近日又見(jiàn)央行加息。這是繼2004年10月以來(lái)的第五次加息。仔細(xì)分析目前的加息因素,CPI指數(shù)走高、對(duì)外貿(mào)易順差進(jìn)一步加大等一系列最新的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是直接導(dǎo)火索。同時(shí),關(guān)注國(guó)際證券市場(chǎng)的人也都不會(huì)忘記,近期美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)波引發(fā)的美股大跌,從而在全球資本市場(chǎng)上產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)。
我們可以看到,目前幾次重大金融政策的出臺(tái)都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系。那么此次加息,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?
“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),加息帶來(lái)的貸款資金成本的增加,將進(jìn)一步加大資金負(fù)擔(dān)。前段時(shí)間的增值稅清算與當(dāng)前的加息政策,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表中,加大了兩項(xiàng)重要的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),這無(wú)疑使得眾多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本高企,進(jìn)一步促進(jìn)了行業(yè)整合。企業(yè)的稅費(fèi)成本加重,對(duì)市場(chǎng)供給將產(chǎn)生兩方面影響!鄙虾N搴现菐(kù)總經(jīng)理鄒毅對(duì)記者表示:其一是建設(shè)中的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步加快,未來(lái)一二年間上市量將進(jìn)一步加大,市場(chǎng)總供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有所增加。這是因?yàn)楦鱾(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都希望通過(guò)加快開(kāi)發(fā)速度,縮短建設(shè)及資金回籠周期,從而降低加息帶來(lái)的超預(yù)算財(cái)務(wù)成本;其次,對(duì)于仍在土地儲(chǔ)備中的未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,融資成本的增加將使得部分企業(yè)更多采用股權(quán)方式獲取資金,從而加速了企業(yè)間的兼并和整合。但由于這種股權(quán)整合需要時(shí)間,預(yù)計(jì)未來(lái)整體的供應(yīng)量不會(huì)如當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目那么多,市場(chǎng)供應(yīng)可能存在一個(gè)斷檔期。
對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō),加息無(wú)疑是一重要利空影響。美國(guó)的次級(jí)抵押貸款風(fēng)波顯示:市場(chǎng)持續(xù)加息最終將導(dǎo)致部分買房者無(wú)法應(yīng)對(duì)高漲的利息負(fù)擔(dān),房貸違約的現(xiàn)象有所增加,并會(huì)通過(guò)證券化機(jī)制,傳導(dǎo)到整個(gè)資本市場(chǎng)。
“對(duì)于加息是否會(huì)導(dǎo)致類似美國(guó)房地產(chǎn)貸款次級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)波,我認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)并不存在這樣的環(huán)境! 鄒毅分析:首先是中國(guó)銀行業(yè)并不缺乏可貸款資金,不具備貸款證券化的動(dòng)力;其次是中國(guó)房屋貸款證券化的市場(chǎng)規(guī)模還非常小,即使出現(xiàn)問(wèn)題,也不會(huì)對(duì)中國(guó)整體資本市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。但我們需要看到的是,資產(chǎn)證券化作為成熟資本市場(chǎng)的重要產(chǎn)品,其未來(lái)的發(fā)展方向不會(huì)改變,我們需要注意的是如何在美國(guó)市場(chǎng)風(fēng)波中吸取經(jīng)驗(yàn),處理好金融政策與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。
另外,當(dāng)前的加息以及對(duì)未來(lái)的加息預(yù)期,將促使當(dāng)前銀行新推的固定利率房貸產(chǎn)品熱賣,當(dāng)然銀行也不會(huì)完全將利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到自身,不過(guò)這將促進(jìn)固定利率房貸市場(chǎng)的發(fā)展,從而完善了銀行的金融品種創(chuàng)新,也促進(jìn)了資本市場(chǎng)的發(fā)展。
加息將在一定程度上加大了人民幣升值的壓力,需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作行為。此次加息的國(guó)際環(huán)境是美元等主要國(guó)際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見(jiàn)頂?shù)那闆r下,本次人民幣的加息行為,將縮小人民幣與美元的利差,從而為人民幣的進(jìn)一步升值提供了契機(jī)。但是,匯改以來(lái),人民幣升值幅度已經(jīng)較大,自2004年以來(lái)已經(jīng)累計(jì)升值約有5%,市場(chǎng)可能產(chǎn)生人民幣未來(lái)升值幅度減少的預(yù)期。因此,人民幣升值的步伐是否會(huì)加快,需要綜合考慮政策因素與市場(chǎng)因素的博弈。
如果人民幣升值步伐加快,可能會(huì)激發(fā)熱錢對(duì)中國(guó)概念的投機(jī)行為,尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作。因此,需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)房地產(chǎn)的投資形式。從市場(chǎng)層面來(lái)看,“限外”政策出臺(tái)以來(lái),外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現(xiàn)新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開(kāi)始抬頭,這似乎表明外資對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期看好,而非短期的投機(jī)性。因此,加息可能造成的外國(guó)資本進(jìn)入與實(shí)際投資方式的博弈結(jié)果將主導(dǎo)外資下一步的市場(chǎng)操作。(鄧旭)