定所購房屋是否屬于二套房以及三套房貸款是否暫停。

　　因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的支撐，商業(yè)銀行的態(tài)度至關緊要。中行、農(nóng)行、工行、建行四大國有銀行以及多家股份制商業(yè)銀行都已全面實施國務院4月14日發(fā)布的房貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。顯然，這些舉措影響了房地產(chǎn)的銷量。

　　建行、中行以及招行、深發(fā)展等銀行內(nèi)部人士表示，對二套房執(zhí)行住建部“認房又認貸”的最新規(guī)定，只要購房者有貸款記錄或者名下已有房屋，就算二套房，貸款將執(zhí)行首付最低五成、利率至少上浮10%的規(guī)定。

　　“‘國十條’出臺對銀行個人貸款規(guī)模的影響非常明顯，但因為提高了二套房貸款的門檻，實際上對銀行本身來說，安全系數(shù)提高也比較明顯”，建設銀行內(nèi)部人士6月12日對《投資者報》表示，建行3年來對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款要求越來越高，因為房地產(chǎn)業(yè)相對比較“動蕩”，但在“國十條”出臺前，對個人貸款放貸，并沒有過限制要求。

　　而另一方面，地產(chǎn)商正面臨融資難，招商地產(chǎn)撤銷增發(fā)方案、世茂股份再融資方案夭折，萬科去年底制定的112億增發(fā)融資預案，看來也要路途漫漫。

　　正是這種財務壓力，地產(chǎn)大佬們不得不通過降價取得成交量的上升。易居中國分析師薛建雄對《投資者報》表示，在跌價樓盤增加的情況下，成交量會上升。房價如果下跌20%左右，那么就會有比較好的交易量上去。因為剛性需求仍然很大。

　　無論如何，降價已經(jīng)成為房企不得不實施的策略，即使像萬科這類的大企業(yè)，在宏觀調(diào)控面前擁有一定的抗壓能力，也無法承受銷售量持續(xù)下跌，這對以資金快速周轉(zhuǎn)為運營基礎的萬科來說也是致命的。畢竟萬科的現(xiàn)金保障比只有0.47，在銷售收入前15大房企中排在最后。

　　目前來看，除了少部分屬于稀缺資源高價房外，降價已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選的出路。中原地產(chǎn)投資顧問部項目總監(jiān)徐超6月17日對《投資者報》表示，如果房地產(chǎn)企業(yè)價格不下降的話，可能延續(xù)現(xiàn)狀的可能性非常大，再加上需求控制非常嚴，房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷。