近日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),《通知》明確,單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價(jià)部分,應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。
而在此前的1月26日,廣州某單位的自建房因?yàn)榈蛢r(jià)出售給本單位職工成為全城關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
開(kāi)征個(gè)稅是否意味福利分房合法?職工低價(jià)買單位自建房將被征個(gè)稅,是否存在不公現(xiàn)象?
單位自建房現(xiàn)象普遍
“以一套面積100平米的房子為例,如果市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)是8000元/平米,而職工的購(gòu)房?jī)r(jià)是4000元/平米,這就意味著職工的“差價(jià)”收入將達(dá)到了40萬(wàn)[(8000-4000)×100],而按照個(gè)人所得稅的征收計(jì)算,其需要支付16.4萬(wàn)的個(gè)人所得稅!庇浾咴诔霭嫔绲囊粋(gè)朋友很郁悶地向記者算了這樣一筆賬——他們單位在郊區(qū)印刷廠有一塊閑地,打算建房,然后低價(jià)賣給本單位的職工。
“從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況來(lái)看,單位福利分房的現(xiàn)象依然比較普遍,許多單位通過(guò)自建或者購(gòu)買整棟房產(chǎn),然后明顯低于市場(chǎng)價(jià)的方式出售給單位職工,而當(dāng)前許多單位的分房政策還是職工將現(xiàn)有住房上交后即可重新獲得分房資格!辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)。
為他這句話做例證的是日前媒體的披露:北京鐵路局、網(wǎng)通等一批手中有地的企業(yè)都已經(jīng)陸續(xù)建設(shè)居住小區(qū),定向銷售給本單位職工,而價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。
不單單是北京,單位自建房在其他城市也不同程度存在。不久前,廣州首個(gè)單位自建房——廣鋼集團(tuán)金鶴苑小區(qū),以均價(jià)2050元/平方米售給內(nèi)部員工,此舉成為全城關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
而在此之前的2006年9月,廣州市政府出臺(tái)的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》顯示,從2006年到2010年,部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位利用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用房3.76萬(wàn)套,建筑面積300萬(wàn)平方米。
記者從有關(guān)部門(mén)了解到,1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定:“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下,可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房,多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。”對(duì)此,有專家認(rèn)為,這實(shí)際是為單位自建房打開(kāi)一道缺口。
而隨后的《關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)住房制度改革加快解決職工住房問(wèn)題的通知》則明確規(guī)定:“在一定時(shí)期內(nèi),對(duì)有自用土地的企業(yè),在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展規(guī)劃的前提下,經(jīng)批準(zhǔn)可以在自用土地上自建住房。所建住房原則上按建造成本價(jià)向本單位職工出售!
由此可見(jiàn),八年房改中,單位自建房作為多層次住房供給之一長(zhǎng)期存在。
“在過(guò)渡期內(nèi),這一政策對(duì)部分企事業(yè)單位解決住房問(wèn)題是完全必要的,也是正確的!币晃徊辉竿嘎缎彰慕ㄔO(shè)行業(yè)主管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“但是在實(shí)際執(zhí)行中,卻出現(xiàn)了一些問(wèn)題。如一些地方打著集資建房的旗號(hào),進(jìn)行住房實(shí)物分配;一些地方擴(kuò)大了集資建房的范圍,有房職工也兩次或多次享受政府的優(yōu)惠政策;一些企業(yè)利用新征土地進(jìn)行集資建房!痹撊耸客嘎。
2006年8月,建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部、國(guó)土資源部發(fā)布了《制止違規(guī)集資合作建房的通知》,嚴(yán)辭叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房。但“叫!蔽茨茏钃醯胤絾挝蛔越ǚ康牟椒ァ
單位自建房并未全面“開(kāi)禁”
“以前什么都是靠單位,分房子、住院看病甚至孩子上學(xué),單位效益好福利就好,后來(lái)不都市場(chǎng)化運(yùn)作取消了嗎?怎么又改回去了?”針對(duì)單位自建房的出現(xiàn),一位網(wǎng)友這樣留言。
針對(duì)城市中普遍存在的單位自建房,有關(guān)業(yè)內(nèi)人士提出疑問(wèn):這些單位自建房都是在單位有錢有地的情況下自行建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房,其銷售對(duì)象也僅鎖定為本單位職工。從形式上看,這與上個(gè)世紀(jì)的福利分房沒(méi)有什么區(qū)別。當(dāng)福利分房被政府明令叫停后,單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的存在是否合理?是不是福利分房的復(fù)辟?
