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調(diào)控不停高端住宅會(huì)否成市場棄兒
2007年03月01日 08:46 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)


    第一屆中國國際高端物業(yè)展于2006年11月10-12日在上海新國際博覽中心隆重舉行。展會(huì)吸引了來自20多個(gè)國家的100多個(gè)頂級房產(chǎn)項(xiàng)目參展。澳大利亞、加拿大、新西蘭、巴厘島、泰國、美國、法國、中國、迪拜、太平洋群島以及菲律賓,來自全球最具吸引力地區(qū)的豪宅華墅將在CILPS展會(huì)上集中呈現(xiàn)。 中新社發(fā) 楊明靜 攝


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  日前,仲量聯(lián)行高調(diào)宣布2007年將從內(nèi)地住宅市場收兵。若再往前面追溯一點(diǎn)點(diǎn),同樣值得關(guān)注的是:去年12月,戴德梁行下專營住宅中介業(yè)務(wù)的泛城租售關(guān)閉門店、撤離浦東。眾所周知,這兩家貴為“五大行”的重量級經(jīng)紀(jì)商涉足的都是高端住宅市場。那么,一向風(fēng)生水起、繁花似錦的高端住宅市場,緣何頻遭遺棄?

  雖然仲量聯(lián)行在給媒體的信中聲明:此次業(yè)務(wù)調(diào)整與公司對中國住宅市場的展望無關(guān)。但事實(shí)絕非如此簡單。如果連這些豪宅營銷專家們都不愿繼續(xù)染指高檔住宅,那么眾多本土經(jīng)紀(jì)商又豈能輕松啃下這塊骨頭。仲量聯(lián)行和戴德梁行的戰(zhàn)略調(diào)整,分明昭示著高端住宅市場的生態(tài)環(huán)境正在發(fā)生巨大變化,并直接影響著今后幾年的市場前景。

  2003年以來持續(xù)的宏觀調(diào)控,正在改變著中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行軌跡,而高端住宅市場所受的影響程度尤深?v觀本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,重點(diǎn)在于住宅市場,其中又以抑高端、揚(yáng)低端為重中之重。調(diào)整結(jié)構(gòu)、“90/70”鐵規(guī)、穩(wěn)定房價(jià)、限制外資、力推廉租房、改善經(jīng)濟(jì)適用房、重征個(gè)調(diào)稅等莫不如此。連最近熱議中的土地增值稅也格外提攜普通商品住宅,而對高檔住宅虎視眈眈。至于建設(shè)部正謀劃中的大戶型保有稅,對豪宅的殺傷力就更大了。

  所有的跡象都在表明,高端住宅正由市場的寵兒變成政策的棄兒。就現(xiàn)階段而言,中國房地產(chǎn)市場“政策市”的特征非常明顯。沒有政策“罩”著,想“紅”也難。過去的一年,湯臣一品的遭遇就是豪宅市態(tài)的活標(biāo)本。它的近鄰——曾經(jīng)風(fēng)光無限的世茂濱江花園,在二手房市場也頻現(xiàn)投資客割肉出倉的傳聞,不管是股市走牛的外在誘惑還是別的原因,至少感性地流露出豪宅市場的世態(tài)炎涼。

  數(shù)據(jù)表明,2006年上海市中心中高檔住宅仍然表現(xiàn)為良性的供小于求,相較外郊環(huán)間持續(xù)的供大于求,高端住宅的價(jià)格依然比較堅(jiān)挺,但成交的熱情早已無法望前幾年之項(xiàng)背,而且高端住宅的租金水平同比2005年下降,投資回報(bào)率走低。在宏觀調(diào)控之下,好地段物業(yè)的保值性與抗跌性得以凸顯,然而,高端住宅所面臨的現(xiàn)實(shí)可以用一句話描述——前途是美好的,道路是曲折的。

  在一定程度上,高端住宅已被公認(rèn)為推高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)。所謂的投資與投機(jī),主要是在中高端住宅這塊肥肉上展現(xiàn)資本的貪婪,前幾年市場上有個(gè)現(xiàn)象,越是高檔樓盤,開盤時(shí)排的隊(duì)越長,“黃!币苍蕉唷刂莩捶繄F(tuán)和海外散戶對豪宅的青睞程度遠(yuǎn)高于中低檔樓盤。打擊投機(jī),抑制投資是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容,不可避免,隨著炒房者的逃離,高端住宅的市場需求在快速萎縮。比如,去年7月份出臺的限外政策,對境外個(gè)人買房的嚴(yán)格限制已對北京、上海等一線城市的高端住宅市場造成明顯的負(fù)面影響。

  有業(yè)內(nèi)人士稱,今年“兩會(huì)”房地產(chǎn)問題有可能再次成為焦點(diǎn)。這倒很有可能。房價(jià)第一次被人大代表們熱議,是在2005年的“兩會(huì)”上,其后不久,“國八條”即重裝上陣。

  房價(jià)一日不到位,調(diào)控一日不歇息;調(diào)控一日不歇息,豪宅一日不安寧。坐在活火山山口上的高端住宅市場,屁股被烤,腦袋發(fā)冷。國內(nèi)投資客跑了,老外進(jìn)不來了,開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)“90/70”去了,經(jīng)紀(jì)商當(dāng)然也要賦閑了。如此理解,則仲量聯(lián)行、戴德梁行的行為動(dòng)機(jī)也就明明白白了。

  且慢,仍有機(jī)構(gòu)對高端住宅的胃口未壞。那就是海外基金。比如去年11月,在內(nèi)地并購市場中鬧騰數(shù)年但從未染指房地產(chǎn)的凱雷集團(tuán),終于大手筆拿下中房森林別墅項(xiàng)目的110套別墅,與此同時(shí),花旗銀行屬下基金整棟收購另一高檔公寓漕河景苑。筆者去年曾做過分析,限外政策的重點(diǎn)是境外個(gè)人炒房,對于海外基金整棟收購并無打壓之意。只要人民幣升值步子不停,只要中國GDP增速不減、只要一線城市樓市長期利好不變、只要國際流動(dòng)性過剩不改,海外基金對內(nèi)地優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收購熱情就不會(huì)降溫。

  高端住宅市場,“美女與野獸”的融合體。是仙還是妖,全憑看客的一雙眼。

  (本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭)


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