正當(dāng)人們?yōu)樽≌�用�?0年到期后是否有償續(xù)期問題展開激烈爭議之際，現(xiàn)實問題已經(jīng)擺在了青島部分居民的面前：青島市黃島開發(fā)區(qū)阿里山住宅小區(qū)的數(shù)百戶業(yè)主正面臨為自己的住宅續(xù)期難題，因為他們住宅的土地使用期僅有20年，最早的今年6月就要到期。如果不能及時續(xù)期，自己的住房很快就會成為“空中樓閣”，這不能不讓他們倍感擔(dān)憂。(3月29日《北京青年報》)

　　據(jù)稱，這是山東首例土地使用權(quán)“續(xù)期”事件，也是全國首例住宅用地“續(xù)期”事件。雖然這是一個超前出現(xiàn)的個案，但它注定會受到社會各界的高度關(guān)注，因為它代表的是一種普遍現(xiàn)象，許多居民都遲早會面臨這一問題。

　　那么，到底該如何處理首個土地到期住宅的續(xù)期問題呢？目前政府職能部門的態(tài)度并不明了，聲稱相關(guān)法律沒有實施細(xì)則，無法操作，需要等待上級機(jī)關(guān)的明確指示。筆者認(rèn)為，要解決這一具體問題，既不能消極地等待新法出臺，也不能簡單地要求業(yè)主補(bǔ)交土地使用費(fèi)，而必須充分考慮到歷史背景、法律銜接等客觀因素，在堅持讓利于民的基礎(chǔ)上妥善處理。

　　首先，根據(jù)現(xiàn)有法律，部分業(yè)主住宅的土地使用權(quán)到期后，絕不會出現(xiàn)人們想象中的“空中樓閣”現(xiàn)象，也不會出現(xiàn)住房等建筑物被收歸國有的情況。因為《物權(quán)法》已有規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期�！边@個規(guī)定不僅明確否定了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”的規(guī)定，而且也否定了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期”的規(guī)定。也就是說，不管是否辦理了法定手續(xù)，所有的住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期間屆滿時都自動續(xù)期，當(dāng)然地再續(xù)70年。

　　然而，阿里山小區(qū)的情況也有自己的特殊性。一方面它是在國家規(guī)定出臺前試點改革的產(chǎn)物；另一方面當(dāng)初改革確定的土地使用權(quán)期限過短，尚不到國家規(guī)定期限的三分之一。雖然國家法律法規(guī)并無溯及力，但它卻存在一個是否顯失公平的問題。一是商品住宅土地使用權(quán)20年的期限是否是業(yè)主所明知的，當(dāng)時政府和開發(fā)商是否已經(jīng)公告社會；二是開發(fā)商為20年用地支付的土地使用費(fèi)，與第二年依據(jù)國家規(guī)定70年使用權(quán)的使用費(fèi)是否有明顯差別；三是業(yè)主購房房價與土地使用權(quán)70年的同等同類房價有無明顯不同。如果在這些問題上并未體現(xiàn)出差別，那說明從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到商品房交易都存在顯失公平現(xiàn)象。在這種情況下，如果現(xiàn)在要讓業(yè)主補(bǔ)交土地使用費(fèi)，是沒有任何道理和依據(jù)的。

　　有鑒于此，筆者認(rèn)為，如果當(dāng)初這部分住宅的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房價不是明顯偏低的話，現(xiàn)在處理土地使用權(quán)續(xù)期問題的最佳辦法，是將20年期限免費(fèi)自動續(xù)至70年，而不是重新續(xù)期70年，從而與國家規(guī)定接軌。這樣既充分考慮了歷史遺留問題，也使個別問題納入國家法律調(diào)整范圍，既讓業(yè)主滿意，也并未讓國家吃虧。(李克杰 法學(xué)副教授）