記者先后對(duì)幾位建設(shè)行政主管部門(mén)的有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪,但面對(duì)采訪,他們都回避就單位自建房這一話題發(fā)表看法,“該話題比較敏感,內(nèi)容不好說(shuō)”;“涉及到房改,比較復(fù)雜”。
3月4日,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電廣州市國(guó)土房管局的一位副局長(zhǎng),他告訴記者,針對(duì)單位自建房,目前廣州市房改辦還沒(méi)有具體的文件出臺(tái),具體怎么做,還將進(jìn)一步研究。希望媒體不要斷章取義。
“我個(gè)人認(rèn)為,還是應(yīng)當(dāng)減少這種自建式的福利分房,要解決單位住房困難職工問(wèn)題,可以通過(guò)其他方式,如資金補(bǔ)貼等方法!苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王玨林在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)。
“另外,必須將單位自建房納入到城市住房保障政策的統(tǒng)一管理范疇,要實(shí)施一個(gè)政策,規(guī)范化管理!蓖醌k林說(shuō)。
開(kāi)征個(gè)稅有利平抑房?jī)r(jià)
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,職工低價(jià)買單位自建房將被征個(gè)稅,無(wú)疑是在平衡單位自建房引發(fā)的社會(huì)不公。占有土地資源和處于壟斷地位的企事業(yè)單位是單位自建房的主要力量,具備福利分房的條件,如果沒(méi)有公正的制度管理,這難免會(huì)成為一種國(guó)有資產(chǎn)被少部分人私有的過(guò)程。所以,單位自建房征個(gè)稅出臺(tái)很及時(shí)。
“國(guó)家稅務(wù)局對(duì)單位自建房提出新稅收要求,我覺(jué)得是對(duì)住房稅收政策的一個(gè)新的補(bǔ)充,使其政策更加進(jìn)一步得到完善。”王玨林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。他同時(shí)表示,因?yàn)橛型恋刈越ǚ康膯挝滑F(xiàn)在畢竟已經(jīng)不多了,此次征收個(gè)稅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松看來(lái),繼2月25日國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)情況后三天,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就下發(fā)《通知》,這說(shuō)明,在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大政策出臺(tái)后,政府還會(huì)有一些配套政策來(lái)配合貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》精神,特別是此次《通知》的出臺(tái),對(duì)于減少房產(chǎn)需求、緩和供求矛盾、平抑房產(chǎn)價(jià)格具有極其重要的意義。
“一方面,《通知》實(shí)施后,購(gòu)房者的房產(chǎn)需求會(huì)出現(xiàn)一定的回落!苯鹩蓪(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。他分析認(rèn)為,自建房單位低價(jià)售房的模式,極大促進(jìn)了消費(fèi)者換房的積極性,甚至促使房產(chǎn)的需求呈現(xiàn)倍數(shù)的擴(kuò)大,對(duì)于房產(chǎn)面積的趨大化也起到了推波助瀾的作用,而此次《通知》的出臺(tái),對(duì)許多計(jì)劃用于投資或出租的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),將面臨巨額的個(gè)人所得稅支出而放棄購(gòu)房計(jì)劃,從而必將減少相當(dāng)一部分的房產(chǎn)需求。
“另一方面,需求回落利于緩解供需矛盾,從而利于房產(chǎn)價(jià)格的平抑!苯鹩蓪(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示,在此次《通知》正式實(shí)施后,不會(huì)把更多的消費(fèi)需求推向市場(chǎng),因?yàn)榫唾?gòu)買單位自建房而言,即使交納了巨額的個(gè)人所得稅,相比于市場(chǎng)的價(jià)格還是要便宜,如果不購(gòu)買單位建房,就更不可能去市場(chǎng)上買房子。這樣,部分職工開(kāi)始抑制房產(chǎn)需求的同時(shí),也必然會(huì)釋放出一部分有效的房產(chǎn)供給,從而大大緩解了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾,進(jìn)而起到平抑房產(chǎn)價(jià)格的作用。
“此次《通知》的出臺(tái)實(shí)施,從政策層面來(lái)說(shuō)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好,有助于平抑房產(chǎn)的價(jià)格,促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展;但是,該政策對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生多大的正面影響,還要取決于如何有效地把控和區(qū)分《通知》中所提到的‘住房制度改革期間’這一‘關(guān)鍵要素’! 金育松對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
在他看來(lái),《通知》中規(guī)定,凡單位(包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織)在住房制度改革期間,按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房,職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益,免征個(gè)人所得稅。其中,“住房制度改革期間”這一“關(guān)鍵要素”,是職工是否需要繳納個(gè)稅的判定依據(jù),也是政策是否能夠執(zhí)行到位的關(guān)鍵。(記者 漸鴻)